Hochkarätige Lagen – an B-Standorten
Das Emissionshaus Hannover Leasing aus Pullach sucht gezielt Immobilien, die sich nicht in den deutschen Top-Städten befinden. So geschehen in Münster: Dort hat die Gesellschaft den Bürokomplex „Die Direktion“gekauft.
Die Immobilienbranche in Deutschland boomt. Für manche Marktbeobachter jedoch vielleicht ein bisschen zu stark: Die Preise in herausragenden Lagen steigen und steigen, es fließt sehr viel Geld in Privatund Gewerbeobjekte – auch aus dem Ausland –, so dass hin und wieder bereits, wenn auch noch mehr oder weniger hinter vorgehaltener Hand, von einer Blase gesprochen wird.
Dennoch gelten Immobilien weiterhin als stabiles Asset für langfristig orientierte Anleger – wenn das Geld denn in das richtige Objekt investiert wird. „In A-Lagen an A-Standorten ist der Einstieg aktuell sehr teuer, was natürlich die Rendite reduziert. Und gleichzeitig steigen die Risiken, bei einem späteren Verkauf die Einstiegssumme nicht wieder erlösen zu können“, sagt Michael Ruhl von Hannover Leasing, einem Anbieter von Sachwerte-Investments in Immobilien und Flugzeugen. Aus dieser Markteinschätzung hat das Emissionshaus seine Schlüsse gezogen. Natürlich werde das Geschäft auch an den besten Standorten in Deutschland und dem Ausland fortgeführt, sofern sich Assets dort anböten und preislich darstellbar seien, betont Ruhl. Aber gleichzeitig schaut das traditionsreiche Haus aus dem Süden Münchens auch in sogenannte BStädte, wie es dies schon seit Jahren immer wieder tut. „Wir haben schon in Dortmund, Duisburg, Essen und Freiburg investiert – aber dort dann in wirklich renommierte Objekte in absolut hochkarätigen Lagen“, sagt der Geschäftsführer.
Ganz aktuell hat Hannover Leasing in Münster investiert und dort den Bürokomplex „Die Direktion“für 43 Millionen Euro erworben. Der Vertrieb des Alternativen Investmentsfonds (AIF) ist diesen Monat gestartet. Die Immobilie liegt im Zentrum der Hauptstadt des Münsterlandes in unmittelbarer Nachbarschaft des Bahnhofs. Der Komplex umfasst fünf Gebäudetrakte mit jeweils fünf bis sieben Stock- werken. Das 1957 errichtete Objekt war früher Sitz der Bundesbahndirektion Münster, wurde 2011 bis 2013 umfassend modernisiert und ist mit der Nachhaltigkeitszertifizierung nach „BREEAM DE Bestand“ausgezeichnet worden.
Die Entscheidung für Münster ist laut Michael Ruhl sehr gezielt gefallen. „‘Die Direktion‘ ist ein renditestarkes Objekt mit einer ausgewogenen Mieterstruktur. Wir haben beispielsweise Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss und die öffentliche Hand, die einen Teil der Immobilie einnimmt. Zudem ist der Mietzins marktgerecht, damit wird eine Wiedervermietung beim Mieterwechsel unproblematisch. Wobei ohnehin alle Flächen dauerhaft vermietet sind.“
Zudem werde der Münsteraner Hauptbahnhof gerade aufwendig renoviert – das werde die Gegend weiter aufwerten und sich auch positiv auf „Die Direktion“auswirken. „Müns- ter ist eine wirtschaftsstarke Universitätsstadt mit guten ökonomischen Perspektiven und einer gesunden Demografie. Durch die Universität ist immer wieder Zuzug gewährleistet, und auch für qualifizierte Fachkräfte ist das Münsterland für Leben und Arbeit attraktiv“, fasst Ruhl einige Vorteile des InvestmentStandorts zusammen.
Der Vertrieb des Fonds sei eher regional fokussiert – aus gutem Grund, wie Ruhl betont. Ein solches in Münster und Umgebung bekanntes Asset schaffe Vertrauen und Transparenz und ziehe Investoren an, denen regionale Verbundenheit wichtig sei. „Solche Emotionen gehören auch dazu. Wir geben den Anlegern mit einem Fonds wie diesem, was sie wollen, und können damit auch Vertrauen wiedergewinnen. Die Vertriebspartner sagen uns immer wieder, wie wichtig ihnen regionale Assets seien, von denen sich die Anleger ein Bild machen könnten.“
Das geht aber nicht einfach so. Denn der Asset Manager braucht dem Hannover Leasing-Geschäftsführer zufolge echte Regionalkompetenz. „Vor-Ort-Kenntnisse sind ausschlaggebend, ebenso regionale Netzwerke. Wir müssen die Knock-out-Kriterien eines Standorts kennen.“Und für Ruhl das Entscheidende: Die Objekte dürfen nicht zu teuer sein. „Bei B-Standorten reden wir von völlig anderen Transaktionsvolumina. Schließlich wollen wir das Objekt auch irgendwann wieder verkaufen, und zwar ohne Verlust. Deshalb muss der Einstandspreis stimmen.“