Immobilien vermachen, Steuern sparen
Durch das neue Jahressteuergesetz wächst der Druck beim Vererben und Verschenken von Eigentum. Wie es geht.
Das neue Jahressteuergesetz droht bei Haus- und Wohnungseigentum Schenkungen sowie Erbschaften ab dem kommenden Jahr deutlich teurer zu machen. Und das lässt viele darüber nachdenken, noch in diesem Jahr die Immobilie weiterzureichen. Bei Steuerberatern und Notaren herrscht offenbar Hochbetrieb.
Ab Januar sollen die Maßstäbe, nach denen selbst genutzte und vermietete Immobilien bewertet werden, näher als bisher am tatsächlichen Marktpreis liegen. Das fußt auf dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts von 2018, das schon eine Grundsteuerreform notwendig machte. Jetzt wird auch das Bewertungsgesetz angepasst. Betroffen sind das sogenannte Sachwertverfahren (geeignet beispielsweise für Eigentumswohnungen), bei dem erst der Wert des Gebäudes bestimmt und dann der Bodenwert der Immobilie addiert wird.
Die Neuregelung könnte also eine (höhere) Erbschaftsteuerpflicht nach sich ziehen, weil in manchen Fällen der Freibetrag übertroffen werden und dann im Einzelfall auch ein höherer Steuersatz für die Betroffenen gelten könnte. Schon im vergangenen Jahr ist das Steueraufkommen aus Erbschaft- und Schenkungsteuer um rund 30 Prozent auf mehr als elf Milliarden Euro gestiegen. Die Frage für alle, die eine Immobilie weiterreichen wollen, lautet: Wie regelt man das so, dass Empfänger möglichst wenig oder nichts zahlen müssen?
Freibeträge Jedem Erben oder Beschenkten steht ein persönlicher Freibetrag zu. Beim Schenken besteht der Vorteil darin, dass der Freibetrag alle zehn Jahre in Anspruch genommen werden kann. Deshalb empfehlen viele Experten, „mit der warmen Hand“weiterzugeben. Also zu Lebzeiten und zeitlich möglichst so, dass Beschenkte den Freibetrag mehrfach in Anspruch nehmen können. Wichtig: Bei selbst genutzten Immobilien ist die Schenkung an den Partner/die Partnerin auf jeden Fall steuerfrei, wenn Beschenkte das Haus/die Wohnung danach mindestens zehn Jahre selbst nutzen.
Freibeträge auf vererbte Vermögen werden in unterschiedlicher
Höhe gewährt – je nach Verwandtschaftsgrad. Sie liegen für Ehe- und eingetragene Lebenspartner bei 500.000 Euro, für Kinder (auch Adoptivund Stiefkinder) und Enkel, deren Eltern gestorben sind, bei 400.000 Euro, für Enkel mit noch lebenden Eltern bei 200.000 Euro. Urenkel, Eltern und Großeltern haben bei einer Erbschaft einen Freibetrag von 100.000 Euro. Und dann kommen noch viele mit einem Freibetrag von 20.000 Euro, unter anderem Geschwister und deren Kinder, Stiefeltern, Schwiegerkinder und -eltern, geschiedene Ehepartner.
Versorgungsfreibetrag Den gibt es zusätzlich für den/die überlebende(n) Partner(in) und die Kinder. Die Freibeträge liegen bei 256.000 Euro für Ehegatten und Lebenspartner und (je nach Alter) zwischen 10.300 und 52.000 Euro für Kinder. Je jünger das Kind ist, desto höher der Freibetrag. Sind Kinder älter als 27, entfällt der Freibetrag. Hinterbliebenenrente oder Versorgungsleistungen werden auf den Freibetrag angerechnet.
Immobilienkredit
Wer Haus oder Wohnung noch nicht abbezahlt hat, sondern noch ein Darlehen aus der Baufinanzierung tilgt, könnte mit der Weitergabe von Haus oder
Wohnung warten. Erben übernehmen auch Schulden – müssten also auch den Kredit bedienen. Der Steuervorteil könnte das aber mehr als ausgleichen. Das muss man prüfen.
Altersvorsorge Wer das Eigenheim für die Altersvorsorge braucht, sollte, wenn er/sie Haus oder Wohnung frühzeitig verschenken will, mit den Erben eine Nießbrauchlösung wählen. In dem Fall gehört das Haus zwar schon dem/der/den Beschenkten. Als Schenkender kann man aber lebenslang weiter dort wohnen.
Steuerfreiheit/Steuerpflicht
Gemeinnützige Organisationen wie beispielsweise die Caritas und Tierheime oder Stiftungen sind von der Erbschaftsteuer befreit. Auch das ist also ein Weg, die Steuer zu sparen. Aber: Die Steuerbefreiung gilt nicht für Ferien- oder Zweitwohnungen. Die gelten nämlich nicht als Familienwohnheim.