Das Ende des Preisbooms ist in Sicht
Die Folgen steigender Bauzinsen: Die Nachfrage lässt spürbar nach, was zum Teil sogar Auswirkungen auf die Preise hat.
DÜSSELDORF Nach mehr als einem Jahrzehnt mit extrem steigenden Preisen fürWohnungen und Häuser zeichnet sich eine Trendwende ab. Düsseldorfer Makler berichten auf Nachfrage unserer Redaktion, dass sich der Markt aktuell abkühlt. Das führt zum Teil sogar zu sinkenden Preisen.
So schätzt Jovan Lehmann, Prokurist bei Düsselraum Immobilien, dass sein Unternehmen bereits bei einem Drittel der angebotenen Objekte einen etwas niedrigeren Preis ansetze als noch vor einem Jahr.Von einer „Trendwende“spricht Jovan, und vom sich abzeichnenden Ende eines langjährigen Verkäufermarktes. Zuletzt wären unter seinen Kunden Eigentümer sogar zu Preisnachlässen von bis zu zehn Prozent bereit gewesen.
Der selbstständige Makler Christian Hellmann kommt zu einer ähnlichen Einschätzung. Er wolle in Verhandlungen mit den Eigentümern gehen, die ihn bereits vor einigen Monaten für den Verkauf eines Objekts engagiert hätten, um jetzt Preisanpassungen vorzunehmen. „Ich bereite darauf vor, dass sich die Preise schwer halten lassen werden. Die Situation hat sich geändert.“Auch er sieht Nachlässe von bis zu zehn Prozent als realistisch an.
Und bei neuen Kunden müsse er die Euphorie dämpfen.„DieVerkäufer waren lange überzeugt, dass sie nahezu jeden Preis erzielen können.“Noch im vergangenen Jahr sei Hellmann da auch mal mitgegangen, dazu sei er jetzt aber nicht mehr bereit. „Das führt nur zu Ladenhütern. Davon hat aber niemand was.“Um so länger eineWohnung oder ein Haus im Angebot sei, desto schwerer werde der Verkauf.
Jedoch berichten nicht alle Makler von teilweise sinkenden Preisen. Christoph Fischer, Geschäftsführer von Fischer-Sturm Immobilien, stelle das für Düsseldorf noch nicht fest. Dennoch sagt auch er:„Es verändert sich gerade etwas. Der Markt sortiert sich. Die Nachfrage ist verhaltener.“Dennoch verkaufe er Objekte immer noch zum gleichen Preis wie im vergangenen Jahr, am Ende reiche ja ein Käufer.
Er halte es sogar für möglich, dass die Preise schon im nächsten Jahr wieder steigen. „So eine Hochebene ist immer mal wieder erreicht worden. Es ist ja auch keine Überraschung, dass die Wirtschaft Zyklen unterliegt.“Nicht normal seien da vielmehr die vergangenen zehn Jahre auf dem Immobilienmarkt gewesen, mit den stetig weiter steigenden Preisen.
Die aktuelle Entwicklung sei dagegen gesund, wie auch Hellmann sagt. Den Hauptgrund sehen alle drei Makler neben der allgemeinen Verunsicherung aufgrund des Krieges sowie der Inflation in stark gestiegenen Bauzinsen. Von rund einem Prozent auf 2,8 Prozent ging es da für zehn Jahre laufende Kreditverträge hinauf. Dadurch fallen potenzielle Käufer aus dem Markt. „Vor allem die Vollfinanzierer sind nahezu weg“, sagt Lehmann. Das war die Gruppe, die vom Eigenkapital nur Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Maklerprovision bestritt, das Darlehen nur aufgrund niedriger Zinsen über die monatliche Rate abstottern konnte.
Laut Christoph Fischer lasse aufgrund der Zinsentwicklung insgesamt die Kaufkraft nach. Besonders spürbar werde die abflauende Nachfrage bei Objekten ab 500.000 Euro. Kleine Apartments gingen immer noch gut. Wer aber zum Beispiel 800.000 Euro finanzieren müsse, lande aufgrund des Zinsanstiegs bei einer rund 1200 Euro höheren Belastung im Monat. „Wer kann sich das leisten?“Noch größer sei die Zurückhaltung laut Christian Hellmann bei hohem Sanierungsbedarf. „Die Kosten sind kaum kalkulierbar und es gibt lange Wartezeiten bei Handwerkern.“Da wollten viele Interessenten zunächst abwarten. Auch bei der Mikrolage seien sie viel sensibler, etwa bei Straßenlärm. „Da werden keine Kompromisse gemacht.“
Auch das obere Marktsegment tue sich laut Fischer und Hellmann schwer. „Der Markt ist gesättigt“, sagen beide. Hellmann berichtet von Quadratmeterpreisen von 9000 bis 10.000 Euro in den Neubauten an der Toulouser Allee, wofür die Nachfrage „spürbar nachlasse.“
Auch insgesamt lasse die Zahl der Anrufe nach Freischaltung der meisten Objekte nach. „Da herrscht bei uns nun keine Call-Center-Atmosphäre mehr“, sagt Jovan Lehmann von Düsselraum. Man habe zudem auch den Verkaufsprozess umgestellt. „Wir sind lange in zweistufigen Bieterverfahren vorgegangen, um den besten Preis für denVerkäufer herauszuholen. Das machen wir jetzt nicht mehr. Es ist nicht mehr die Zeit dafür.“
Die Makler sind mit ihrer Einschätzung übrigens nicht allein. Immowelt kommt in einer neuen Analyse zum Schluss: „Der Immobilienboom neigt sich dem Ende zu. Die Zeit der großen Preissteigerungen ist voraussichtlich vorbei.“Bei zehn von 14 deutschen Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern rechnet das Unternehmen bis Ende des Jahres „mit stagnierenden bis leicht rückläufigen Kaufpreisen“. Für Düsseldorf werden gleichbleibende Preise angenommen, hingegen Rücksetzer von drei Prozent in Berlin und fünf Prozent in Frankfurt erwartet.