Wie die Mieten immer weiter steigen
Wie hoch die Mieten in Düsseldorf ausfallen, ist sehr unterschiedlich, sie steigen jedoch auf allen Ebenen. Ein Lagebericht.
DÜSSELDORF Die allermeisten Düsseldorfer sind Mieter. Bei einem Bestand von mehr als 360.000 Wohnungen in der Stadt liegt die Eigentumsquote nur bei knapp unter 20 Prozent. Umso relevanter ist in der Landeshauptstadt die Frage nach den Mieten – ihrer Höhen, ihrer Entwicklung und ihrer Unterschiedlichkeit.
Wie hoch sind die Mieten?
Der Antwort lässt sich nur auf Umwegen näherkommen. Eine systematische Sammlung und Auswertung aller Mieten gibt es nicht. Zudem würde ein Durchschnittswert wenig Aussagekraft haben, da das Preisniveau sehr unterschiedlich ist.
Wichtigster Maßstab ist der von Haus & Grund sowie dem Mieterverein erstellte Mietspiegel, basierend auf mehreren tausend Angaben von Mietern und Eigentümern zu in den vergangenen sechs Jahren neu vereinbarten oder veränderten Mieten. Der je nach Lage (Bebauung, Lärmbelastung, Einkaufsmöglichkeiten, Anbindung Innenstadt, Grün etc.), Größe, Ausstattung und Alter einer Wohnung ermittelte preisliche Rahmen ist das einzige rechtlich relevante Instrument, um etwa Verstöße gegen Mietpreisbremse oder Kappungsgrenzen zu berechnen. Der zuletzt vor einem Jahr veröffentlichte Spiegel weist enorm unterschiedliche Mieten auf. Es geht los bei 6,52 bis 8,02 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen (mit zentraler Beheizung sowie Bad/Dusche) in einfacher Lage und Baujahr bis 1948. Am teuersten sind höchstens zehn Jahre alte Wohnungen in guter Lage mit 12,20 bis 14,30 Euro.
Diese Werte stellen jedoch keine absolute Obergrenze dar. Schon der Mietspiegel selbst lässt zum Beispiel pauschale Zuschläge von bis zu zehn Prozent für Objekte in bestimmten Stadtteilen zu. Für einen sehr guten Modernisierungsstandard bei älteren Wohnungen sind ebenfalls Überschreitungen des Preisrahmens gestattet. Hinzu kommt: Wenn Vermieter schon vor einem neuen Vertrag eine höhere Miete als im Spiegel vorgegeben genommen haben, dürfen sie das auch weiter. Auch in Neubauten sind ortsübliche Vergleichsmieten nicht bindend.
Welche Mieten möglich sein können, zeigt etwa das Angebot für eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 77,55 Quadratmetern Größe in den Hafen-Hochhäusern Win-Win an der Speditionstraße im 18. Stock: 2094 Euro bedeuten einen Quadratmeterpreis von 27 Euro. Vielleicht ist das allerdings auch ein Grund dafür, warum die Wohnung leer steht.
Wie haben sich die Preise entwickelt?
Haus & Grund sowie der Mieterverein sahen bei der Vorstellung des Mietspiegels einen Anstieg von 4,21 Prozent in zwei Jahren. Lange nicht so steil wie bei den Kaufpreisen ging es da also nach oben. Für dieses Jahr gibt es noch keine Angaben. Hinweise geben allerdings Auswertungen von Immobilienscout. Dort sind zuletzt neue Rekordwerte erreicht worden. Erstmals wurde der Durchschnittswert von elf Euro pro Quadratmeter übertroffen: mit 11,23 Euro pro Quadratmeter. Ein Jahr zuvor waren es noch 10,27 Euro. Selbst wenn es hier eben nur um die online angebotenen Preise und nicht die Vertragsabschlüsse geht, sieht das nicht nach sinkenden Preisen aus, im Gegenteil.
Wie unterscheiden sich die Stadtteile preislich?
Der Mietspiegel trifft hier klare Unterscheidungen. Preisaufschläge von fünf bis zehn Prozent sind für Oberkassel, Niederkassel und die Carlstadt gestattet, null bis fünf Prozent für Wittlaer, Kaiserswerth, Kalkum, Lörick, Stockum, Pempelfort, Golzheim, Altstadt, Düsseltal und Unterbilk.
Aber auch Abschläge sind drin: In Flingern-Süd, Holthausen, Reisholz von bis zu drei Prozent, drei bis fünf Prozent sind es in Lichtenbroich, Rath, Lierenfeld, Wersten, Hassels, Garath und Eller.
In seiner aktuellen Analyse von Angebotspreisen im Internet kommt der „Mietenmonitor“zu einem ähnlichen Ergebnis. Die teuersten Stadtteile sind dort Altstadt und Carlstadt mit einem Median bei der Kaltmiete von 15,00 Euro pro Quadratmeter. Es folgen Oberkassel (14,29) und Heerdt (14,34). Die nördlichen Stadtteile kommen auf 12,32 bis 12,60 Euro. Am unteren Ende der Skala stehen Garath und Hellerhof (9,77), knapp davor noch Reisholz und Hassels (9,96).
Interessanter Aspekt: Auswertungen von Immoscout legen den Schluss nahe, dass die Mieten in den vergangenen Jahren in beliebten Stadtteilen trotz bereits höheren Preisniveaus stärker stiegen.
Wie geht es weiter? Ein Ende des Preisanstiegs ist nicht in Sicht. Nicht nur die aktuell besonders stark anziehenden Angebotspreise bei Immoscout24 weisen darauf hin, auch die extrem gestiegene Nachfrage pro Anzeige, die das Unternehmen mitteilte. Das passt nach dem Schock der Pandemie zu einer wohl wieder stärker wachsenden Stadt, nicht nur aufgrund von Fluchtbewegungen aus der Ukraine. Gleichzeitig hinkt Düsseldorf seinen selbst gesteckten Zielen beim Wohnungsbau hinterher, das Angebot bleibt knapp. Zudem wird Bauen teurer.
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