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Betriebskosten werden oft falsch berechnet
Bei der Abrechnung der Betriebskosten kommt es oft zu Fehlern. Die Bandbreite reicht von Tippfehlern über falsche Umlageschlüssel bis hin zu unrechtmäßig abgerechneten Posten. Worauf sollten Mieter achten?
Eigentlich ist die Sache ganz einfach: Vermieter können Mieter an den Betriebskosten ihrer Immobilie beteiligen. Geregelt ist das in Paragraf 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Doch was einfach verständlich klingt, sorgt in der Praxis immer wieder für Streit. „Betriebskosten sind fehleranfällig“, sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.
Kein Wunder, dass in der Statistik zu Beratungen des Deutschen Mieterbundes das Thema Betriebskosten regelmäßig auf Platz eins landet. Und in der Tat entdecken die Rechtsexperten in vielen Abrechnungen Fehler. Die Bandbreite reicht von Tippfehlern über falsche Umlageschlüssel bis hin zu unrechtmäßig abgerechneten Posten.
„Es sind sehr viele verschiedene Aspekte zu berücksichtigen“, erklärt Wagner. Der wichtigste Punkt für Mieter: Die Betriebskosten dürfen nur umgelegt werden, wenn das im Mietvertrag vereinbart wurde. Dabei muss nicht zwingend jeder Posten genannt werden. Es reicht laut Haus & Grund der Verweis auf die Betriebskostenarten.
Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes (BGH) muss aber nicht mal das im Mietvertrag stehen. Denn auch die einfache Vereinbarung: „Mieter trägt Betriebskosten“ist rechtmäßig (Az.: VIII ZR 137/15). Die (bü) Baurecht Hat sich ein Unternehmer im Kaufvertrag verpflichtet, innerhalb der folgenden zwei Jahre, ein 418 Quadratemeter großes Grundstück mit einem Wohnund Geschäftshaus sowie einer Tiefgarage zu bebauen, aber es geschieht auch in zehn Jahren nicht, so kann ihm eine Vertragsstrafe (hier in Höhe von 840.000 Euro) auferlegt werden. Der Unternehmer habe die strafbewehrte vertragliche Pflicht zur Bebauung des Grundstücks übernommen und es noch immer in der Hand, eine weitere Vertragsstrafe zu vermeiden. ( OLG Köln, 3 U 53/18) Begründung: Es ist seit Jahrzehnten allgemein üblich, in Mietverträgen die Umlage sämtlicher Betriebskosten zu vereinbaren, die umlagefähig sind. Der Begriff der Betriebskosten könne deshalb als bekannt vorausgesetzt werden. Abgerechnet können laut Betriebskostenverordnung etwa Ausgaben der Wasserver- und -entsorgung, Kosten für Aufzüge, für Straßenreinigung und Müllbeseitigung, für die Beleuchtung oder für den Hauswart. Mietrecht Substanzschäden in Küchenmöbeln halten sich dann im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs, „wenn sie der vertragsgemäßen Abnutzung entsprechen“. Das hat das Amtsgericht Bad Homburg entschieden. Ein Vermieter wollte Schadenersatz von einer ausgezogenen Familie mit kleinen Kindern, weil an den Küchenfronten Lackabsplitterungen festgestellt wurden. Das Gericht ging davon aus, dass sich „im Rahmen des alltäglichen Lebens“solche Schäden nicht vermeiden lassen. Leichte Stöße seien im Alltag kaum zu vermeiden. (AmG Bad Homburg, 9 C 273/16-11)
Gerade der letzte Punkt sorgt nach Erfahrung des Mieterbundes immer wieder für Streit. Denn nicht alle Aufgaben, die Hausmeister erledigen, dürfen auch umgelegt werden. Übernimmt der Hauswart zum Beispiel kleinere Reparaturen oder Verwaltungsaufgaben, müssen Vermieter die Kosten dafür abziehen. Glühbirnenersatz, Heizungspumpentausch und Pflanzenausleihe zur optischen Verschönerung sind keine Betriebskosten, urteilte das Ober- landesgericht Düsseldorf (Az.: 10 U 94/99). AuchVerwaltungsaufgaben des Hauswarts wie das Verteilen von Rundschreiben oder die Vertretung der Verwaltung vor Ort fallen nicht darunter, entschied das Landgericht Köln (Az.: 6 S 526/94). Die Kosten für einen Concierge oder Pförtner sind auch nicht ohne weiteres umlagefähig. Hier kommt es nach Ansicht des BGH auf den Einzelfall an (Az.: VIII ZR 78/04) - zum Beispiel ob der Einsatz eines Pförtners aufgrund einer bestehen- den Gefährdungslage geboten ist.
Mitunter sind es Details, die den Unterschied zwischen falsch und richtig ausmachen. Beispiel Gartenpflegekosten: Diese dürfen laut Betriebskostenverordnung grundsätzlich umgelegt werden, erklärt der Mieterbund. Zulässig sind damit auch Kosten, die auf die Beseitigung von Verunreinigungen, zum Beispiel Hundekot, entfallen. Denn die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks setzt eine regel- mäßig Pflege der Außenanlagen sowie eine wiederkehrenden Beseitigung von Müll voraus, entschied der BGH (Az.: VIII ZR 33/15). Stehen die Gartenflächen aber der Öffentlichkeit zur Nutzung zur Verfügung, können Vermieter die Kosten nicht einfach Mietern aufbürden.
Nicht zulässig ist es laut Mieterbund auch, unterschiedliche Posten einfach zusammenzuziehen. Dadurch kann eine Betriebskostenabrechnung formell unwirksam werden. Entscheidend ist, dass der Mieter die Abrechnung nachvollziehen und im Zweifel prüfen kann. Der BGH entschied, Vermieter dürften nicht Grundsteuer und Straßenreinigung in einer Position zusammenfassen (Az.: VIII ZR 285/15). Mieter sollten ihre Betriebskostenabrechnung also nicht einfach abheften, rät Wagner: „Werfen Sie einen Blick auf die Abrechnung und prüfen Sie, ob auch alles richtig abgerechnet wurde.“Tauchen etwa hohe Kosten für die Schneereinigung auf, obwohl es im Abrechnungszeitraum nicht geschneit hat, kann das ein Fehler sein.
Wichtig für Mieter: Nicht zu lange Zeit lassen, wenn sie Fehler reklamieren wollen. Laut Gesetz muss der Mieter spätestens zwölf Monate nach Erhalt der Abrechnung mögliche Einwendungen erhoben haben, erklärt der Mieterbund. Kommt der Einspruch zu spät, muss der Mieter die Fehler hinnehmen.
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