Wohnung als Kapitalanlage

In Zeiten rasant steigender Grundstücks- und Baupreise ist Schluss mit weiter wachsenden Ansprüchen an die Wohnfläche.

Viele Mieter werden vermehrt auf effizient geplante Grundrisse achten müssen. Für sie kommt es nicht darauf an, wie hoch die Miete pro Quadratmeter ist, sondern was die Wohnung insgesamt kostet. Daher wird die Wohnfläche bei der Mietentscheidung wichtiger. Eine gut geschnittene Drei-Zimmer-Wohnung von 70 Quadratmetern kostet bei 14 Euro pro Quadratmeter monatlich 980 kalt. Gibt es aber schlecht nutzbare Flure oder unnötig große Räume, so sind schnell 90 Quadratmeter notwendig. Dann zahlt man 1.260 Euro Kaltmiete – ein erheblicher Wettbewerbsnachteil für Vermieter und Anleger. In begehrten City-Lagen werden Mieter deshalb zum Beispiel gern das großzügige Duschbad akzeptieren und auf eine Wanne verzichten.

Zudem sollte die Wohnung geringe Instandhaltungs- und Nebenkosten haben: Eine Klinkerfassade bedarf auch in 100 Jahren keines Anstrichs, Fernwärmeversorgung bewahrt vor teuren Erneuerungen der Heizzentrale. Ein Aufzug ist dagegen angesichts der demografischen Entwicklung ein Muss. Wichtig jedoch: Auf wie viele Einheiten beziehungsweise wie viel Wohnfläche verteilen sich dessen Kosten? Ob es nur sechs Wohnungen mit insgesamt 500 Quadratmetern oder 20 mit 1600 Quadratmetern sind, macht sich in den Nebenkosten erheblich bemerkbar und kann den Spielraum für Erhöhungen der Nettomiete einschränken. Sind jedoch bestimmte Faktoren erfüllt, wird sich der Anleger über einen stattlichen Wertzuwachs freuen können.

Ralf Schmitz

Der Autor ist Geschäftsführender Gesellschafter der Wohnungsbaugesellschaft Ralf Schmitz. Die Grundschuld dient der Bank als Sicherheit für den Immobilienkredit. Sie gibt dem Geldinstitut das Recht, die Immobilie zwangsversteigern zu lassen, falls der Schuldner die Raten nicht zahlt. Ist der Kredit getilgt, sind Haus oder Eigentumswohnung lastenfrei. Der Eigentümer ist endlich Herr im eigenen Haus.

Emotional ist das sogenannte blanke, saubere Grundbuch ein wichtiger Moment. „Das Darlehen ist zurückgezahlt, kein Dritter kann die Zwangsversteigerung betreiben“, erklärt Wendelin Monz vom Bauherren-Schutzbund (BSB). Nüchtern betrachtet kann der Immobilienbesitzer aber auch die Grundschuld einfach bestehen lassen.

Der Vorteil: Sie kann zum Beispiel für neue Finanzierungen genutzt werden. Außerdem spart das Nichtlöschen Geld, weil keine Gebühren für das Austragen anfallen. Dafür bitten normalerweise Grundbuchamt und Notar zur Kasse. Für Notare sind circa 0,2 Prozent der eingetragenen Grundschuld vorgeschrieben, die Ämter verlangen Vergleichbares. Da kommen bei einer (bü) Photovoltaikanlagen Betreiber von Photovoltaikanlagen sind verpflichtet, die Bundesnetzagentur darüber zu informieren. Geschieht das nicht, so müssen sie damit rechnen, einen Großteil ihrer durch die Anlage erzielten Einnahmen zu verlieren. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) zu Lasten eines Landwirts entschieden, dem diese Verpflichtung offenbar nicht bekannt war. Er wurde zur Rückzahlung von 45.500 Euro Einspeisevergütung verpflichtet. Dass er nicht ausdrücklich zur Anmeldung aufgefordert worden sei, Grundschuld von 150.000 Euro rund 600 Euro zusammen.

Die fortbestehende Grundschuld kann zudem ein nützliches Finanzierungsinstrument darstellen. Etwa, wenn Hausbesitzer frisches Geld für Modernisierung und Umbau brauchen. „Sie dient als Sicherheit für das neue Darlehen“, erläutert Monz. Gleiches gilt, wenn der Kauf einer neuen Immobilie ansteht. Für die Absicherung wird die im Grundbuch stehende Grundschuld spiele keine Rolle, so der BGH. Er habe vor der Inbetriebnahme der Anlage ein Formblatt ausgefüllt und unterschrieben. Allein dessen Überschrift hätte ihn zum Weiterlesen veranlassen müssen: „Verbindliche Erklärung zur Ermittlung der Förderfähigkeit und der maßgeblichen Vergütung für Strom aus Photovoltaikanlagen nach dem Erneuerbare-Energie-Gesetz-EEG“. Darin habe er die Frage bejaht, dass er den Standort und die Leistung seiner Anlage der Bundesnetzagentur gemeldet habe. (BGH, VIII ZR 147/16) praktisch wiederbelebt. Ein neuer Eintrag ist entbehrlich. Folglich sind keine Gebühren an Amt und Notar zu zahlen. Unter dem Strich hat der Immobilienbesitzer also weder für Löschung noch für Neueintrag gezahlt.

Der Spareffekt funktioniert erfahrungsgemäß gut in Zusammenarbeit mit der Bank, die schon den alten Kredit bewilligte. Zwar kann die ursprüngliche Grundschuld auf ein anderes Institut übertragen werden. Aber ein neues Darlehen bei einer neuen Bank so abzusichern, „verursacht in der Regel höhere Kosten als eine Neubestellung und ist grundsätzlich nicht zu empfehlen“, gibt Dominik Hüren von der Bundesnotarkammer zu bedenken. Ob ein Institutswechsel zum Beispiel bei Umschuldung oder Auslaufen der bisherigen Finanzierung lohnt, hängt von den Konditionen ab und sollte durchgerechnet werden.

Bei einem Verkauf der Immobilie ist es sinnvoll, die bestehende Grundschuld weiterzureichen. Das wird als Grundschuldabtretung bezeichnet. Die eingetragene Grundschuld bekommt dabei lediglich den Vermerk, dass sie an den Kreditgeber des Erwerbers abgegeben wurde.

Sowohl Verkäufer als auch Erwerber sparen: der eine 300 Euro für die Löschung der beispielsweise 150.000 Euro schweren Belastung, der andere rund 600 Euro Gebühren für den Neueintrag. Im Gegenzug übernimmt er die Gebühren für die Abtretung, im Beispiel etwa 300 Euro. Die Banken spielen mit, weil die Kreditsicherheit über die Immobilie gewährleistet bleibt. Sind beide Parteien beim selben Geldinstitut, ist keine Abtretung notwendig.

Eine bestehende Grundschuld kann auch zur Sicherung von Darlehen der eigenen Kinder abgetreten werden. Etwa als Zusatzsicherheit für deren Immobilienerwerb, wie Christoph Santel vom Kreditvermittler Enderlein erläutert. Das funktioniert ganz oder teilweise, so dass Eltern sich die Tür offenhalten, den Rest noch für ein mögliches eigenes Darlehen zu verwenden. Flexibilität und Kosten sind für Santel Argumente, eine Grundschuld nicht abzulösen. Löschen sollte nur derjenige, „der sich definitiv sicher ist, diese nicht irgendwann nutzen zu wollen“.

„Trotzdem sollten Immobilienbesitzer auf Nummer sicher gehen“, sagt Monz vom Bauherren-Schutzbund. Er rät, von der Bank eine Löschungsbewilligung einzuholen, sobald der ursprüngliche Kredit vertragsgemäß getilgt ist. In diesem Papier erklärt sich der Finanzierer mit der Löschung einverstanden. Der ehemalige Darlehensnehmer gewinnt Handlungsfreiheit für alle Optionen. Das Dokument muss sorgfältig aufbewahrt werden, bei Verlust drohen Probleme mit der Wiederbeschaffung.