Rheinische Post - Wesel/Dinslaken
Geld verdienen und Urlaub machen
Ferienimmobilien in Deutschland stellen ein stark wachsendes Marktsegment dar. Daher steigt auch deren Bedeutung für Investoren, die damit in einen langfristig wertstabilen Sachwert investieren und eine Rendite über dem Kapitalmarktdurchschnitt erzielen k
Die Zahlen sprechen für sich: Rund 700.000 private Ferienhausbetten gab es bereits vor einigen Jahren in Deutschland, in denen der Deutsche Ferienhausverband rund 103 Millionen Übernachtungen hochgerechnet hat. Damit war der deutsche Ferienhausmarkt bereits 2015 dreimal größer als gedacht und generierte einen jährlichen Bruttoumsatz von knapp acht Milliarden Euro. Eine weitere interessante Zahl: 70 Prozent des Bruttoumsatzes, also zum damaligen Zeitpunkt mehr als 5,5 Milliarden Euro, werden im privaten Ferienhausmarkt erzielt.
Die Tendenz: steigend, gerade auch wegen der Auswirkungen der Corona-pandemie. Deutschland ist schon lange ein wichtiges Urlaubsland, und gerade die Deutschen selbst machen am liebsten hierzulande Ferien – nämlich laut Befragungen mehr als 30 Prozent. Im Jahr 2019 gab es in den Beherbergungsbetrieben in Deutschland 495,6 Millionen Übernachtungen in- und ausländischer Gäste. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) nach vorläufigen Ergebnissen weiter mitteilt, waren dies 3,7 Prozent mehr als 2018. Ein ganz aktuelles Ergebnis: Laut der Allensbacher Markt- und Werbeträgeranalyse (AWA) war auch im Jahr 2020 die Ostsee das beliebteste Urlaubsziel der Deutschen.
Daher wundert es nicht, dass Ferienimmobilien als Investments weiter an Bedeutung zunehmen. Der Zeitpunkt erscheint günstig. Die Zinsen bleiben niedrig, sodass eine Finanzierung vergleichsweise günstig zu erhalten ist – und der Bedarf ist riesig. Marktbeobachter berichten bereits jetzt, dass aufgrund des wachsenden Deutschland-tourismus‘ Ferienwohnungen an der Küste und im Süden im kommenden Sommer deshalb knapp und demensprechend teuer werden können.
Eine gute Ausgangssituation also für Investoren. Aber dennoch stellt sich die Frage, wie sie das Projekt angehen sollen. Generell steigen die Preise auf dem Markt für Ferienimmobilien. Kostete eine Ferienimmobilie 2009 im Schnitt noch 183.000 Euro, waren es im vergangenen Jahr schon 222.000 Euro. Die Quadratmeterpreise erreichen beispielsweise in guten Lagen auf der Insel Sylt schon sehr hohe 15.500 Euro. Ähnlich teuer ist es am Tegernsee. Laut dem Investmentportal Zinsland.de schlägt eine Ferienimmobilie in Deutschland durchschnittlich mit etwa 2300 Euro pro Quadratmeter zu Buche – der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen in Deutschland liegt laut Immowelt bei 2850 Euro.
Die Immobilienrendite hängt natürlich wesentlich vom Kaufpreis ab. Die Bruttorendite der Ferienobjekte liegt deutschlandweit laut Zinsland. de bei knapp unter acht Prozent, während laut der Ferienmarktanalyse von Engel und Völkers und Fewo-direkt die durchschnittliche Rendite bei 4,5 Prozent in Deutschland beträgt. Die tatsächliche Rendite hänge laut Zinsland.de von einer Reihe an Faktoren ab. „Den Anfang macht dabei – wie so oft – die Lage der Immobilie. Und dabei können nur wenige hundert Meter bereits einen großen Unterschied ausmachen:
Ferienhäuser und Ferienwohnungen mit direktem Meerblick oder nur kurzem Weg zum Strand sind deutlich attraktiver und hochpreisiger als Objekte in der hinteren Reihe. Ein weiterer Punkt ist die mögliche Auslastung der Region: Vom Ski-tourismus geprägte Standorte haben beispielsweise nur begrenze Saisonzeiten, während in der Nebensaison meist nur eine geringe Auslastung erreicht wird.“Laut dem Maklerverband IVD genügen übrigens 17 Wochen Vermietung pro Jahr, damit eine Ferienimmobilie gewinnbringend läuft. Die durchschnittliche Auslastung beträgt demzufolge 23 Wochen pro Jahr.
Bei der Postbank ist man von der Werthaltigkeit von Ferienimmobilien überzeugt, weist aber auch auf ein wesentliches Detail hin. Viele günstige Ferienimmobilien benötigten nach dem Kauf eine Sanierung. Daher sollten Käufer vorab genau errechnen, ob sich eine Ferienimmobilie als Kapitalanlage auch nach einer realistischen Kalkulation der Sanierung rechne. Zumal Experten wie der Nordhorner Projektentwickler und Bauunternehmer Gerrit Büter (Büter Bau) darauf hinweisen, dass Ferienimmobilien traditionell im Unterhalt teurer seien als Wohnimmobilien. Die Objekte müssten beworben und sehr gut gepflegt werden. Und die Kosten für Finanzierung, Verwaltung, Versicherungen und Abgaben sowie Nebenkosten fielen auch dann an, wenn das Objekt leer stehe.
Für Gerrit Büter ist daher wichtig: „Es gilt bei Ferienimmobilien wie bei allen Immobilieninvestments die Regel, keine allzu sportliche Fremdfinanzierung in Anspruch zu nehmen. Zins und Tilgung müssen in einer schwächeren Saison auch aus eigener Kraft möglich sein. Sind diese Bedingungen erfüllt, können Ferienimmobilien als Investments langfristig durchaus Sinn ergeben, da sie grundsätzlich sehr wertstabil sind und Renditen liefern, die über dem Kapitalmarktdurchschnitt liegen.“
Wichtig: Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie an Reisende sind natürlich nicht steuerfrei. In der Steuererklärung müssen die Zuflüsse als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung angegeben werden, gleichzeitig lassen sich Ausgaben für die Ferienimmobilie wiederum zur Minderung der Steuerlast ansetzen. Und wer mehr als 17.500 Euro jährlichen Umsatz aus der Vermietung generiert, wird umsatzsteuerpflichtig. Das schafft steuerliches Optimierungspotenzial. Ein oftmals problematischer Punkt: „Können Eigentümer dem Finanzamt nicht nachweisen, dass sie mit der Vermietung ihrer Ferienwohnung oder ihres Ferienhauses Geld verdienen wollen, dann gilt die Vermietung als ‚Liebhaberei‘ und der Werbungskostenüberschuss läuft steuerlich ins Leere“, sagt der Gelderner Steuerberater Marcus Wiemann (Beyel Janas Wiemann + Partner).
Wenn der Eigentümer selbst seine Ferienwohnung nutzen will, sollte er die Wohnung über ein Buchungsportal mieten wie jeder andere Urlauber auch, um den Werbungskostenausschluss zu vermeiden, rät Marcus Wiemann.