Lichtblicke aus Berlin
Direkt nach der Sommerpause hat die GroKo erfreulicherweise einen Vorschlag zum Inhalt des Wohnraumpaketes gemacht. Neben der fragwürdigen Verlängerung der Mietpreisbremse sowie Einschränkungen bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen enthält das Paket aber auch wichtige Ansätze. Dazu gehören die Reform des Mietspiegels, die Mobilisierung von Bauland und neue Regeln für das Bestellerprinzip im Verkaufsfall. Dabei ist die hälftige Teilung der Verkaufsprovision ein gerechter Ansatz, führt sie doch zu einer angemessenen Aufwertung des Maklers. Er kann nun besser seiner neutralen Beratungsaufgabe für beide Seiten nachkommen, schließlich wird er auch von beiden bezahlt. Jetzt kommt es darauf an, wie die gesetzliche Ausgestaltung ausfallen wird. Es muss beispielsweise sichergestellt werden, dass keine internen Absprachen zwischen Makler und Auftraggeber getroffen werden, die die fifty-fifty-Regelung aushebeln! Einfache Kontrollwege sind hier gefragt. Der Makler muss nun unter Beweis stellen, dass er beiden Parteien gerecht werden kann, als Vermittler und Berater gleichermaßen Leistung erbringt. Schön, dass sich in puncto Bestellerprinzip Vernunft und Gerechtigkeit durchgesetzt haben. Dazu hat sicher auch die Branche mit ihrem Engagement beigetragen. Aktionen und Petitionen seitens der Verbände und regionaler Initiativen haben sich bei den Regierungsparteien Gehör verschafft. Bleibt nur zu hoffen, dass die Koalition nun auch bis zur gesetzlichen Umsetzung hält.
Thomas Schüttken Der Autor ist Geschäftsführer der BÖCKER-Wohnimmobilien GmbH. Immobilien sind so etwas wie die Lieblings-Anlageobjekte der Deutschen. Sie stehen für Substanz und Solidität, hängen in ihrerWertentwicklung kaum von den manchmal nicht nachvollziehbaren Bewegungen an den internationalen Kapitalmärkten ab und werfen in der Regel stabile Ausschüttungen durch Vermietung oder Verpachtung ab.
Doch gerade dann, wenn über die Jahre hinweg ein größeres Portfolio aufgebaut werden soll, kann es sich anbieten, eine spezielle Struktur für die Immobilien-Vermögensverwaltung zu errichten und die Objekte – inklusive aller Risiken – nicht einfach im Privatvermögen zu halten. Darauf weist der Meerbuscher Rechtsanwalt und Steuerberater Thorsten Klinkner hin (UnternehmerKompositionen). Er ist mit seinem Team auf die Errichtung von Familienstiftungen spezialisiert. „Die Familienstiftung kann einen sicheren Hafen für den strukturierten Ausbau eines Investment-Portfolios bieten und die Vermögenswerte sinnvoll aus dem Privatbesitz herausführen. Die Nutzung der Immobilien im Privatvermögen ist immer mit gewissen Risiken verbunden. Diese gilt es für eine zukunftsorientierte Struktur des Immobilien-Portfolios aufzulösen.“
In der mittelfristigen wirtschaftlichen Betrachtung ist (bü) Hauskauf Kauft eine Familie ein 45 Jahre altes Haus und stellt sie bei Renovierungsarbeiten vor dem Einzug fest, dass in den geputztenWänden Risse vorhanden sind und ein nicht fachmännisch repariertes Loch im Dach ist, so können die Käufer dennoch keinen Schadenersatz verlangen. Zum einen sind derartige Risse in einem entsprechend alten Haus normal und kein Mangel. Zum anderen scheiterten hier Ansprüche wegen des undichten Dachs am vereinbarten Gewährleistungsschluss. In dem konkreten Fall hatte der Verkäufer versichert, „dass ihm verborgene Mängel nicht bedie steuerliche Behandlung der Erträge aus Vermietung und Verpachtung im Privatvermögen eher ungünstig und schlägt im Spitzensteuersatz mit 45 Prozent zu Buche. Ebenso sind nach der Erfahrung von Thorsten Klinkner Renditeimmobilien aufgrund hoher Verkehrswerte bei vergleichsweise geringer Liquidität einer potenziell sehr hohen Erbschaftsteuerbelastung im plötzlichen Erbfall ausgesetzt. Bedeutet: „Wird das gesamte Immobilienvermögen auf einen Schlag vererbt, kann das zu einer Schädigung der Substanz führen, weil die Erben ja irgendwie die Erbschaftsteuer in kurzer Zeit aufbringen müssen“, warnt Thorsten Klinkner. Aber auch die Übertragung an möglicherweise größer werdende Erbengenerationen sei strategisch riskant. Denn je mehr Erben existierten, desto größer sei die Gefahr einer Zersplitterung des Besitzes. Dieser Gefahr könnten Investoren durch die Einrichtung einer Familienstiftung begegnen. Zumal die Familienstiftung verhindert, dass Immobilienvermögen in einer wirtschaftlichen Krise gepfändet werden kann – es ist eben dem privaten Bereich entzogen. Die Familienstiftung steht nicht für Verbindlichkeiten des Stifters ein.
Ist das nicht nur etwas für Hochvermögende? Nein, sagt Thorsten Klinkner, die Errichtung sei für alle Investoren interessant, die eine Substanz langfristig erhalten und Auch kannt seien“. Die Käufer konnten nicht nachweisen, dass der Verkäufer vom undichten Dach wusste und es arglistig verschwiegen hatte (LG Coburg, 14 O 271/17).
Nachbarrecht Das Oberlandesgericht Hamm hat entschieden, dass es nicht ausreicht, anhand von pauschalen Grenzwerten, zu beurteilen, wie stark ein Anwohner bei Sonne durch die Dachpfannen seines Nachbarn geblendet wird. Um zu klären, ob der Hausbesitzer die Blendwirkung verhindern müsse, ist ein Ortstermin durch einen Richter nötig (OLG Hamm, 24 U 27/18). zahlt die Stiftung keine Gewerbesteuer auf die Verwaltung von Immobilien- und/ oder Kapitalvermögen, selbst dann, wenn sie weitergehend gewerblich tätig wird. Ebenso fällt für die Stiftung keine Gewerbesteuer an, sie unterliegt der vereinfachten Gewinnermittlung und kann Immobilien nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen. Spielregeln für die Ertragserzielung und Ertragsverwendung schaffen wollen. Das hänge mit der besonderen Struktur der Familienstiftung zusammen. „Die Familienstiftung tritt an die Stelle des bisherigen Eigentümers und übernimmt die Immobilien. Die Familienstiftung schafft substanzielle Vorteile für Vermögensschutz und die stabile Vermögensentwicklung. Dies gilt insbesondere auch vor dem Hintergrund, den Familienfrieden zu wahren. Die Familienstiftung verhindert, dass es zu Streitigkeiten in der Erbengeneration oder Auseinandersetzungen über Beteiligungsrecht gibt. Die Gründung der Stiftung ist immer auch als Chance zu sehen, grundlegende Fragen zu klären und die Zugehörigkeit der Familie zum Vermögen zu stärken.“Die Familienstiftung kann so gestaltet werden, dass sie nach einem durch den Stifter festgelegten System sämtliche Gewinne an die Familienmitglieder ausschüttet. Das unterscheidet die Familienstiftung von der gemeinnützigen Stiftung.
Auch zahlreiche andere Varianten sind möglich, zum Beispiel die Unterstützung bestimmter Themen wie Ausbildung, Existenzgründung, Gesundheits- und Altersvorsorge, betont Klinkner. Er hat mit seinem Team bereits rund 70 Familienstiftungen errichtet, darunter zahlreiche für Immobilieninvestoren. Stiftungen versteuern ihre Mieterträge mit dem Körperschaftssteuersatz von 15 Prozent (zuzüglich Solidaritätszuschlag) anstelle des individuellen Steuersatzes, der in der Spitze 45 Prozent beträgt.
„Die Familienstiftung ist eine vielfach vernachlässigte Option für Immobilieninvestoren, die eine Brandmauer um ihr Vermögen ziehen wollen, um es in die Zukunft zu führen und abzusichern“, sagt Thorsten Klinkner. Er betont auch, dass die Familienstiftung ein operatives Management für die Immobilien-Vermögensverwaltung einsetzen könne: „Durch die Familienstiftung können Investoren die oftmals ‚tradierte‘ Doppelung aus Gesellschafter- und Managementebene zu durchbrechen. Das wiederum kann zu einem neuen Schub für das Vermögen sorgen.“
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