Mieterhöhungen bei Inflation?
Die steigenden Preise machen auch Mietern Sorge. Welche Kosten Vermieter weitergeben dürfen – und welche nicht.
NIEDERRHEIN Mieten, die künftig jährlich im Gleichschritt mit der Inflationsrate angehoben werden sollten: Mit dieser Aussage in einem Interview hat Rolf Buch, Chef des Wohnungsbauunternehmens Vonovia, in der vergangenen Woche kontroverse Diskussionen angestoßen. Fest steht: Die steigenden Preise machen Mietern Sorge, weil sie nicht nur die Nebenkosten betreffen, sondern sich auch im Mietpreis niederschlagen können. Dafür gibt es allerdings Regeln.
Kappungsgrenze Zunächst: Will ein Vermieter die Miete erhöhen, muss er zwei Grenzen beachten: die ortsübliche Vergleichsmiete und die sogenannte Kappungsgrenze. Kappungsgrenze bedeutet, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent steigen darf. „Das gilt für die allermeisten Gebiete am Niederrhein“, sagt Peter Heß, Geschäftsführer des Mieterschutzbunds Niederrhein. 360 Städte und Gemeinden mit besonders angespanntemWohnungsmarkt – darunter Düsseldorf – haben diese Grenze bereits auf 15 Prozent gesenkt. SPD, Grüne und FDP hatten sich im Koalitionsvertrag auf eine Absenkung auf elf Prozent verständigt. Noch ist die aber nicht gesetzlich verabschiedet.
Mietspiegel Obergrenze für Mieterhöhungen ist grundsätzlich die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich in der Regel aus dem Mietspiegel ergibt. Letzterer wird von vielen Gemeinden aus einem Durchschnitt von neuen und älteren Wohnungen je nach Lage und Ausstattung der Wohnung ermittelt. In Moers lag der 2021 im Durchschnitt bei irgendetwas zwischen 6,50 und sieben Euro, in Bestlage bei 9,92 Euro. „Innerhalb dieser Grenzen sind Mieterhöhungen aber immer ein Individualakt – abhängig von Lage, Alter und Ausstattung der Immobilie“, erklärt Heß. „Im Zweifel lohnt sich deshalb die Einzelfallprüfung.“Mieterhöhungen, die sich automatisch an der Inflationsrate orientierten, seien vom Gesetzgeber zwar nicht vorgesehen – allerdings gebe es doch eine Ausnahme: die sogenannte Indexmiete.
Index-Mietverträge Bei Indexmietverträgen sind Miete und Inflation tatsächlich gekoppelt. In den vergangenen Jahren war die Inflationsrate niedrig – das war gut für die Mieter; jetzt ist die Inflationsrate, bedingt durch den UkraineKrieg und die Corona-Krise, hoch. Indexmietverträge seien heute insgesamt selten, sagt Peter Heß. „Im Geschäftsbezirk des Mieterschutzbunds Niederrhein sprechen wir von weniger als zwei Prozent aller Mietverhältnisse. Eine Indexmiete muss in jedem Fall explizit vereinbart und auch richtig berechnet sein. Auch hier lohnt sich für den Mieter oft eine Überprüfung.“
Staffel-Mietverträge Bei einem Staffel-Mietvertrag hingegen wird von vornherein festgelegt, dass die Miete über einen festgelegten Zeitraum um einen bestimmten Betrag ansteigt. „Das ist wie eine Wette auf die Zukunft“, sagt Heß. „Der Vorteil ist: Das Ganze ist kalkulierbar.“Die Grenze zieht aber auch dort der Mietspiegel.
CO2-Abgabe Ausgaben für Öl und Gas konnten Vermieter bislang in der Nebenkostenabrechnung an die Mieter weiterreichen. Auch das soll sich ändern. Der Gesetzgeber hat beschlossen, dass in Zukunft nur noch zwischen zehn und 90 Prozent der Kosten weitergegeben werden dürfen, je nach energetischem Zustand. Also: Je schlechter der energetische Zustand, desto weniger können dieVermieter auch weiterreichen. Kritik daran kommt vom Eigentümerverband„Haus und Grund“. Unter anderem wirke sich die vom Mieter eingestellte Raumtemperatur auf die Entstehung von CO2 aus, sagt Michael Buser, Geschäftsführer Haus & Grund Grafschaft Moers. Zudem würden Modernisierungen auch Mieterhöhungen nach sich ziehen.
Nebenkosten Sicher ist: Die Energiepreise steigen, das wirkt sich auf die Nebenkosten aus. Einfordern könnten Vermieter diese erst, wenn über das Vorjahr abgerecht wurde, sagt Buser. Peter Heß rät Mietern deshalb, jetzt schon Geld zurückzulegen.