Pendeln als Sparmodell für Wohnungsbesitzer
In Düsseldorf sind die Preise deutlich höher als im direkten Umland. Also ziehen viele aufs Land und fahren zum Arbeitsplatz.
DÜSSELDORF Die Bauzinsen sind merklich gestiegen, das Autofahren ist wegen des starken Anstiegs der Spritpreise seit dem Beginn des Ukraine-Krieges ebenfalls deutlich teurer geworden. Zudem sind die Immobilienpreise auch im Speckgürtel der Großstädte deutlich gestiegen. Und doch lässt sich beim Kauf einer Wohnung außerhalb Düsseldorfs noch Geld sparen, auch wenn man gleichzeitig in der Landeshauptstadt arbeitet.
Zu dieser Erkenntnis kommt das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) in seinem Wohnatlas, den es im Auftrag der Postbank erstellt hat. In der Landeshauptstadt kostet der Quadratmeter für eine Wohnung aus dem Bestand im Durchschnitt nach HWWI-Angaben 5361 Euro. Die Durchschnittspreise in den Umlandkreisen lägen mindestens 2250 Euro niedriger. Das sind zwar Preise aus dem vergangenen Jahr, aber der Tenor bleibt gleich, weil die Preise fast überall gestiegen sind – im Zweifel in Metropolen wie Düsseldorf noch stärker als im Umland.
Natürlich entstehen für jene, die aus dem Umland mit dem eigenen Pkw oder dem öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) nach Düsseldorf pendeln, zusätzliche Kosten. Und auch der Zeitaufwand ist womöglich deutlich größer, als wenn man in der Landeshauptstadt wohnen würde, und er verursacht Opportunitätskosten. Diesen Aufwand haben die Forscher mit einem Bruttoentgelt von 27,91 Euro je Stunde angesetzt. Die Kilometerkosten wurden fürs Auto mit 45 Cent (ab dem 21. Kilometer 43 Cent) angesetzt, womit die höheren Energiepreise einkalkuliert sind. Die ÖPNVKosten wurden auf zwölf Cent je Kilometer veranschlagt.
Der Postbank-Wohnatlas zeigt nun, „wie viele Jahre sich der Immobilienerwerb im Umland rech
net und wann der Kostenvorteil durch das Pendeln aufgezehrt ist“, wie die Autoren schreiben. Fazit: Das Pendeln lohnt sich umso eher, je mehr man öffentliche Verkehrsmittel nutzt, und auch wenn es um eine verkehrsgünstige Wohnung außerhalb Düsseldorfs geht (dafür wurde ein Preisaufschlag von 20 Prozent einbezogen). Was den Nahverkehr angeht: „Die Preise für den ÖPNV werden künftig weniger stark steigen als jene für die Nutzung des eigenen Pkw“, meint HWWI-Expertin Dörte Nitt-Drießelmann. Der Nahverkehr müsse schon wegen des
Klimawandels attraktiver gemacht werden.
Die Rechnung, die die Studienautoren aufgemacht haben: Man vergleiche den Kauf einer durchschnittlich teuren 70-Quadratmeter-Wohnung sowie einer 120-Quadratmeter-Wohnung in Düsseldorf mit dem Erwerb einer Wohnung in den gleichen Größenordnungen im Kreis Mettmann, im Rhein-Kreis Neuss oder in Duisburg. Eingerechnet wurden alle Städte mit mehr als 20.000 Einwohnern, sodass es 18 Alternativen zu Düsseldorf gibt.
Ergebnis: Pendler können das am längsten machen, wenn sie sich eine Wohnung in Duisburg leisten. Dort kostet der Quadratmeter Wohnung nämlich im Schnitt nur 1827 Euro, also etwa 3500 Euro weniger als in Düsseldorf. Allein der Kaufpreis macht bei einer 70-QuadratmeterImmobilie also schon fast 250.000 Euro Unterschied aus. Dazu kommt die entsprechend höhere Grunderwerbsteuer. Bis man diese zusätzlichen Kosten sozusagen verfahren hat, dauert es eine ganze Weile.
„Das Homeoffice hat das Pendeln noch einmal attraktiver gemacht“, sagt Nitt-Drießelmann.
Wer beispielsweise nur noch drei Tage nach Düsseldorf muss/will und zwei Tage von zu Hause aus arbeiten kann, spart natürlich bei den Kosten fürs Pendeln auch noch mal deutlich. Und gerade Jobs in der NRWHauptstadt sind dafür vielfach prädestiniert: „In den Metropolen sind etwa 50 Prozent der Arbeitsplätze homeofficefähig. Das hängt mit der immer stärkeren Entwicklung Deutschlands zur wissensbasierten Dienstleistungsgesellschaft zusammen, in der sich vieles auf die Großstädte konzentriert.“
Allerdings, so die Einschränkung,
würden die Aussagen nur dann gelten, wenn in einer Partnerschaft immer nur eine(r) von beiden pendelte. Sobald beide hin- und herfahren müssen und wenn die Wohnung teurer wird, weil man beispielsweise von einer 70- auf eine 120-Quadratmeter-Wohnung umsteigt, verkürzen sich die Zeiträume, in denen das Pendeln lohnt.Wer dagegen eine Immobilie in gleicher Größenordnung wählt, kann über Jahre, mitunter sogar Jahrzehnte beim Pendeln vom Kostenvorteil zehren. Beispiel: Weil die 70-Quadratmeter-Wohnung in Ratingen deutlich weniger kostet als in Düsseldorf, kann man mit dem Auto 20 Jahre pendeln, bis der Vorteil weg ist.
Wer zwei Tage pro Woche im Homeoffice ist, für den lohnt sich das sogar über 34 Jahre – auch bei einem Kaufpreis, der 20 Prozent über dem Durchschnitt der jeweiligen Kommune liegt. Im ÖPNV ist der Kostenvorteil wie gesagt noch deutlich größer. Unschlagbar ist der Vorteil in Duisburg: Da hält der Vorteil schon 24 (ohne Homeoffice) respektive 42 Jahre (mit zwei Tagen Heimarbeit), beim ÖPNV sogar mindestens 66 Jahre. So lange zahlt aber wohl niemand seinen Immobilienkredit ab.