Per Hammerschlag zum Hausbesitzer
Es kann sich lohnen, ein Objekt im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu erwerben. Doch es gibt viel zu beachten.
REMSCHEID „Zweifamilienhaus, Garage (Stahlblech-Fertigteilgaragen 2 Stück), Rosenhügeler Straße, 42859 Remscheid, 175 Quadratmeter Wohnfläche – Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft. Verkehrswert 163.000 Euro.“Unter dem Aktenzeichen 0011 K 0021/2020 soll dieses Objekt im Amtsgericht Remscheid unter den Hammer kommen.
Ein Kaufobjekt, das erst einmal vielversprechend klingt, nahezu wie ein echtes Schnäppchen. Und schließlich galten Zwangsvollstreckungen zumindest doch früher als gute Möglichkeit, günstig an„unbewegliches Vermögen“zu gelangen, wie es im Amtsdeutsch heißt: an Wiesen, Äcker, Grundstücke, Garagen, Werkstätten, Hallen, Wohnungen, Häuser.
Mittlerweile aber sei die Zahl der Zwangsversteigerungen bundesweit gesunken, erklärt Eva Heufken, Rechtspflegerin am Amtsgericht Remscheid. „Meiner Auffassung nach liegt das an der gestiegenen Nachfrage nach Immobilien. Dadurch werden die meisten Häuser bereits vor einer Zwangsversteigerung auf dem freien Markt verkauft.“
UnbeweglichesVermögen kommt unter anderem dann in die Zwangsversteigerung, wenn zum Beispiel Privatpersonen oder Unternehmen in eine finanzielle Schieflage geraten und dann laufende Finanzierungen nicht mehr tilgen können. Für diesen Fall hat sich der Kreditgeber Grundpfandrechte gesichert und kann so als Hauptgläubiger eine Zwangsveräußerung einleiten lassen. „Zudem gibt es die sogenannte Teilungsversteigerung, die dann der Fall ist, wenn etwa Erben im Streit stehen und sich über den Verkauf der gemeinsam geerbten Immobilie nicht einigen können“, informiert die Rechtspflegerin.
Zu beachten ist, dass der Ersteher einer im Zuge der Zwangsversteigerung erworbenen Immobilie keinerlei Gewährleistungsansprüche hat. Er muss sich also auf die Richtigkeit undVollständigkeit der Angaben im Gutachten eines vorab beauftragten Gutachters verlassen. Besonders schwierig wird es, wenn dem Gutachter zwecks Ermittlung des Verkehrswertes kein Zugang zum Inneren des Gebäudes ermöglicht wurde – was übrigens rechtens ist. Dann ersteigert der Käufer letztlich die bekannte „Katze im Sack“.
„Genau in solchen Fällen sitzen meistens Handwerker oder Makler in den Versteigerungen. Sie wollen von vorneherein das Objekt nicht selbst nutzen, sondern meistens direkt oder nach Sanierungsmaßnahmen gewinnbringend weiterverkaufen“, weiß Eva Heufkens aus jahrelanger Erfahrung.
Im Fall des Zweifamilienhauses an der Rosenhügeler Straße liegt ein ausführliches Exposé vor – die Erben hatten sich kooperativ gezeigt und die Gutachterin die Immobilie auch von innen besichtigen lassen. Laut Gutachten zeigte sich dabei allerdings, dass das Zweifamilienhaus großen Sanierungsstau aufweist und sich auch die Außenanlagen in vernachlässigtem Zustand befinden. Ob und wie viele Interessenten letztlich zu dem Versteigerungstermin erscheinen, lässt sich auch trotz langjähriger Berufserfahrung von Eva Heufken kaum abschätzen. „Wir sind manchmal wirklich erstaunt. Da denken wir, wir haben ein tolles Objekt und dann kommt niemand. Und dann versteigern wir eine regelrechte Hausbaracke ohne Straßenzufahrt und die Leute stehen Schlange.“
Eins ist jedenfalls klar: Wenn bei der Zwangsversteigerung des Zweifamilienhauses nicht mindestens 50 Prozent des Verkehrswertes, in diesem Fall also 81.500 Euro, geboten werden, muss es einen zweiten Termin geben. „Zudem hat der betreibende Gläubiger die Möglichkeit, eine Zuschlagsversagung zu beantragen, wenn das Höchstgebot zwischen 50 und 70 Prozent liegt und die gebotene Summe die Schulden nicht decken würde“, ergänzt die Amtsmitarbeiterin.
Wer den aktuellen Immobilienmarkt verfolgt, erkennt schnell: Ein solides Wohnhaus älteren Baujahrs, ähnliche Größe wie das Objekt in der Zwangsversteigerung, kostet mittlerweile auch in Remscheid zwischen 350.000 und 450.000 Euro. Unter dem Aspekt lohnt es sich sicherlich, sich mit Zwangsversteigerungsobjekten und deren voraussichtlichen Sanierungskosten näher zu befassen. In der Summe hat man vielleicht Glück und kommt so um einiges günstiger an das ganz persönliche Traumhaus.