Baukredite werden teurer

Die Zeit der extremen Billigzinsen ist vorbei. Viele Immobilienbesitzer überlegen, umzuschulden oder sich das Zinsniveau zu sichern. Das kann Tausende Euro Ersparnis bringen. Wir geben Tipps, was Kreditnehmer beachten sollen.

DÜSSELDORF Die Entwicklung kam völlig überraschend: Am 22. April waren für einen Zehn-Jahres-Kredit im Schnitt nur lächerlich niedrige 1,24 Prozent fällig. Am 8. Mai waren es 1,34 Prozent. Und gestern waren es im Durchschnitt 1,51 Prozent. Dies ergibt sich bei einer Befragung von rund 40 Instituten durch die Finanzberatung FMH in Frankfurt. „Diese schnelle Aufwärtsentwicklung bei den Baugeldzinsen ist schon auffällig“, sagt Horst Biallo, Inhaber des Finanzportals Biallo aus Schongeld am Ammersee, „das ist für Hausbesitzer schon ein wichtiges Thema.“

Die Folgen steigender Zinsen lassen sich am besten bei der monatlichen Belastung demonstrieren. Wer 200 000 Euro Kredit aufnimmt, muss bei 1,5 Prozent Zinsen 583,33 Euro im Monat tragen, wenn er zwei Prozent tilgt. Rund achtzig Euro mehr pro Monat sind bei zwei Prozent fällig (siehe Grafik). Und bei drei Prozent Zinssatz wächst die monatliche Belastung auf 833 Euro, ohne dass der Kredit schneller getilgt wird. Auf zehn Jahre gerechnet, kann also ein doppelt so hoher Zinssatz rund 30 000 Euro zusätzlich kosten.

Die große Frage ist nun, ob es beim Preis des Geldes weiter nach oben geht – und wie Immobilienbesitzer am besten agieren.

Dabei rechnen die meisten Experten eher mit einer vorsichtigen Aufwärtsentwicklung. Nach Deutschland strömt weiter viel Kapital aus anderen Ländern, was die Zinsen niedrig hält. Weil aber mit einer leicht steigenden Inflation gerechnet wird, verlangen Kreditgeber wie Banken und Versicherer etwas höhere Zinsen als noch zur extremen Niedrigzinsphase im März. Deutlich höhere Zinsen werden aber erst erwartet, wenn die Wirtschaft des gesamten Euroraumes wieder richtig in Schwung kommt – und dafür gibt es wenige Anzeichen.

Für Immobilienbesitzer, deren alte Kredite bald zur Umschuldung anstehen, ist die Rechnung damit klar: Sie sollten sich die noch sehr niedrigen Zinsen möglichst lange sichern. Sie sollten aber auch das günstige Zinsniveau nutzen, um schnell zu tilgen.

Wer also einen alten Zinssatz von vier Prozent durch beispielsweise nur noch 1,5 Prozent ersetzt, sollte die Tilgung entsprechend erhöhen und/oder sich hohe Sondertilgungsrechte sichern. „Zwei Prozent mehr Tilgung im Jahr sind beispielsweise rund 20 Prozent in zehn Jahren. Damit ist das Haus viel schneller schuldenfrei“, sagt Experte Bial- lo. Sein Rat: „Eine hohe Tilgung jetzt ist bester Schutz vor teuren Zinsen in der Zukunft.“

Auch für Neukäufer gilt, dass sie sich die niedrigen Zinsen lange sichern sollten und dass sie am besten auch viel tilgen sollten. Sie haben allerdings oft das Problem, dass die Immobilienpreise gerade wegen der niedrigen Zinsen gestiegen sind.

Auch wenn die alten Kredite erst in einiger Zeit ablaufen, gibt es Möglichkeiten: So versuchen die Geldhäuser ihren Kunden Bausparverträge zu verkaufen, die dann später zu günstigen Konditionen ausgezahlt werden. „Wir liegen weit über Plan“, freut sich ein Sprecher von Schwäbisch-Hall.

Experten wie FMH-Inhaber Max Herbst raten eher zu „Forward-Darlehen“. Dabei garantiert eine Bank eine Umschuldung zu einem Zeitpunkt in wenigen Jahren. Die Angebote sind interessant: So bieten die Gladbacher Bank oder die Hypovereinsbank laut FMH einen Zinssatz von rund 2,3 Prozent, wenn 100 000 Euro in vier Jahren finanziert werden. Kredite in zwei Jahren lassen sich beispielsweise bei Interhyp für 1,7 Prozent Zinssatz vereinbaren.

Was bedeuten diese Angebote? An eine wirklich große Zinswende glauben zumindest die Profis offenbar nicht.