Rheinische Post - Wesel/Dinslaken
„Wir erleben gerade eine Trendwende“
Der Erkelenzer Immobilienmakler spricht über horrende Kauf- und Baupreise, attraktive Altbauten und die Situation in der Innenstadt.
Zwar längst nicht so schlimm wie in den umliegenden Metropolen – aber auch in Erkelenz ist der Immobilienmarkt extrem angespannt. Viele junge Familien fragen sich, wie sie einen Kredit für einen Hauskauf in ihrem Leben jemals abbezahlen sollen oder ob sie mit dem Hauskauf lieber noch warten sollen. Wir haben mit dem Erkelenzer Immobilienmakler Detlef Lachmann über die Situation gesprochen.
Herr Lachmann, sehen Sie Erkelenz im Vergleich zu anderen Städten in der Region eigentlich als attraktiven Wohnort an?
Definitiv. Unser großer Vorteil ist, dass man hier in schöner Umgebung ruhig wohnen kann und die Preise im Vergleich zu den Metropolen noch relativ günstig sind. Auch hier sind die Preise hoch, aber das ist kein Vergleich zu Düsseldorf oder Köln.
Das mag sein, doch auch hier im ländlichen Raum sind die Preise in den vergangenen Jahren so gestiegen, dass viele junge Familien weit davon entfernt sind, sich Wohneigentum leisten zu können. Wie soll das weitergehen?
Ich bin fest davon überzeugt, dass wir gerade eine Trendwende erleben. Seitdem die Zinsen wieder in Richtung drei Prozent gestiegen sind, merken wir ganz deutlich, dass es problematischer wird, Häuser zu verkaufen, wenn die Eigentümer überzogene Preisvorstellungen haben. Viele Immobilien werden zu den Preisen, zu denen sie jetzt im Netz stehen, nicht verkauft werden können. Trotzdem ist es so, dass die Nachfrage nach Häusern enorm ist. Wenn es bei einem Haus zum Bieterverfahren kommt, bin ich als Makler provisionstechnisch nicht mit im Boot. Wenn wir eine Doppelhaushälfte für 440.000 Euro anbieten, kann es gut sein, dass sie am Ende für 510.000 veräußert wird, weil es mehrere Interessenten gibt. Die Differenz von 80.000 Euro bleibt provisionsfrei.
Das klingt ja zunächst mal nicht danach, dass der Markt sich beruhigt.
Wir merken, dass es hier weiterhin genügend Leute gibt, die Geld haben. Wenn ich interessante, gut ausgestattete Immobilien in guten
Lagen habe, kriege ich die weiterhin gut verkauft. Es gibt genug finanzkräftige Interessenten in Erkelenz und Umgebung, die nicht abhängig von Banken sind. Hier ist der Boom tatsächlich noch da. Etwas schwieriger wird es aber bei älteren Immobilien, die sanierungsbedürftig sind. Da habe ich als Käufer ja nicht nur den Einstandspreis und die Nebenkosten, sondern auch die Modernisierungskosten, die gerade schwer planbar sind. Wir haben eine hohe Inflation und auch die Beschaffung von Materialien ist kaum zu kalkulieren.
Das dürfte sich beim Neubau noch deutlich stärker auswirken.
Der Neubaubereich wird meines Erachtens nach zum Jahreswechsel deutlich einbrechen. Die Preise sind einfach nicht mehr zu halten, es ist schlicht nicht mehr kalkulierbar. Die Zinsen sind wieder deutlich gestiegen. Das steht aber in keinem Verhältnis mehr zu den Kaufpreisen, die weiter gestiegen sind und der großen Inflation der Baumaterialien, die wir ja alle aus den Medien mitbekommen haben. Momentan geben Ihnen manche Bauunternehmer gar keinen Preis mehr für einen Neubau.
Sie plädieren also eher für den Kauf eines älteren Hauses? Auch dort sind die Kosten derzeit ja schwer zu planen.
Wenn der Einstandspreis stimmt, dann ja. Eine ältere Immobilie mitten in der Stadt kann wesentlich attraktiver sein als ein Nebau in einem gerade erst erschlossenen Wohngebiet, wo ich noch 20 Jahre warten muss, bis sich das Viertel entwickelt hat. Wie gesagt, der Preis muss stimmen, und da erleben wir gerade an vielen Stellen zu hohe Preise, die aufgerufen werden. Es gibt natürlich auch Nachteile bei älteren Immobilien, da reden wir vor allem über Energiepreise. Mit einer guten Beratung lohnt sich eine energetische Sanierung aber auf jeden Fall.
Sitzt man als Käufer da aber nicht unter Umständen wieder in der gleichen Kostenfalle?
Es gibt aus der Politik deutliche Signale, dass auch die Sanierung von Altbauten wieder stärker gefördert werden soll. Ich finde, dass vor allem junge Familien, die wirklich aufs Geld schauen müssen, aber ja auch ein vernünftiges Zuhause haben wollen, beim Kauf von Altbauten Unterstützung vom Staat brauchen. Es gibt viele sehr schöne Häuser in der Stadt, die nur modernisiert werden müssten. Im Neubaubereich wurde das Risiko zuletzt durch sehr niedrige Zinsen aufgefangen. Man hat sein Haus mit 0,8 Prozent finanziert und dann sogar noch Förderprogramme bekommen – mit welcher Begründung? Ich kann mich noch an Zeiten erinnern, da hatten wir Zinssätze zwischen acht und zehn Prozent.
Sollte ich als potenzieller Käufer lieber noch ein paar Monate warten, bevor ich mich intensiv umsehe?
Überzogene Preisvorstellungen, die es gerade definitiv gibt, werden sich in Zukunft jedenfalls nicht mehr realisieren lassen. Leider werden solche Erwartungen von diversen Portalen im Internet massiv geschürt, das hat aber nichts mit der Realität zu tun. Ich bin davon überzeugt, dass wir die Stagnation irgendwann in den kommenden Monaten bekommen werden. Wer verkaufen will, sollte seine Immobilie also jetzt auf den Markt bringen.
Sie sagen, Häuser vor allem in der Innenstadt sind sehr begehrt. Wie viele Interessenten gibt es denn durchschnittlich? Und sind da viele Menschen außerhalb des Erkelenzer Landes dabei?
Ich würde mal schätzen, dass 20 Prozent von außerhalb kommen, 80 Prozent aber schon noch Menschen vor Ort sind. Wir haben zum Beispiel gerade eine Doppelhaushälfte in Erkelenz verkauft, die war aber auch super gepflegt. Innerhalb von sechs Stunden hatten wir knapp 30 Anfragen. Da sind heutzutage natürlich auch viele automatische Anfragen durch Kunden von verschiedenen Suchportalen dabei. Aber normalerweise habe ich für eine solche Immobilie dann an einem Wochenende knapp 20 Besichtigungstermine. In dem Fall haben wir die Immobilie für einen guten Preis angeboten, sie ist letztlich für einen deutlich höheren Preis verkauft worden.
Wo liegt das Preisniveau in Erkelenz?
Das ist immer schwierig zu pauschalisieren und kommt sehr auf den Zustand der Immobilie an. Ist die Wohnung modernisiert worden, wie viele Parteien wohnen im Haus, was sind das für Eigentümer? Bei einer Eigentumswohnung, Baujahr in der 70er Jahren, liegen die Spanne etwa zwischen 1800 Euro pro Quadratmeter im Gebrauchtbereich und mehr als 4000 Euro im
Neubaubereich. Bei Doppelhaushälften liegen Sie wahrscheinlich zwischen 280.000 und 500.000 Euro, aber auch das hängt sehr stark von verschiedenen Faktoren und vor allem der Lage ab.
Sind die Unterschiede zwischen Innenstadt und den Erkelenzer Dörfern groß?
Die Innenstadt ist auf dem Markt schon deutlich attraktiver. Erkelenz soll ja immer mehr zur Fahrradstadt ausgebaut werden. Das kann für die Stadt total lukrativ sein, denn die Stadt soll jung bleiben. Die Stadt hat bereits ein sehr dichtes Schulwesen. Wir sollten versuchen, Münster oder holländischen Städten nachzueifern. Es wäre eine tolle Werbetrommel gegenüber anderen
Städten, die den Wandel verschlafen, und eine tolle Möglichkeit, mehr junge Familien nach Erkelenz zu ziehen. Davon profitieren natürlich auch die umliegenden Ortschaften.
Sie selber sitzen mitten in der Innenstadt. Wie bewerten Sie die Situation vor Ort?
Wir haben in Erkelenz das große Glück, dass noch viele eigentümergeführte Geschäfte existieren. Wichtig ist, dass das Leute sind, die keine Miete generieren müssen, ob es Puppen Jansen, Betten Wirtz, Mode Wüllenweber, das Kaufhaus Martini, Fisch Lemmen oder viele andere sind. Wenn die sich auch noch die Miete verdienen müssten, hätten wir in der Innenstadt eine ganz andere Situation. Wie es an anderen Stellen aussehen kann, sieht man zum Beispiel in Rheydt, wo der Einzelhandel eine totale Katastrophe ist. Ein Problem, dass es allerdings auch hier gibt, sind lästige Leerstände. Es ist ärgerlich, wenn sich auswärtige Investoren nicht um ihre Immobilien kümmern. Solche Schandflecken provozieren Graffiti und anderen Vandalismus.
Das klingt zunächst mal nicht besonders positiv.
Nicht falsch verstehen. Ich habe viele Kollegen aus Mönchengladbach oder Düsseldorf, die mir immer wieder bestätigen, dass Erkelenz super positioniert ist. Wir meckern hier eigentlich noch viel zu sehr, wir müssten eigentlich auch die positiven Aspekte der Innenstadt rüberbringen. Wir haben immer noch gute Fachgeschäfte, die für mich noch viel mehr wertgeschätzt werden müssten. Erkelenz ist eine total nette Stadt, und das müssen wir verteidigen. Da kann jeder etwas tun. Dazu zählt für mich vor allem, lokal einzukaufen. Ich empfehle, Obst und Gemüse auf unserem beliebten Wochenmarkt zu kaufen. Und beim Bummeln durch die Fußgängerzone ein leckeres Eis zu essen.
Die Paeschke Unternehmensgruppe hat derzeit rund 950 Wohneinheiten in der Planung, Vorbereitung und auch teilweise bereits im Bau, darunter auch Bauvorhaben in Düsseldorf, Essen und Köln. In Leverkusen sind es Projekte am Fester Weg in Steinbüchel und das frühere Ganser-gelände (Montanus-quartier) in LeverkusenWiesdorf. In Leverkusen-steinbüchel haben wir das Evangelische Gemeindezentrum Mathildenhof erworben. Dieses wird abgerissen und voraussichtlich ab Mitte 2023 mit 45 Wohnungen und einer Tiefgarage bebaut. In Leverkusen-bürrig ist auf dem früheren Opel-hausGrundstück Von-ketteler-straße/ Ecke Eifelstraße eine 4-zügige Kita geplant sowie 21 Wohnungen. Am Freudenthaler Weg in LeverkusenSchlebusch werden 36 Wohnungen sowie eine Tiefgarage errichtet. Der Rohbau ist bereits fertiggestellt. Die Wohnungen werden bezugsfertig zum Jahresende 2022 bzw. Anfang 2023. Hinzu kommt ein weiteres Projekt im Baugebiet Hitdorf Ost an der Hitdorfer Straße. Hier entstehen, nachdem das gesamte Bauvorhaben Hitdorf Ost mit 101 Wohneinheiten zwischenzeitlich vollständig fertiggestellt ist, zwei weitere Bauprojekte, und zwar neun Wohnungen für Menschen mit Behinderung sowie im Erdgeschoss eine Apotheke und eine Arztpraxis, ferner ein Zehn-familienwohnhaus.
Und in Leichlingen?
An der Uferstraße entstehen fünf Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 69 Wohnungen, davon 25 öffentlich gefördert. Der Baubeginn ist geplant für Oktober/november diesen Jahres.
Was passiert in Langenfeld und Monheim ?
Im Baugebiet Langenfeld-reusrath. Locher Wiesen, wurden bzw. werden insgesamt 123 Wohneinheiten errichtet, davon 40 Mietwohnungen und hiervon werden 16 Wohnungen öffentlich gefördert. Ebenfalls in Langenfeld-reusrath, Sandstraße, befinden sich derzeit 49 Wohneinheiten im Bau, davon acht frei finanzierte Mietwohnungen, 20 öffentlich geförderte Wohnungen und 21 Einfamilienhäuser. In Monheim-baumberg werden zurzeit im Baugebiet Sophie-scholl-quartier 60 Mietwohnungen und ein Edeka-markt errichtet, ferner in Monheim zwei Baugebiete Am Zaunswinkel und Oranienburger Straße mit 24 bzw. 17 Einfamilienhäusern.
Bleiben wir in Leverkusen. Wie genau geht es nun am Fester Weg weiter?
Wir haben es dort mit einem sehr großen Baugebiet mit einer Flächengröße von ca. zwölf Hektar zu tun. 52.000 Quadratmeter davon, also annähernd die Hälfte, sind Grün- und Ausgleichsflächen, die extensiv mit blühenden Wiesen, Gehölzstreife, teilweise waldartig, begrünt werden. Im 1. Bauabschnitt wurde mit dem Bau einer achtzügigen Kita in ökologischer Holzbauweise bereits begonnen, sie soll Mitte 2023 fertig sein. Zum ersten Bauabschnitt gehören weiterhin 56 Einfamilienhäuser und 43 Wohnungen. Mitte 2022 wollen wir mit den Erschließungsarbeiten, Kanal-, Versorgungsleitungen und Baustraßebeginnen, so dass die eigentlichen Hochbauarbeiten zum Jahresende starten werden. Voraussichtliches Bauende wird Mitte 2024 sein. Mit dem 2. Bauabschnitt werden wir voraussichtlich Ende 2023/Anfang 2024 beginnen, und zwar mit weiteren 93 Einfamilienhäusern und 59 Miet- und Eigentumswohnungen. 30 Prozent aller Miet- und Eigentumswohnungen aus dem ersten und zweiten Bauabschnitt werden als öffentlich geförderte Mietwohnungen errichtet. Mit dem öffentlich geförderten Wohnungsbau könnte es bei künftigen Bauvorhaben allerdings angesichts der enorm gestiegenen Baukosten bald erhebliche Probleme geben.
Und wie ist der Zeitplan beim Montanus-quartier?
Wir sind schon weit vorgedrungen im Planungsverfahren. Das städtische Planungsamt ist da sehr aktiv. Wir gehen davon aus, dass wir zum Jahresende in die Offenlage gehen können. Die Vorgutachten sind alle positiv. Den Satzungsbeschluss erwarten wir ab Mitte 2023. Dann beginnt die eigentliche Hochbauplanung. Baubeginn könnte Ende 2024 sein.
Was ist dort geplant?
Neben etwa 165 Wohnungen ist dort unter anderem ein Bürozentrum angedacht, kleinteiliger Einzelhandel, eine Großtagespflege, Kinderbetreuung, ein Ärztehaus, medizinische Dienstleister sowie ein Gastronomiebetrieb an der Friedrich-ebert-straße mit Außengastronomie, evtl. auch als Brauhaus.
Sie haben es bereits angesprochen. Alle reden über die Energie- und Materialkrise. Welche Auswirkungen hat das konkret für Ihr Bauunternehmen?
Wir werden bei all unseren Objekten künftig vermehrt auf Wärmepumpen setzen und sind dann weitestgehend weg vom Gas. Das bedeutet allerdings höhere Baukosten. Das Montanus-quartier wird umweltschonend über die günstige Fernwärme der EVL versorgt, die dort in der FriedrichEbert-straße mit ausreichender Leistung verfügbar ist. Dadurch werden Co2-emissionen im Objekt selbst für die Beheizung und Warmwasserbereitung vermieden. Das größte Problem ist allerdings, Fachfirmen zu bekommen, die für uns bauen. Denen fehlt Personal. Hinzu kommen teilweise dramatisch steigende Material- und Baukosten. Der Betonstahl kostete je Tonne im April 2021 550 Euro, im April 2022 1600 Euro, das sind 190 Prozent, das Bauholz Ende 2020 375 Euro, heute 575,00 Euro. Die Kosten für Sanitär, Heizung, Elektro sind teilweise um 30 Prozent gestiegen, und ab 1. Januar 2023 erhöht sich die Co2-abgabe um 10 bis 15 Euro je Kubikmeter Beton. Dies bedeutet eine Kostenerhöhung für den Beton von 12 bis 18 Prozent. Die Preiserhöhungen betreffen fast alle Baugewerke.
Und was bedeutet das für private Bauherren und Immobilienkäufer?
PAESCHKE
Die Preise gehen hoch.
Kostete eine Eigentumswohnung vor einem Jahr noch rund 4700 Euro/ Quadratmeter, so sind es zwischenzeitlich etwa 5500 Euro/quadratmeter Wohnfläche. Private Bauherren müssen also mehr finanzieren und das bei steigenden Zinsen. Da kommen allein bei der Kreditfinanzierung bei einem Einfamilienhaus für 700.000 Euro schnell mal über 800 Euro Mehrkosten im Monat zusammen. Es wird also bald Käuferschichten geben, die sich eine eigene Immobilie einfach nicht mehr leisten können. Der Wunsch nach einem Einfamilienhaus mit Garten bleibt aber weiterhin die Nummer eins aller Miet- und Kaufnachfragen. Bei einer Vermarktung von 20 Häusern in Monheim hatten wir kürzlich 1000 Bewerbungen.
Bauland wird knapp, auch aus ökologischen Gründen. Flächenversiegelung soll ein Riegel vorgeschoben werden. Doch wird Wohnraum gerade in Städten dringend gebraucht. Sehen Sie einen Ausweg, ökologische und soziale Ansprüche zu versöhnen? Kommt das Wohn
Ich denke nicht, denn ab acht Geschossen steigen die Baukosten deutlich, und die dort entstehenden Wohnungen sind bei den derzeitigen Mieten wirtschaftlich nicht vermarktbar. Hochhäuser kann ich mir evtl. vorstellen in den Großstädten wie Köln und Düsseldorf bei entsprechend hohen Mieten, aber nicht in Leverkusen, Langenfeld, Leichlingen, Monheim am Rhein. Aufgrund der uns vorliegenden Miet-/kaufnachfragen ist eindeutig erkennbar, dass die meisten jungen Familien mit Kindern, also die Miet-/käufergruppe bis 50 Jahre, keine Wohnungen wünschen, sondern ausschließlich Einfamilienhäuser. Anders die Generation Ü 60. Hier werden 2-, 3- und 4-Zimmerwohnungen gesucht als Eigentums- oder Mietwohnungen. Neben einer möglichen Bauverdichtung im Innenstadtbereich brauchen wir also weiteres Bauland für Einfamilienhäuser im unmittelbaren Randbereich unserer Gemeinden. Dabei muss man selbstverständlich vernünftig mit den Böden umgehen und ökologische Ausgleichsflächen schaffen, etwa indem man Flächen der gewerblichen Landwirtschaft einschränkt und in Bauland/ Blühwiesen umwidmet. Ein ökologischer Ausgleich wäre somit möglich. Dies wird etwa in den Niederlanden seit Jahren so praktiziert. Vielleicht gibt es am Markt irgendwann eine Sättigung, doch die sehe ich derzeit nicht.
Wie sieht das Haus der Zukunft aus?
Es wird nachhaltig sein, mit wiederverwertbaren Baustoffen. Es ist energiesparend und nutzt Erd-, Wasser- oder Luftwärme. Eine angemessene Dämmung sorgt für eine hohe Effizienzklasse. Es wird kleine Gärten haben, in denen viel blüht und ohne Schotter. Auch grüne Fassaden sind denkbar. Das Hochhaus sehe ich wie gesagt nicht, sondern ein nachhaltiges Einfamilienhaus.
Seit vielen Jahren boomt die Bauund Immobilienbranche. Ist ein Ende der „goldenen Jahre“absehbar?
Ja, wir werden in den kommenden Jahren wegen der stark gestiegenen Baukosten und der Zinserhöhungen von noch im Januar unter einem Prozent und heute bei etwa zweieinhalb bis drei Prozent einen starken Rückgang im Haus- und Wohnungsbau haben. In den kommenden zwei bis drei Jahren wird der Markt einbrechen, die Preise aber nicht. Der allgemeine Wunsch nach preiswerten Mietwohnungen wird aufgrund der derzeitigen sehr hohen Baukosten und der gestiegenen Zinsen nur schwer bis gar nicht zu befriedigen sein.