Immobilien für die Altersvorsorge
Wem die Rente nicht reicht, der kann das Haus zu Geld zu machen – und je nach Vertrag trotzdem darin weiterleben.
DÜSSELDORF Die eigene Immobilie gehört seit Jahrzehnten zu den Paradebeispielen für eine gute Altersvorsorge. Denn wer in den eigenen vier Wänden lebt, spart im Alter deutlich Wohnkosten. Der Unterschied kann nach den teils horrenden Mietsteigerungen der vergangenen Jahre beträchtlich sein, und er könnte künftig noch wachsen. Mehrere Hundert Euro pro Monat summieren sich auf mehrere Tausend Euro pro Jahr. Andererseits gilt: Wer nur eine geringe Rente bekommt, dem hilft auch die eigene Immobilie nicht unbedingt weiter. Da liegt es im Einzelfall nahe, das Haus zu Geld zu machen – und vielleicht trotzdem in den bis dahin eigenen vier Wänden weiterzuleben. Wie man aus dem Immobilienwert Kapital schlägt und welche Varianten es bei der Immobilienrente gibt.
Leibrente Sie gibt es in zwei Varianten, entweder lebenslang oder zeitlich begrenzt. Dabei wird in jedem Fall zuerst der Verkehrswert der Immobilie berechnet; davon abgezogen wird dann der Wert des Wohnrechts, dass dem Verkäufer eingeräumt wird. Dieser Wert ist umso höher, je jünger der Verkäufer/die Verkäuferin ist, respektive je höher vergleichbare Mieten in der Region sind. Denn jüngere Menschen kassieren tendenziell länger Leibrente, und in teuren Regionen wären die alternativen Wohnkosten auch höher. Deshalb ist die zeitlich begrenzte Leibrente in der Regel auch höher als jene, die bis zum Tod gezahlt wird. Muss man ins Pflegeheim, erlischt das Wohnrecht (es sei denn, es ist lebenslang vereinbart); dann sind Ausgleichszahlungen möglich. Oft schreiben die Anbieter ein Mindestalter für die Leibrente vor. Sind vereinbarte Mindestzeiten der Rentenzahlung noch nicht erreicht, gehen Restbeträge an die Erben. Der Fiskus kassiert bei der Leibrente mit: Es gibt auch hier einen einkommensteuerpflichtigen Anteil, der zu Beginn des Rentenbezugs festgelegt wird (je älter, desto höher). Anbieter solcher Leibrenten sind nicht nur Privatleute, sondern häufig auch private Stiftungen oder soziale Einrichtungen wie die Caritas.
Nießbrauch Bei dieser Form sichert sich der Verkäufer nicht nur ein möglicherweise lebenslanges Wohnrecht, sondern auch das Recht, die Immobilie anderweitig zu nutzen, beispielsweise zu vermieten. Auch hier wird der Wert des Nießbrauchs (der anders als bei der Leibrente auch die Pflicht zur Instandhaltung beinhaltet) vom Wert des Hauses oder der Wohnung abgezogen. Wichtig: Wer die Immobilie vermietet, muss die Einnahmen versteuern. Dafür besteht das Nutzungsrecht auch dann, wenn der Verkäufer ins Pflegeheim umziehen muss. Auch hier kassieren die Erben, wenn im Todesfall die Mindestnutzungsdauer durch den Verkäufer noch nicht abgelaufen ist.
Teilverkauf mit Nutzungsentgelt Der Verkäufer gibt die Immobilie nicht komplett ab, sondern verkauft nur 50 Prozent von Haus oder Wohnung – und auch dies möglicherweise in mehreren Schritten. Ein Teil bleibt also Eigentum, für den Rest zahlt man ein Nutzungsentgelt, das mehrere Prozent des Wertes beträgt, den man abgegeben hat. Beispiel: Ist eine Immobilie 200.000 Euro wert und man gibt 50 Prozent ab, zahlt man auf diese 100.000 Euro Teilwert drei bis vier Prozent Nutzungsentgelt. Bei beispielsweise 3600 Euro pro Jahr wären das dann 300 Euro im Monat.
Verkauf mit Mietvertrag Hier wird der bisherige Eigentümer offiziell zum Mieter. Das macht vor allem dann Sinn, wenn der Käufer auf eine ordentliche Kündigung oder auf Mieterhöhungen verzichtet. Das wird er aber nur dann tun, wenn die Mietzahlung gesichert ist. Ist der Umzug in ein Pflegeheim unumgänglich, ist das Modell unkompliziert. Der Mietvertrag wird einfach gekündigt. Auch ansonsten gelten die üblichen Regeln zwischen Mieter und Vermieter, egal, ob es um Instandhaltung, Kleinreparaturen oder den altersgerechten Umbau der Immobilie geht. Und: Erben können in den Mietvertrag einsteigen. Das Risiko für den Verkäufer: Er lebt als Mieter mit dem Risiko, dass im Laufe der Zeit die Miete steigt.
Umkehrhypothek Der Eigentümer der Immobilie verkauft nicht, sondern bekommt jährlich, halb- oder vierteljährlich einen Darlehensbetrag von seiner Bank oder Sparkasse ausgezahlt. Ein Rentendarlehen also statt einer Rentenzahlung. Damit verschafft man sich zusätzliches Einkommen. Der Kreditzins wird auf fünf Jahre festgeschrieben, danach hat der Darlehensnehmer eine Option auf fünf weitere Jahre zu denselben Konditionen. Das geht aber nur dann, wenn die Restschuld höchstens 20 Prozent des Immobilienwertes beträgt. Vorteil: Man bleibt Eigentümer, wohnt also mietfrei und kann also nach Belieben schalten und walten. Nachteil: Man bleibt auch im Alter Kreditnehmer. Der Kredit wächst, weil ja nichts getilgt wird. Entweder man muss dann später zurückzahlen, wenn man Geld beispielsweise aus einer Lebensversicherung ausgezahlt bekommt, oder die Erben müssen die Schulden tilgen, im Zweifel durch den Erlös aus dem Verkauf von Haus oder Wohnung.
Fazit Für welche Form man sich entscheidet, hängt natürlich wie immer von den eigenen Bedürfnissen ab, von Lust und Fähigkeit, in der teils über Jahrzehnte vertraut gewordenen Umgebung weiterleben zu können, von der Notwendigkeit, sich Geld zu beschaffen, von der Sinnhaftigkeit, sich als älterer Mensch ein zusätzliches Renteneinkommen zu verschaffen, von dem Wunsch, Eigentümer der Immobilie zu bleiben. Wie auch immer man handelt: Man sollte die Offerten mehrerer Anbieter einholen und vergleichen, sich Informationen über deren Finanzkraft beschaffen (um nicht unseriösen Unternehmen auf den Leim zu gehen) und sich ausführlich beraten lassen, weil es die vielleicht wichtigste finanzielle Entscheidung für das Leben im Alter ist.