Anreize statt Regulierung

Immer mehr Menschen zieht es in die Städte. Bundesweit müssten bis zu 400.000 Wohnungen im Jahr gebaut werden, um dort bezahlbare Wohnungen auf den Markt zu bringen. Die To-do-Liste für eine neue Bundesregierung ist also groß. Ein Blick in die Programme der etablierten Parteien offenbart jedoch Schwächen. Die Politik setzt weiterhin auf Regulierungen, statt Anreize zu schaffen. Dabei heißt das Motto der Stunde: „Bauen!“

Beim Thema Energie tragen verschärfteBauanforderungen kaum zur Klimaverbesserung bei, belasten aber die notwendigen Investitionen in Bestand und Neubau. Mit einem Kurswechsel könnte die Modernisierungsrate klar gesteigert werden. Regulierungsstopp wäre auch bei der Mietpreisbremse angesagt, die ohnehin nichts bringt, wie Experten vom IW Köln feststellten. Ein Bürokratiemonster ohne Effekt auf den Mietmarkt. Grüne und Linke möchten sie verschärfen, die SPD sieht Optimierungsbedarf, die CDU lehnt eine Verschärfung ab, die FDP will sie ganz abschaffen.

Was könnte noch helfen? Anreize wie die Erhöhung der linearen Abschreibung, die Senkung der Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer sowie eine Reform der Grundsteuer. Letztere findet sich bei allen Parteien im Programm. Nur das „Wie“ist fraglich. Eine Bundesratsinitiative von 14 Ländern hat sich für eine Neubewertung aller Grundstücke eingesetzt. Die Liberalen befürchten eine Kostenexplosion und fordern eine Bemessung nach Grundstücksgröße und Bodenrichtwert.

Liebe Politiker, Diskussionen brauchen ein Ende, handelt schnell! Sonst wird der Wohnungs-Bau zum Wohnungs-GAU.

Thomas Schüttken

Der Autor ist Geschäftsführer der Böcker Wohnimmobilien. Das Häuschen im Grünen oder die schicke Eigentumswohnung in der Stadt – davon träumen viele. Ein großer Posten dabei nimmt die Grunderwerbsteuer ein, ohne deren Zahlung das Eigentum nicht übertragen wird. Sie beträgt in der Regel mehrere tausend Euro – und die Käufer müssen sie aus eigener Tasche zahlen, denn der Kredit der Bank darf hierfür nicht genutzt werden. Wann wird die Grunderwerbsteuer bei privaten Geschäften fällig? Immer dann, wenn ein Grundstück von einem Eigentümer auf den nächsten übertragen wird. „Wer also ein unbebautes Grundstück oder eine Immobilie kauft, muss Grunderwerbsteuer zahlen“, sagt Hildegard Filz vom Bund der Steuerzahler. Dabei ist es unerheblich, ob der Erwerb durch einen Kaufvertrag, einen Grundstücktauschvertrag oder das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren zustande kommt, ergänzt Annekathrin Wernsdorf vom Deutschen Steuerberaterverband. „Grundstücke im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes sind neben dem Grund und Boden auch Bruchteils- und Miteigentum oder Erbbaurechte“, sagt Wernsdorf. Auch wenn sich eine Eigentumswohnung im Bau befindet, muss der Käufer zahlen. Entscheidend ist der zukünftige Zustand des Objektes. (bü) Maklerprovision Auch wenn ein geplanter Hauskauf nicht zustande kommt, weil die Finanzierung platzt, hat ein vom vermeintlichen Käufer eingeschalteter Makler Anspruch auf das vereinbarte Honorar. Der Interessent hätte nur dann eine Zahlung abwenden können, wenn es eine entsprechende Klausel in dem Vertrag mit dem Makler gegeben hätte. So musste es ihm jedoch bewusst gewesen sein, dass er das Risiko trägt, wenn seine Finanzierung nicht klappt, entschieden die Richter. (LG Bremen, 9 O 755/14). Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer? Seit 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen. Deswegen variiert er je nach Bundesland. „Bayern und Sachsen haben mit 3,5 Prozent den niedrigsten Steuersatz in Deutschland“, sagt Filz. Am meisten zahlten Käufer in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Thüringen, Schleswig-Holstein und dem Saarland mit jeweils 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, ergänzt Sibylle Barent vom Ei- Modernisierung Wird in einer Mietwohnung ein Gas- gegen einen Induktionsherd ausgetauscht, so gilt dies als Modernisierung der Wohnung. Das hat das Amtsgericht BerlinSchöneberg entscheiden. Denn durch einen solchen modernen Induktionsherd wird der Gebrauchswert der Küche nachhaltig erhöht. Im Gegenzug hätten die Mieter für den notwendigen Kauf neuer Töpfe und Pfannen einen Aufwendungsersatzanspruch. In diesem Fall wurde dieser mit 500 Euro beziffert. (AmG BerlinSchöneberg, 103 C 196/16) gentümerverband Haus & Grund Deutschland. Auf welcher Grundlage wird die Steuer festgelegt? „Die Grundlage der Steuerhöhe ist der notarielle Kaufpreis“, sagt Barent. Wichtig zu wissen: Der Wert des Grundstücks fließt ebenso in die Bewertung mit ein wie die darauf stehende Immobilie. Miterworbenes Inventar – etwa eine Einbauküche - dürfe hingegen herausgerechnet werden, sagt Wernsdorf. Wie wird die Grundsteuer berechnet, wenn das Haus noch nicht gebaut ist? Wer ein Grundstück kauft und schon mit einem Bauträger einen Vertrag für den Hausbau unterzeichnet hat – oder sich gar vom Bauträger das Grundstück vermitteln lässt -, muss damit rechnen, dass das Finanzamt die Steuer für Grundstück und Haus veranlagt. „Die Finanzämter kontrollieren da genau“, sagt Barent. Ein einfaches Beispiel: Bei einem Grundstückspreis von 100.000 Euro werden bei einem Steuersatz von 3,5 Prozent 3500 Euro Grunderwerbsteuer fällig, erklärt Barent. Wird darauf ein Haus im Wert von 300.000 Euro gebaut, erhöht sich die Forderung um weitere 10.500 Euro. Barent rät Käufern dazu, keinen einheitlichen Gesamtvertrag für Grundstückserwerb und Bauvertrag zu schließen. Denn dann wird nur für das Grundstück die Steuer fällig. „Lassen Sie sich auch nicht das Angebot für den Hausbau in einer Gesamtkalkulation mit Was bedeutet die Freigrenze von 2500 Euro? Grunderwerbsteuer wird erst fällig, wenn der Wert des Grundstücks höher ist als 2500 Euro. Das dürfte bei den meisten Käufen zutreffen. „Ehrlich gesagt ist mir in der Praxis noch kein Grundstück untergekommen, das weniger als 2500 Euro kostet“, sagt Barent. „Übersteigt der Kaufpreis die Freigrenze, fällt die Steuer auf den gesamten Kaufpreis an“, ergänzt Filz. Wer ein Grundstück im Wert von 2501 Euro kaufe, müsse bei einem Steuersatz von fünf Prozent 125 Euro Grunderwerbsteuer zahlen.