Ein Haus am See: Vorteile und Pflichten
Regelmäßig vermieten Eigentümer ihr Ferienhaus oder ihre Ferienwohnung an Touristen. Das löst auch eine steuerliche Verantwortung aus. Wer gegen die Regeln verstößt, dem drohen ernste Konsequenzen.
Die Zahlen sprechen für sich: Rund 700.000 private Ferienhausbetten gab es 2014 in Deutschland, in denen der Deutsche Ferienhausverband 71,4 Millionen Übernachtungen hochgerechnet hat. Jüngere Schätzungen liegen nicht vor, und Erhebungen über die Anzahl von Ferienimmobilien, die Deutsche im Ausland besitzen, existieren auch nicht. Aber in jedem Falle lässt sich sagen, dass der Markt brummt: Mit rund 55 Millionen Personen, die eine Reise von mindestens fünf Tagen unternommen haben, lag die Zahl der Urlaubsreisenden in Deutschland im Jahr 2018 so hoch wie nie zuvor. Und mehr als ein Fünftel davon macht im eigenen Land Urlaub.
„Ferienimmobilien werden natürlich vorrangig für die eigene Nutzung angeschafft. Aber ebenso regelmäßig vermieten die Eigentümer ihre Wohnungen und Häuser an Urlauber, wenn sie diese gerade nicht selbst bewohnen. Nur die wenigsten Ferienimmobilien bleiben weitgehend ungenutzt“, sagt Marcus Wiemann, Partner der Steuerberatungskanzlei Beyel Janas Wiemann + Partner (BJW+P) aus Geldern und Kempen. „Eigentümer sollten aber darauf achten, keine Fehler bei der Vermietung zu machen. Die Vermietung von Ferienimmobilien ist kein Selbstläufer“, warnt Wiemann.
Was er damit meint? Ganz einfach: Wer beispielsweise die von den Großeltern geerbte Ferienwohnung an der Küste regelmäßig beziehungsweise dauerhaft an Touristen vermieten will, muss eine mögliche Gewerbepflicht mit der entsprechenden Kommune klären. Manche Gemeinden verlangen für eine Ferienwohnung nämlich eine Gewerbeanmeldung, die dann wiederum eine Gewerbesteuerpflicht nach sich ziehen kann. „Das sollten sie auch dringend beherzigen, weil gewerberechtliche Verstöße sehr unangenehm sein können. Und auch die Steuerverkürzung zieht bei
Aufdeckung in jedem Fall finanzielle Konsequenzen nach sich, wenn nicht sogar eine steuerstrafrechtliche Untersuchung“, weiß der Steuerberater. Wer sicher gehen wolle, dass er nicht gegen geltendes Gesetz verstößt, kläre dies im Vorfeld mit seinem Steuerberater oder Rechtsanwalt. Liegt keine Gewerblichkeit vor, hat der Steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Dazu kommt die persönliche Steuerpflicht.
Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie an Reisende sind natürlich nicht steuerfrei. In der Steuererklärung müssen die Zuflüsse als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung angegeben werden, gleichzeitig lassen sich die Ausgaben für die Ferienimmobilie wiederum zur Minderung der Steuerlast geltend machen.
Doch Vorsicht: Wer nicht nachweisen kann, dass die Immobilie ganzjährig dem Markt zur Verfügung steht, also auch in erheblichem Maße selbst genutzt wird, kann Steuervorteile verspielen. Und wer mehr als 17.500 Euro jährlichen Umsatz aus der Vermietung generiert, wird umsatzsteuerpflichtig. Das verteuert den Preis der Immobilie um 19 Prozent, die dann gleich wieder an die Finanzverwaltung abgeführt werden müssen. „Auch damit sollten Vermieter von Ferienimmobilien nicht leichtfertig umgehen, die Behörden sind nicht zu Späßen aufgelegt. Das Argument, er habe die Einkünfte einfach vergessen, zieht natürlich nicht. Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind bei der Einkommensteuererklärung immer mit anzugeben. Über die langfristig steuerlich optimale Gestaltung kann man gemeinsam mit dem Berater immer noch nachdenken“, betont Marcus Wiemann. Er sagt aber auch, dass Besitzer keine Angst vor der Umsatzsteuer haben sollten, da sich daraus interessante Gestaltungsspielräume ergeben könnten.
Der Steuerberater kennt auch einen anderen kritischen Punkt: Können Eigentümer dem Finanzamt nicht nachweisen, dass sie mit der Vermietung ihrer Ferienwohnung oder ihres Ferienhauses Geld verdienen wollen, dann gilt die Vermietung als „Liebhaberei“, und sie können keine Werbungskosten von der Steuer geltend machen. Am leichtesten weist man seine Einkunftserzielungsabsicht nach, indem man die Ferienwohnung oder das Ferienhaus zunächst gar nicht (mehr) oder nur noch eingeschränkt selbst nutzt. Daher sollte das Ferienhaus oder die Ferienwohnung mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Vermietungszeit mit Touristen belegt sein, erklärt der Experte.