Rheinische Post Krefeld Kempen
Was beim Kauf einer Eigentumswohnung wichtig ist
Der Zustand der eigenen Wohnung ist tadellos. Aber gilt das auch für das Gemeinschaftseigentum? Klar ist: Kaufinteressenten sollten sich immer das ganze Haus ansehen. So können sie abschätzen, welche Folgekosten auf sie zukommen könnten.
Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt mehr als nur die eigenen vier Wände. Ihm gehört immer auch ein Anteil am Gemeinschaftseigentum. Vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag sollten deshalb auch die Flurflächen, das Dach, die Außenfassade und das Grundstück in Augenschein genommen werden. Der Grund dafür ist einleuchtend: „Das größte Risiko beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung sind Sanierungen des Gemeinschaftseigentums, die den einzelnen Eigentümer auch schon bald nach dem Kauf viel Geld kosten können“, sagt Sabine Feuersänger vomVerbandWohnen im Eigentum in Bonn.
Helfen bei der Einschätzung kann ein Gutachter oder zumindest ein fachlich kompetenter Begleiter. „Nur in seltenen Fällen kann ein Kaufinteressent auf den ersten Blick erkennen, ob in nächster Zeit eine Sanierung fällig werden könnte“, erklärt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin. Hilfreich ist es auch, den Verkäufer vor Abschluss des Kaufvertrages zu fragen, ob in der nächsten Zeit bestimmte Sanierungen oder Renovierungen anstehen könnten: „Sind dem Verkäufer solche Pläne bekannt, muss er diese auf Nachfrage auch kundtun.“Ebenfalls wichtig: „Vor dem Erwerb sollte der Verkäufer dem (bü) Mietrecht Stirbt ein Mann, dem ein Haus zur Hälfte gehört, und hat er das Haus gemeinsam mit einem Verwandten (dieser mietfrei) bewohnt, und bildet der „Mietfreie“zusammen mit vier weiteren Erben eine Erbengemeinschaft, so kann es vorbei sein mit dem kostenlosenWohnen. Beschließen die übrigen Erben, dass er künftig eine Miete zu zahlen habe, so hat es damit sein Bewenden. Er muss nicht beim entsprechenden Beschluss der übrigen Erben anwesend sein; es genügt der „Mehrheitsbeschluss“, urteilt das Oberlandesgericht Rostock. (OLG Rostock, 3 U 67/17) Kaufinteressenten einen Einblick in die Beschluss-Sammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft ermöglichen“, erläutert Annett Engel-Lindner vom Immobilienverband Deutschland IVD in Berlin. Dafür macht der Verkäufer für den Kaufinteressenten bei der Verwaltung einen Termin aus oder geht mit. Ist das nicht möglich, sollte der Verkäufer eine aktuelle Kopie der Beschluss-Sammlung haben und zeigen können. „Käufer sind an Beschlüsse der Ei- Nachbarrecht EinVermieter im hessischen Bad Hersfeld war der Meinung, dass die in einer vermieteten Wohnung ausgefallene Warmwasserinstallation nicht sofort wieder instandgesetzt werden müsse, weil es gerade Sommer war und eine Mieterin, Mutter zweier kleiner Kinder, warmes Wasser auch auf dem Herd in der Küche „zubereiten“könne. Warmwasser sei aber ein „Grundbedürfnis“, urteilte das Gericht und verurteilte den Vermieter, „eilig“dafür zu sorgen, den ursprünglichenWohnwert durch Reparatur der Versorgungsleitung wiederherzustellen. (LG Fulda, 5 T 200/17) gentümerversammlung auch aus der Zeit vor dem Kauf gebunden“, betont Feuersänger.
Nur wenn Kaufinteressenten diese Beschlüsse kennen, können sie die finanziellen Folgen des Kaufs abschätzen. Aus der Beschluss-Sammlung geht auch hervor, wie oft Beschlüsse von Miteigentümern angefochten wurden, mithin wie viel Streit vor Gericht ausgetragen wird. Wenn möglich, sollten Käufer die Protokolle der Eigentümerversammlungen, Jahresabrechnungen und sowie für die Gemeinschaftsordnung. Daraus lässt sich lesen, welche Gepflogenheiten in der Gemeinschaft gelten. Ist das Gemeinschaftseigentum in einem eher schlechten Zustand, dann kann dies den Kaufpreis für dieWohnung beeinflussen. „Grundsätzlich ist der Kaufpreis Verhandlungssache“, betont Engel-Lindner. Vorsicht beim Wohnungskauf ist geboten, wenn einem Miteigentümer die Mehrheit der Wohnungen gehört, gibt Feuersänger zu bedenken. Denn über die Verwaltung und Gestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums wird in einer WEG oft per Mehrheitsbeschluss entschieden. Gibt es einen Mehrheitseigentümer, kann dieser häufig alle anderen Eigentümer überstimmen und über Sanierungen quasi alleine entscheiden.
Auch besonders kleine WEG können ihre Tücken haben. Bilden ein Zweifamilienhaus oder die beiden Hälften eines Doppelhauses eine WEG, können Beschlüsse nur gefasst werden, wenn beide Eigentümer sich einig sind. Sollten sie sich zerstreiten, steht es 1:1.
Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollten Interessenten beim Verwalter außerdem die genaue Höhe des monatlich zu zahlenden Hausgeldes erfragen. „Auch diese Summe sollte von vornherein einkalkuliert werden, denn die Belastung durch das Hausgeld ist in vielen Fällen ungleich höher als durch im Mietverhältnis anfallende Nebenkosten“, sagt Wagner. Ein Blick in die Hausordnung ist ebenfalls zu empfehlen. Sie gibt Regeln vor, wie sich Eigentümer in der Gemeinschaft zu verhalten haben. Per Hausordnung kann zum Beispiel auch das Halten von Tieren verboten oder Ruhezeiten können vorgegeben sein. Werden sich Verkäufer und Kaufinteressent einig, dann dauert es in der Regel einige Wochen, bis die neuen Eigentumsrechte im Grundbuch umgeschrieben sind.
WOHNEN & RECHT
Immobilien & Geld