Tilgung: Renditen genau überprüfen
Bis dato wurden häufig Immobilienfinanzierungen als Fälligkeitsdarlehen in Kombination mit Tilgungsersatzprodukten abgeschlossen. Diese werden voraussichtlich aber durch den niedrigen Anlagezins am Ende der Laufzeit nicht ausreichen.
Dass für den Erwerb einer Immobilie ein Bankdarlehen aufgenommen wird, ist gängige Praxis, denn der Kauf des Eigenheims ist für die allermeisten Menschen die größte Ausgabe überhaupt. Dafür existieren verschiedene Finanzierungsformen – eine davon: das sogenannte Fälligkeitsdarlehen, das vor allem in der Vergangenheit durchaus üblich war. Dabei zahlt der Kreditnehmer die komplette Schuld auf einen Schlag am Ende der Laufzeit ab, während der Kreditlaufzeit werden lediglich die Zinszahlungen fällig.
Für die Tilgung des Darlehens wird als Sicherheit für den Finanzierungspartner eine Kapitalleben- oder Rentenversicherung, ein Bausparvertrag oder eine andere sichere Geldanlage in ausreichender Höhe abgeschlossen, das Tilgungsersatzprodukt. Daher bespart der Kunde während der Laufzeit der Finanzierung den Tilgungsersatz, aus dessen Ertrag beziehungsweise Ablaufleistung letztendlich die vollständige Rückzahlung beziehungsweise Ablösung des Darlehens zum Ende der Laufzeit erfolgen soll. Die Rechte und Ansprüche aus dem Tilgungsersatz werden im Rahmen des Darlehensvertrages an die Bank abgetreten, erklärt die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Der Nachteil: „Bei dieser (bü) Maklercourtage Grundsätzlich muss ein Mieter einem Makler nur dann für die Vermittlung einer Wohnung die Courtage zahlen, wenn er selbst oder ein „anderer Berechtigter“einen Suchauftrag gegeben hatte. Bis zum Bundesgerichtshof (BGH) ging ein Fall, bei dem die Mutter eines Studenten einem Makler einen Suchauftrag für eine „Studentenbude“gegeben hatte. Der Makler wurde fündig – musste der vereinbarten Courtage aber hinterherlaufen. Denn die Mutter behauptete später, dass der Vermieter ein „hohes Interesse an der Vermietung“gehabt habe, und deswegen Finanzierungskonstruktion ist allerdings zu beachten, dass das Darlehen zum Ende der Laufzeit auch dann in voller Höhe zurückzuzahlen ist, wenn die Leistung des jeweiligen Tilgungsersatzproduktes hierfür nicht ausreichend sein sollte“, heißt es bei der Behörde.
Die
Problematik
unterstreicht der Tipp durch den Vormieter an den Makler dazu führe, dass sie nicht zur Zahlung verpflichtet sei. Der BGH stufte hier den Vormieter aber letztlich als einen „anderen Berichtigten“ein – die Frau musste bezahlen. (BGH, I ZR 134/18)
Mietrecht Zahlt ein Mieter die Miete immer wieder unpünktlich, so kann er auch dann die Kündigung des Mietvertrages nicht verhindern, wenn er bereits 30 Jahre lang dort wohnt. Seine Zahlungspflicht habe er „nicht nur unerheblich verletzt“. Der Mieter kann nicht mit „Gewohnheitsrecht“. (LG Berlin, 65 S 220/18) der Krefelder Finanzierungsexperte Rolf Klein. „Der Grund für viele Probleme bei endfälligen Darlehen mit Tilgungsersatzprodukten liegt vor allem in der Zinsdifferenz zwischen dem Effektivzins des Darlehens und der Rendite des Tilgungsersatzes. Seit einigen Jahren senken alle Versicherer die Überschussbeteiligungen bei Kapitallebens- und Rentenversicherungen aufgrund der gegenwärtigen Kapitalmarktsituation teilweise erheblich. Daher wird es dazu kommen, dass die Ablaufleistungen deutlich geringer ausfallen als noch vor einigen Jahren vorhergesagt, sodass die Ablaufleistungen zur Tilgung der Darlehen in der Regel
nicht ausreichen werden.“Das wiederum kann zu erheblichen Mehrbelastungen bei der Endfälligkeit führen. Wer also eine Lebens- oder Rentenversicherung für die Tilgung eines Darlehens abgeschlossen hat, sollte prüfen, ob die Ablaufleistung tatsächlich zur Tilgung ausreicht, betont Rolf Klein, der seit 40 Jahren in der Baufinanzierung und Vertragsprüfung tätig ist und unter anderem das Fachbuch „Die richtige Baufinanzierung“im renommierten Verlag Ullstein veröffentlicht hat. „Dabei ist es aber nicht mit einem einfachen Blick auf die historischen Renditen und einer Kalkulation über den Daumen getan. Die Berechnung ist sehr komplex, denn die Renditeangaben der Lebens- und Rentenversicherer bezüglich der Garantie- und Gesamtverzinsung sind nicht sehr transparent und aussagekräftig. Die Kosten der Gesellschaft und des Vertrags werden nicht berücksichtigt. Und ebenso wenig relevant für die effektive Rendite eines Vertrags ist das Kredit-Rating einer Gesellschaft. Es sagt lediglich aus, wie sicher die Auszahlung der garantierten Werte ist.“
„Es kann noch schlimmer kommen, wenn sich die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) für die nächsten Jahre nicht ändert, was viele renommierte Fachleute prognostizieren. Denn auch die sogenannten Garantiewerte
könnten verringert werden, wenn eine Versicherung in Schwierigkeiten gerät. Es knirscht im Gebälk der Lebensversicherungen“, sagt Rolf Klein.
Es sei daher sinnvoll, die voraussichtliche Rendite des Tilgungsersatzproduktes von einem Fachmann berechnen sowie die Sicherheit der Versicherung bewerten zu lassen und dadurch festzustellen, ob die Summe am Ende wirklich für die vollständige Tilgung ausreicht und wie sicher es ist. Oder ob weitere Schritte ergriffen werden müssen, um das notwendige Zusatzvermögen aufzubauen. Rolf Klein greift dabei auf die Erfahrung aus einer Vielzahl betriebswirtschaftlichen und finanzmathematischen Analysen und Gutachten zurück und übernimmt neben der Bewertung von Darlehen und des jeweiligen Tilgungsersatzes auch die Erarbeitung von Änderungsoptionen, ermittelt die steuerlichen Effekte und führt auf Wunsch die Verhandlungen mit dem Darlehensgeber, um bessere Ergebnisse zu erreichen.
„Darlehensnehmer sollten ihre finanzielle Sicherheit nicht aufs Spiel setzen, sondern weit vor dem Ablauf von Endfälligkeitsdarlehen überprüfen lassen, ob ihre Strategie aufgeht. Damit verhindern sie das Risiko, in eine teure Falle zu tappen.“
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