Was der Energieausweis verrät
Das Prinzip soll einfach sein: Die Heizkosten in Häusern im grünen Bereich des Energieausweises sind geringer, im roten Bereich sind die Kosten höher. Trotzdem gibt es Verwirrung.
Wer eine Immobilie kauft oder eine Wohnung mietet, hat das Recht auf Einsicht in den Energieausweis. Er soll Aufschluss geben über den Energieverbrauch. „Einen ersten optischen Überblick ermöglicht der Bandtacho, eine Skala von Grün bis Rot“, erklärt Christian Osthus vom Immobilienverband Deutschland (IVD).
Seit 2014 werden die Gebäude auch in Effizienzklassen von A+ bis H eingeteilt. Je grüner und weiter vorn im Alphabet das Haus eingestuft ist, umso geringer ist der Energieverbrauch, so die Idee. „Doch die Praxis ist viel komplizierter“, sagt Osthus. „Der Energieausweis ist für viele Menschen verwirrend, weil viele Angaben kaum nachvollziehbar sind.“
„Zur Grobinformation reicht der Energieausweis aus“, meint Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. „Er ist besser als nichts.“Aber im Detail lässt sich damit nicht einschätzen, wie hoch die Kosten sein werden. „Die Energieausweise werden nach unterschiedlichen Verfahren berechnet, ein Vergleich mit anderen Wohnungen ist kaum möglich.“ (bü) Schönheitsreparaturen Die Bestimmung in einem gewerblichen Mietvertrag, dass Schönheitsreparaturen in einem „angemessenen Turnus“durchzuführen sind, ist keine starre Terminvorgabe und somit rechtens. Heißt es weiter, dass von einer Renovierungsbedürftigkeit auszugehen ist, die alle drei Jahre eintreten „kann“, so sind dies insgesamt weiche Formulierungen, die hinreichend zum Ausdruck bringen, dass zwar eine regelmäßige Renovierung stattfinden soll, es hierbei aber auf den tatsächlichen Bedarf an-
Wie gehe ich mit den Daten des Ausweises also um? Viele Mieter halten sich an die Regel: je grüner, desto besser. Allerdings rät Martin Brandis vom Verbraucherzentrale Bundesverband auch: „Interessenten sollten sich nicht ausschließlich wegen einer schlechteren Effizienzklasse oder einem mittleren Verbrauchswert vom Mieten oder Kaufen einer attraktiven Wohnung abhalten lassen.“
Gerade, wo die Grenze zwischen einem gerade noch ak- kommt. Insbesondere erscheint der Drei-Jahres-Turnus nicht zwingend. (OLG Köln, 1 U 59/12) Hartz IV Hat ein Hartz IV-Empfänger für die Mietkaution ein Darlehen vom Jobcenter erhalten, so muss er es nicht aus seiner üblichen Regelleistung abstottern. Das gelte selbst dann, wenn er eine so lautende Erklärung unterschrieben hat. Weil das Existenzminimum des Bedürftigen nicht mehr gewährleistet sei, dürfe das Jobcenter nichts vom Regelsatz einbehalten. (BSG, B 4 AS 26/10 R) zeptablen und einem schlechten Wert ist, muss jeder für sich entscheiden. Denn wie hoch die Energiekosten später sind, hängt auch vom persönlichen Verbrauch ab.
Außerdem sind die berechneten Energiekosten Durchschnittswerte für das ganze Gebäude, die je nach Lage der Wohnung stark variieren können. Wohnungen im Erdgeschoss oder unter dem Dach haben oft einen höheren Verbrauch als die in den mittleren Etagen.
Besonders wichtig sind im Energieausweis laut Verbraucherzentrale die Seiten 1 bis 3. Die erste Seite enthält allgemeine Angaben, darunter das Baujahr des Gebäudes und der Anlagentechnik sowie die Anzahl der Wohnungen. Außerdem ist auf der ersten Seite vermerkt, welches Verfahren zur Berechnung der energetischen Qualität des Gebäudes eingesetzt wird. Auf den Seiten 4 und folgende werden unter anderem Vorschläge zu Modernisierungsmaßnahmen gege- ben. „Energieausweise werden nach zwei verschiedenen Methoden berechnet“, erklärt Osthus. „Das macht es eben so schwierig, die Angaben miteinander zu vergleichen.“Zum einen lässt sich der Energiebedarf anhand des tatsächlichen Verbrauchs ermitteln. Das ergibt einen Kennwert in Kilowattstunden pro Quadratmeter Nutzfläche, der die Effizienzklasse bestimmt. Er steht beim Verbrauchsausweis auf der Seite 3, die Seite 2 bleibt bei ihm leer. grund seiner Bauweise zugrunde gelegt. Dann handelt es sich um einen Bedarfsausweis. In die Berechnung fließen Angaben über die Wärmedämmung oder die Haustechnik ein. Die Kennwerte sind auf Seite 2 ausgewiesen, während die Seite 3 hier leer bleibt.
„Ob die eine Methode besser ist als die andere, ist nicht klar“, sagt Osthus. „Die meisten Vermieter nutzen den Verbrauchsausweis, weil der leichter zu erstellen ist.“Für Häuser mit bis zu vier Wohnungen, die vor 1978 gebaut und seither nicht energetisch saniert wurden, ist aber der teurere Bedarfsausweis vorgeschrieben.
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