Immobilien-Preisspirale wird gebremst
Ein aktueller Marktbericht der Hypovereinsbank weist darauf hin, dass die Entwicklung von Kaufpreisen und Mieten in Düsseldorf seit geraumer Zeit auseinanderläuft. Die teuersten Stadtteile befinden sich traditionell am Rhein.
DÜSSELDORF Immobilien-Experten gehen davon aus, dass auch in der hoch begehrten Stadt Düsseldorf die Preisspirale auf dem Wohn-Immobilienmarkt in naher Zukunft gebremst werden könnte. „Die bereits seit geraumer Zeit abgekoppelte Preissteigerung bei Eigentumswohnungen von der deutlich schwächeren Mietpreisentwicklung nährt insbesondere nach den Preissprüngen des vergangenen Jahres zunehmend die Frage nach Preisübertreibungen“, heißt es im aktuellen Marktbericht der Hypovereinsbank für Düsseldorf. Allerdings weisen die Verfasser des Berichts auf eine Reihe möglicher Einflussfaktoren hin – und erwarten zumindest auch keine stark sinkenden Preise.
Die Risiken deutlicher Preisrückgänge in kurzer Zeit seien „aus heutiger Sicht nach wie vor begrenzt“, erklären sie demnach. Denn Düsseldorf bleibe eine attraktive, wirtschaftlich gut aufgestellte Stadt; zudem sei keine übermäßige Ausweitung des Wohnungsangebots zu erwarten, aus der sich Leerstände ergeben könnten: „Dennoch mehren sich die Stimmen, die im mehrfach krisenbelasteten Umfeld nunmehr ein Ende des Immobilienbooms erwarten“, heißt es. Die Gefahr stärkerer Preisrückgänge könne unterdessen zunehmen, wenn es externe politische „Schocks“oder einen weiteren deutlichen Anstieg der Zinsen gebe.
Die Bank geht angesichts dieser Gesamtlage von der Möglichkeit aus, dass die Zahl der Baufinanzierungen in Zukunft leicht sinken könnte. „Für manche Käufer wird der Erwerb einer Immobilie durch die höheren Kosten schlicht unmöglich“, sagt Sigrid Hark, Leiterin Wealth Management & Private Banking der Bank in NRW: „Denn in der aktuellen Situation kommen ja auch steigende Energiekosten dazu, die insgesamt höhere Belastungen bedeuten.“Gleichzeitig beobachte sie aber auch, dass Interessenten mit viel Eigenkapital nach anfänglichem Zögern wieder aktiver würden und das aktuelle Preisniveau für sich nutzten.
Zuvor war der jahrelange Immobilienboom in Düsseldorf sogar angesichts der seit mehr als zwei Jahre andauernden Corona-Pandemie nicht ausgebremst worden, sondern war über längere Zeit sogar überdurchschnittlich dynamisch verlaufen. Die Preise für Eigentumswohnungen, Häuser und Grundstücke stiegen stark weiter. „Vor allem das bis vor kurzem noch sehr niedrige
Zinsniveau stimulierte die Wohneigentumsbildung in breiten Bevölkerungskreisen“, sagt Andreas Kinnel, Regionalbereichsleiter West für das Privatkundengeschäft der Hypovereinsbank. „Hinzu kam der wegen zunehmender Homeoffice-Tätigkeit entstandene Wunsch nach mehr Wohnraum.“
In Düsseldorf kommt das immer stärker schrumpfende Angebot dazu: Viele Eigentümer seien mangels Alternativen bei der Geldanlage nicht bereit zu verkaufen. Dass die Stadt nur noch wenige freie Flächen für Neubau zur Verfügung hat und einige Großprojekte wie das Glasmacherviertel seit Jahren stocken, verknappte das Angebot an Neubauwohnungen zusätzlich weiter.
Sigrid Hark stellt fest, dass speziell Einfamilienhäuser im dicht besiedelten Düsseldorf besonders schwer zu bekommen sind, entsprechend hoch ist das Preisniveau: „Es sind sehr wenige Grundstücke da, so dass man selbst in eigentlich mittleren Lagen schnell eine Million Euro für ein Einfamilienhaus zahlt.“Denn allein die Grundstückskosten liegen
inzwischen nur noch in einzelnen Stadtrandlagen von Düsseldorf noch unter 1000 Euro je Quadratmeter; auch die Baukosten steigen.
Unterdessen steigen die Mieten zwar weiter, seit dem vergangenen Jahr aber langsamer – angesichts limitierender Faktoren wie der Mietpreisbremse und des gültigen Mietpreisspiegels sind hier keine so extremen Steigerungen wie bei den Kaufpreisen zu verzeichnen. Die meisten Wohneinheiten fehlen laut der Studie wenig überraschend bei Wohnungen im mittleren und preiswerten Segment sowie bei familiengerechten und bezahlbaren Kleinwohnungen, beispielsweise für Auszubildende.
In guten Düsseldorfer Lagen liegt die Miete im Schnitt jetzt zwischen 14 und 16 Euro je Quadratmeter. Sehr gute Lagen (mit Mieten bis 22 Euro in der Spitze und Kaufpreisen gut über 10.000 Euro je Quadratmeter im Neubau) macht die Studie vor allem dort aus, wo man nahe am Rhein wohnen kann – etwa in Oberkassel und Golzheim, aber auch weiter im Norden in Kaiserswerth oder Wittlaer. Hinzu kommt ein zentral gelegenes west-östliches Band (mit Teilen von Heerdt bis Hubbelrath), in dem ebenfalls hohe Preise erzielt werden. Zentrumsnah stellt wohl am ehesten Oberbilk eine Ausnahme dar, das sich weniger dynamisch entwickelt hat als etwa das nahe Bilk.
Unter 10 Euro mieten kann man der Studie zufolge inzwischen fast nur noch in den einfachen Wohnungsbeständen in Stadtteilen wie Wersten oder Reisholz. Neben traditionell teuren Lagen wie beispielsweise Ober- und Niederkassel habe sich inzwischen auch der Stadtteil Hafen zu einem der teureren Mietwohnstandorte entwickelt, hieß es. Das dürfte vor allem auf die Entwicklung der beiden hochpreisigen „WinWin“-Wohntürme zurückzuführen sein.