Auf der Suche nach der seltenen Perle
Sachwerte sind mittlerweile rar und oftmals teuer. Anbieter müssen sich nun schon einiges einfallen lassen, um Investoren einen angemessenen Mehrwert zu bieten.
Billionenbeträge wabern über den Globus und wollen lukrativ angelegt werden. Die Investoren stürzen sich auf alles, was Rendite verspricht. Konsequenz: Die Preise steigen. Ein Blick auf die Aktien- oder die Immobilienmärkte genügt, um dafür die Bestätigung zu finden. Es wird zusehends schwierig, noch halbwegs günstig bewertete Objekte zu finden.
„Die Asset-Beschaffung ist ein Engpass“, meint denn auch ein Experte: Heiko Szczodrowski, Geschäftsführer der Commerz Real Kapitalverwaltungsgesellschaft, beobachtet die Märkte intensiv. Etwa das Immobiliensegment. So genannte Core-Immobilien – gut vermietete Objekte in Top-Lage – seien derzeit kaum zu finden. „Die gibt niemand her; angesichts der niedrigen Zinsen behalten die Investoren solche lukrativen Häuser in der Regel selbst.“
Kaufinteressenten, zu denen auch Anbieter von Beteiligungsfonds gehören, schauen sich daher auch in anderen Bereichen um. Doch dort steigen die Preise ebenfalls, zum Beispiel Core Plus-Immobilien, die in guten Nebenlagen lie- gen. Eine gewisse Preisdiziplin sieht Szczodrowski am ehesten noch in Value-added-Immobilien, die unterbewerte Märkte und Objekte zum Ziel haben. Das sind also Objekte, die sich nicht in zentralen Lagen befinden und von ihren Gebäudemerkmalen nicht mehr als modern gelten. Sie bieten damit aber Potenziale, wenn sie renoviert und neu am Markt positioniert werden.
Entsteht hier allmählich eine Blase? „Das kommt drauf an“, zitiert Szczodrowski ein passendes Bonmot. Sicher sind einige Objekte mittlerweile schon überbewertet. Der Renditeanspruch sinkt aufgrund des Kapitalmarktumfeldes bei vielen Investoren stetig. Man muss aber auch berücksichtigen, dass einige Investoren höhere Renditen – um die vier Prozent – benötigen, zum Beispiel Lebensversicherungen und Versorgungswerke, die selbst wiederum Renditeversprechen zu erfüllen haben.
Hohe Preise ergeben sich häufig schlicht durch die wirtschaftliche Grundlage: „Je besser ein langfristiger stabiler Cashflow gesichert ist, desto höher ist der Preis“, erklärt der Experte. Beispiel: Eine für lange Jahre gut vermietete Immo- bilie an einen soliden Mieter verspricht regelmäßige Erträge. Das ist vielen Investoren heute sehr wichtig, und dafür zahlen sie entsprechend gut.
Selbst im zerrütteten Schiffsmarkt gibt es erste Lichtblicke. „Der Markt hat sich auf schwachem Niveau stabilisiert“, beobachtet Szczodrowski, „institutionelle Investoren kehren allmählich zurück, Makler fragen vorsichtig nach Angeboten.“Und ein Segment erweist sich ohnehin als krisenresistent: „Flüssiggastanker laufen weiterhin gut.“Bei Erneuerbaren Energien hingegen versprechen nur vergleichbar große Transaktionen angemessene Renditen, sagt Szczodrowski. Um kleinere Investments buhlen auch viele Stadtwerke, die mehr grüne Energie produzieren wollen.
Im vergangenen Jahr hatte sich die Commerz Real mit einem Projekt aus dem Flugzeugmarkt in die gerade frisch geordnete geordnete Sachwerte-Welt gewagt. Die Gesellschaft brachte als ersten Publikumsfonds nach neuem Recht eine Boeing 777-300 heraus, die fest an die Fluggesellschaft Emirates verleast ist. Der Vertrieb für das „CFB Invest Flugzeuginvestment 1“ist jetzt angelaufen. Für Szczodrowski ein gutes Beispiel für ein brauchbares Investment im aktuellen Umfeld: „In der Kombination aus einer marktgängigen ,777’ mit einem langfristigen Leasingvertrag mit Emirates sehen wir als Initiator ein gutes wirtschaftliches Fundament für eine solide unternehmerische Sachwertanlage im Wachstumsmarkt Luftfahrt.“Außerdem beinhaltet das Konzept ein bewusst angelegtes Add-on für die Anleger: Die Fondsgesellschaft erhält das Flugzeug nach Ablauf des Leasingvertrags mit Emirates schuldenfrei und im sogenannten full- life-Zustand zurück. Die Kalkulation der Anschlussvermietung basiert aber auf Gutachten für eine half-life-Leasingrate für weitere fünf Jahre – und entspricht lediglich 65 Prozent der Leasingrate der ersten zehn Jahre. Damit enthält das Konzept eine Chance auf Erzielung höherer Erlöse.
Neue Perspektiven sieht die Commerz Real im Immobiliensegment, in dem sie auch ihren Schwerpunkt hat: Bei ei- nem verwalteten Vermögen von 32 Milliarden Euro hatte die Gesellschaft schon immer Experten an Bord, die Immobilienprojekte begleitet haben. Diese Expertise kann das Haus nutzen, um Investoren einen Mehrwert zu bieten, ist Szczodrowski überzeugt.
Die Gesellschaft überlegt, das Know-how der Ingenieure und Architekten im Hause in der Projektentwicklung einzusetzen und Investoren schon früh, quasi am Anfang der Wertschöpfungskette, einzubinden. Vorteil solcher Modelle aus einem Guss: Investoren können bessere Konditionen finden, als wenn ein Fonds erst beim voll vermieteten Objekt einsteigt – solche Angebote bieten ja wie dargestellt derzeit kaum noch Potenzial. Und für Commerz Real böte ein solcher Weg eben die Chance, sich noch besser vom Wettbewerb abzusetzen.
Der Renditeanspruch sinkt aufgrund des Umfeldes bei vielen
Investoren stetig