Mieten werden weiter steigen

Düsseldorf gehört zu den Top-Metropolen in Deutschland. Die Wirtschaftskraft der Region, die kulturelle Attraktivität und die Lebensqualität der Stadt führen nach wie vor zu einem Zuzug.

Allein von 2011 bis 2016 wuchs die Bevölkerung in der Landeshauptstadt um fast vier Prozent. Dagegen steht eine in den letzten beiden Jahren gestiegene, aber immer noch nicht ausreichende Anzahl an Wohnungsneubauten. Eine Studie der DZ-Bank weist für die Relation neue Haushalte zu fertiggestellten Wohnungen von 2006 bis 2016 einen Faktor von 2,2 aus. Um die Nachfrage vollständig zu befriedigen, müssten also mehr als doppelt so viele Wohnungen gebaut werden wie bisher.

Da dies kurzfristig nicht realisierbar ist, sind steigende Mieten nahezu unausweichlich. Im letzten Jahr betrug die Erstbezugsmiete im Schnitt 12,60 Euro je Quadratmeter. Dies entspricht einem moderaten Anstieg um 1,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr. In diesem und im kommenden Jahr sollte sich die Dynamik jedoch erhöhen. Laut Studie wird 2017 und 2018 die durchschnittliche Erstbezugsmiete voraussichtlich um 2,4 beziehungsweise 2,3 Prozent auf 12,90 Euro beziehungsweise 13,20 Euro je Quadratmeter zunehmen. Bezieht man die unterdurchschnittlichen Lagen und auch die Top-Lagen mit ein, so ergibt sich für die kommenden Jahre eine Miet-Bandbreite beim Erstbezug von zwölf bis 18 Euro je Quadratmeter. Im Jahr 2011 betrug diese noch neun bis 13 Euro je Quadratmeter. Ein gewisses Augenmaß bei der Auswahl von Lage und Wohnungsgröße ist deshalb ratsam. Gegebenenfalls sind preisgünstigere Angebote in Vororten eine Alternative.

Sven Bartram

Der Autor ist Certified Real Estate Analyst der Deutschen Apotheker- und Ärztebank. Der Immobilienkaufvertrag enthält eine Reihe von Formalien, die ihn erst wirksam werden lassen. Angehende Eigentümer sollten sich Zeit nehmen, die Unterlagen zu lesen und zu prüfen. Nach dem Gesetz stehen ihnen dazu vor der Unterschrift mindestens zwei Wochen zu.

Aus der Kombination von Kauf- und Bauvertrag leiten sich unterschiedliche Ansprüche ab, zum Beispiel bei Mängeln. Das vom 1. Januar 2018 an geltende neue Bauvertragsrecht können Bauherren bereits jetzt mitverhandeln.

Der Immobilienkaufvertrag beinhaltet zunächst neben den Personalien von Käufer und Verkäufer und einem Datum zur Schlüsselübergabe zwei wesentliche Dinge: das Objekt und dessen Preis. „Ohne diese Angaben ist der Vertrag unwirksam“, sagt Rechtsanwältin Kathrin Heerdt, Vorstandsmitglied in der Arbeitsgemeinschaft Bauund Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Im Dokument wird das Grundstück beschrieben. Und zwar unabhängig davon, ob ein Gebäude draufsteht oder nicht. Denn nach rechtlicher Logik kann ein Haus nur mit dem Grund und Boden gekauft werden, auf dem es steht. Des- Kathrin Heerdt (bü) StromanbieterAuch wenn ein Stromanbieter online einen besonders günstigen Tarif anbietet, dafür aber nur die Bezahlmöglichkeit über das SEPA-Lastschriftmandat zulässt, kann der Kunde verlangen, seine Stromrechnungen auf andere Weise bezahlen zu können. Das hat das Oberlandesgericht auf Klage einer Verbraucherzentrale entschieden. Jeder Kunde müsse in jedem gewählten Tarif wenigstens eine Möglichkeit haben, ohne dafür Kosten aufwenden zu müssen, so die Richter. (OLG Köln, 6 U 146/16) halb wechselt bei Eigentumswohnungen zusätzlich zu den Räumen immer auch ein Miteigentumsanteil an der Gemeinschaftsfläche den Besitzer.

Das Grundstück wird anhand des Grundbucheintrags benannt: Größe, Flurstück XY verzeichnet im Grundbuch von Musterstadt, Blatt Nr. 000. Dienstbarkeiten wie nachbarliche Wegerechte werden im Kaufvertrag genauso aufgeführt wie der Zustand des Areals. „Unbebaut, wird bebaut, bebaut“, listet Heerdt auf.

Bei „bebaut“geht es um das Bestandsgebäude und dessen Beschaffenheit – Stall oder Wohnhaus, Größe, Zimmerzahl, mit oder ohne Keller. Erwerber gebrauchter Immobilien sollten an dieser Stelle besonders aufpassen. Sie bekommen für ihr Geld ausschließlich, was an diesen Stellen im Vertrag steht.

Zur Absicherung empfiehlt der Notar Herbert Grziwotz Käufern, unbedingt eine Beschaffenheitsvereinbarung zu treffen. Darin können etwa Angaben aus dem Maklerprospekt stehen. Die Vereinbarung wird als Bestandteil des notariell beurkundeten Kaufvertrags verbindlich. Stellen Angaben sich später als falsch heraus, kann der Erwerber so eventuell noch Haftungsansprüche gegen den Makler und Besichtigung Beanstanden Mieter Mängel in ihrer Wohnung, so bestimmen nicht sie, wer die Reklamationen in Augenschein nimmt, sondern der Vermieter – gegebenenfalls der für den Vermieter tätige Verwalter. Sind die Mieter damit nicht einverstanden und verlangen sie, dass ausschließlich ein Handwerker „besichtigen“dürfe, so kann ihnen fristlos gekündigt werden. Das Amtsgericht sah in der Weigerung eine „schwerwiegende, schuldhafte Vertragsverletzung“. (AmG Berlin-PankowWeißensee, 3 C 190/16)