Völlig ungerechte Wohnpolitikp
Die Wohnungspolitik produziert Ungerechtigkeiten am laufenden Band: Oder ist es fair, dass nur ein Bruchteil der Berechtigten eine Sozialwohnung erhält? Und in einem Großteil der raren Sozialwohnungen Mieter wohnen, die gar keinen Anspruch mehr darauf haben? Dass das Mietrecht vor allem die schützt, die schon eine Wohnung haben? Und die Wohnungssuchenden Mieten zahlen müssen, die teilweise mehr als doppelt so hoch sind? Große Wohnungen für junge Familien werden nicht frei, weil die Witwe, die viele Jahre, nachdem sie die Vier-Zimmer-Wohnung mit Mann und Kindern geteilt hat, nicht in eine kleinere Wohnung umzieht, weil sie dafür genau so viel Miete zahlen müsste wie bisher. Ist es fair, dass der „kleine“Hausbesitzer, der sich sein Miethaus mühsam zur Altersvorsorge erarbeitet hat, jetzt mit einem Mietenstop konfrontiert wird, der seine Alterseinkünfte schmälert oder der es ihm verwehrt, sein Haus ordentlich instand zu halten? Gerechtigkeit sähe anders aus. Die Probleme können nicht durch mehr Regulierung, sondern nur durch den beschleunigten Bau von Wohnungen gelöst werden. Und statt Populismus wäre mehr Ehrlichkeit vonnöten: Nicht alle, die gern im Herzen von Düsseldorf wohnen möchten, können dort Platz finden. Und es werden nie so viele Sozialwohnungen gebaut werden können, wie es Bedürftige gibt. Deshalb: Kein teurer Bau von Sozialwohnungen für einige wenige, sondern eine gezieltere Förderung durch mehr Wohngeld für alle bedürftigen Haushalte!
Ralf Schmitz Der Autor ist Geschäftsführender Gesellschafter der Wohnungsbaugesellschaft Ralf Schmitz. Ärger, Streit und sogar gerichtliche Auseinandersetzungen: Die Abrechnung der Betriebskosten in einem Haus sorgt immer wieder für Probleme. Darunter fallen auch die Heizkosten. „Generell haben Abrechnungen ein hohes Fehlerpotenzial“, sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Mieter sollten ihre Abrechnung der Heizkosten daher prüfen und Probleme gemeinsam mit ihrem Vermieter lösen. So gehen Mieter vor:
Ist die angegebene Wohnungsgröße korrekt?
Bei Betriebs- und Heizkostenabrechnungen zählt die tatsächliche Wohnfläche. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hervor (Az.: VIII ZR 220/17). „Damit fällt die alte Praxis weg, dass die im Mietvertrag genannte Wohnungsgröße ausschlaggebend ist, es sei denn, sie weicht mehr als zehn Prozent von der tatsächlichenWohnungsgröße ab“, erklärt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbunds.
Sind Abrechnungs- und Nutzungszeitraum korrekt?
„Das ist vor allem nach einem Mieterwechsel wichtig“, sagt Barbara Saerbeck, Referentin des Projektes Marktwächter Energie beimVerbraucherzentrale Bundesverband. „Dann kann der Nutzungszeitraum Nachbarrecht (bü) Übt ein Profi-Musiker zu Hause regelmäßig Trompete, so müssen das die Nachbarn bis zu gewissen Grenzen hinnehmen. Bis zu drei Stunden werktags dürfe trompetet werden, so der Bundesgerichtshof. Er befand, dass Musik„von erheblicher Bedeutung für die Lebensfreude und das Gefühlsleben sein“könne. Allerdings müssen die Rechte der Nachbarn gewahrt bleiben, also etwa die Ruhezeiten von 22 bis 6 Uhr eingehalten werden. Im Übrigen sei auch nicht entscheidend, ob der Musikant ein Profi oder ein Anfänger ist, urteilte das Gericht (BGH,V ZR 143/17). kürzer sein als der Abrechnungszeitraum, der in der Regel ein Jahr beträgt.“Vorsicht: Eine einfache zeitbezogene Aufteilung der Heizkosten auf die Monate im Jahr ist nicht zulässig. Hier muss ein spezielles Rechenverfahren angewendet werden, das den Witterungsverlauf im Kalenderjahr berücksichtigt.
Grundsätzlich gilt: Sind Vorauszahlungen mit dem Mieter vereinbart, muss einmal jährlich abgerechnet werden. Vermieter, die die Betriebskosten nach dem Kalenderjahr ab- Mietrecht Ein Vermieter darf seine Mieterhöhungsforderung nicht auf den so genannten Mietpreischeck des Internetportals Immobilienscout24 stützen, so das Amtsgericht München. Das gelte auch dann, wenn der Vermieter argumentiert, dass der Mietspiegel (hier für München) nicht herangezogen werden könne, da nicht nachvollziehbar sei, wie er entstehe. Der Mietpreischeck bilde nur die gegenwärtigen Vermietervorstellungen ab und nicht wie gesetzlich vorgeschrieben die tatsächlich vereinbarten Mieten in den letzten vier Jahre (AmG München, 472 C 23258717). rechnen, müssen sicherstellen, dass das Schreiben bis zum 31. Dezember des Folgejahres beim Mieter ankommt. „Wird diese Frist nicht eingehalten, bleibt der Vermieter in der Regel auf Nachforderungen sitzen“, sagt Wagner.
Ist die Höhe der Energiekosten plausibel?
Zur Einschätzung dieses Punktes hilft es, die Bezugspreise zu kennen. Folgende Preise mit Stand vom 1. Juni 2018 können Verbraucherzentrale Bundesverband als Orientierung die- nen: Erdgas kostete fünf bis sechs Cent pro Kilowattstunde Energie (kWh), Heizöl 65 bis 75 Cent pro Liter. Für Fernwärme waren es 90 bis 150 Euro pro Megawattstunde (MWh) und für Flüssiggas 40 bis 60 Cent pro Liter.
Wurde verbrauchsabhängig abgerechnet?
Mitunter machen Vermieter die von ihnen beglichenen Rechnungen von Energieversorgern zur Grundlage der Heizkostenabrechnung ihrer Mieter. „Das ist unzulässig“, betont Expertin Wagner. „Entscheidend ist vielmehr der Verbrauch. Ein wesentlicher Teil der Kosten muss verbrauchsabhängig abgerechnet werden, je nach Mietvertrag mindestens 50 und höchstens 70 Prozent.“Der Rest wird pauschal auf die Wohnfläche verteilt.
Wurden nur zulässige Positionen aufgeführt und ist die Höhe plausibel?
Folgendes darf laut Heizkostenverordnung auf die Mieter umgelegt werden: die Kosten für den Betriebsstrom der Heizung, die bei drei bis sechs Prozent der Brennstoffkosten liegen sollten, sowie die Kosten für die Wartung der Heizungsanlage. Liegen sie über fünf Prozent der Energiebezugskosten, ist eine Prüfung empfehlenswert. Dazu kommen Kosten für den Schornsteinfeger inklusive der Emissionsmessung sowie Kosten für die Bedienung, die Überwachung und die Pflege der Heizung. Auch die Zahlungen für die Überlassung der Erfassungsgeräte werden umgelegt, genauso wie die Kosten für die Erstellung der Abrechnung und einer Verbrauchsanalyse.
Wie komme ich bei Zweifeln an meiner Abrechnung an Belege? „Mieter haben das Recht, ihre Betriebskostenabrechnung auf Herz und Nieren zu prüfen“, erklärt Ropertz. Dazu gehört auch, dass sie Einsicht in die zugrunde liegenden Verträge, Versicherungspolicen, Rechnungen oder Bescheide nehmen können. Der Vermieter muss diese Belegkontrolle ermöglichen, zum Beispiel in seinem Büro. Hier darf der Mieter die Belege auch fotografieren. Der Vermieter kann dies nicht verweigern, entschied das Amtsgericht München (Az.: 412 C 34593/08).
„Allerdings haben Mieter keinen Anspruch auf Zusendung der Rechnungsunterlagen in Kopie.“Dies könnten sie nur fordern, wenn die Belegkontrolle im Vermieterbüro unzumutbar wäre, erklärt Ropertz.
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