Anleger aufgepasst: Viele Faktoren entscheiden über die Rentabilität einer Miet-Immobilie
Viele Anleger setzen auf MietImmobilien. Doch nicht jedes Anlageobjekt ist sicher lukrativ und wirft zuverlässig hohe Mieteinnahmen ab. Für eine gute Rendite sind viele Faktoren entscheidend. Mit Ihrem Immobilienpartner vor Ort kalkulieren Sie den Kauf ri
Mit einer Anlage-Immobilie lässt sich im besten Fall eine langfristige, lukrative Einnahmequelle erschließen. Im schlimmsten Fall erweist sie sich als Groschengrab. Ob die Anlageimmobilie ein wirtschaftlich erfolgreiches Investment wird, hängt vor allem von bestimmten Parametern bei der Kalkulation und Finanzierung ab.
LAUFZEITEN IM AUGE BEHALTEN
Bei der Finanzierung können sich Kapitalanleger schon seit längerem über außerordentlich niedrige Zinsen freuen. Zu beachten ist allerdings, dass in Niedrigzinsphasen eine höhere Tilgung als das früher übliche eine Prozent vereinbart werden sollte: Bei zwei Prozent Zinsen und einer Anfangstilgung von einem Prozent würde es – gleichbleibende Zinsen über die gesamte Laufzeit vorausgesetzt – 55 Jahre dauern, bis der Kredit zurückgezahlt ist. Bei zwei Prozent Anfangstilgung betrüge die Laufzeit nur noch knapp 35 Jahre, bei vier Prozent nur noch rund 20 Jahre. Je höher die Tilgung, desto höher ist allerdings auch die monatliche Rate.
NUTZEN SIE DEN MIETMULTIPLIKATOR
Der Mietmultiplikator oder Mietpreismultiplikator ist ein Anhaltspunkt dafür, ob eine Immobilie teuer oder günstig ist. Die Kennzahl lässt sich einfach berechnen: Multiplikator = Kaufpreis / Jahreskaltmieten. Beim Mietmultiplikator (auch Vervielfältiger genannt) werden ausschließlich Bruttozahlen herangezogen. Das bedeutet, dass beim Kaufpreis keine Kaufnebenkosten und bei den Mieten nur die Kaltmieten und nicht die Bewirtschaftungskosten Berücksichtigung finden. Damit sagt der Mietmultiplikator noch nichts über die tatsächlich zu erzielende Nettorendite aus. Er ist aber eine einfach zu berechnende Kennzahl, um einen ersten Überblick zu erhalten, ob eine Immobilie im Vergleich zu ande- ren Angeboten eher günstig oder eher teuer ist. Ein Beispiel: Eine Immobilie, die 500.000 Euro kostet und jährlich 25.000 Euro Miete einbringt, hat einen Multiplikator von 20, weil mit 20 Jahreskaltmieten der Kaufpreis erwirtschaftet wäre. Ein Multiplikator von 40 ergäbe sich bei 12.500 Euro Mieteinnahmen, ein Multiplikator von 12,5 bei 40.000 Euro Mieteinnahmen.
HOHE KENNZAHL, GUTE IMMOBILIE
Bei Immobilien in guten Lagen aufstrebender Metropolen, bei denen mit künftig steigenden Mieten gerechnet wird, kann der Multiplikator eines Mehrfamilienhauses schon mal bei 40 liegen. In Städten mit hoher Arbeitslosigkeit, sinkender Bevölkerungszahl und wachsendem Leerstand finden sich oft auch Immobilien, deren Multiplikator kleiner zehn ist. Der Mietmultiplikator ist also keine absolute Größe, die sofort darüber Auskunft gibt, ob ein Objekt billig oder teuer ist. Vielmehr gilt: Je vielversprechender und zukunftssicherer eine Immobilie erscheint, desto höher darf diese Kennzahl sein.
RENDITE UND ANLAGENWERT
Soll die tatsächliche Rendite einer Immobilie berechnet werden, eignen sich Nettokennzahlen besser als der Multiplikator. Die Formel für die Nettorendite lautet: Nettorendite (in %) = Jahresmiete - Bewirtschaftungskosten*100 / Kaufpreis + Kaufnebenkosten Um generell festzustellen, ob der Kaufpreis einer AnlageImmobilie angemessen ist, eignet sich das Ertragswertverfahren. Bei diesem werden zum Beispiel auch der Grundstückswert ohne die Immobilie oder die restliche zu erwartende Nutzungsdauer berücksichtigt. Wer eine Top-Immobilie mit hohem Multiplikator erwirbt, hat zwar ein mutmaßlich zukunftssicheres Investment getätigt, sollte aber auch an seine laufende Liquidität denken. Auf der sicheren Seite ist, wer einen Teil des Kaufpreises mit Eigenkapital stemmen kann und so kalkuliert, dass die Mieteinnahmen höher sind, als die zu leistenden Raten. Dann bleiben auch Reserven für künftige Reparaturen übrig.
STEUERLICHE ASPEKTE
Neben den laufenden Mieteinkünften können auch steuerliche Aspekte die Rendite einer Selbst-Test: Würde ich hier wohnen? Bevor die Entscheidung für oder gegen eine bestimmte Immobilie fällt, sollte man sich die Frage stellen: Könnte ich mir auch selbst vorstellen, hier zu wohnen? Dabei geht es darum, die Perspektive eines potenziellen Mieters einzunehmen. Wer zum Beispiel eine Familie mit Kindern hat, wird wohl kaum das Bedürfnis nach einer SingleBude verspüren. Deshalb gilt es, sich in die Lage eines typischen Mitinteressenten hineinzuversetzen: Wäre ich in seiner Lage, wäre die Immobilie dann für mich interessant?
MEHR INFOS UNTER: www.immowelt.de Anlageimmobilie steigern. Zum einen können die Darlehenszinsen – nicht jedoch die Tilgungsbeiträge – steuerlich geltend gemacht werden.
ABSCHREIBUNG ALS GEWINN
Sie wirken einkommensmindernd, weshalb die individuelle Steuerlast sinkt. Da im Zeitverlauf der Tilgungsanteil der Darlehensrate immer weiter steigt, während der Zinsanteil abnimmt, sinkt im Zeitverlauf auch die Steuerersparnis. Zum anderen können Anlageimmobilien steuerlich im Rahmen der AfA (Absetzung für Abnutzung) abgeschrieben werden. Wer eine Anlageimmobilie als Spekulationsobjekt betrachtet, das bereits nach wenigen Jahren gewinnbringend weiterverkauft werden soll, muss bedenken, dass es eine zehnjährige Spekulationsfrist gibt: Veräußerungsgewinne müssen in dem Jahr, in dem sie erwirtschaftet werden, mit dem individuellen Einkommenssteuersatz versteuert werden. Und nicht nur das: Die bis dahin gewährten Abschreibungen werden summiert und gelten ebenfalls als Gewinn. Sie sehen: Auch beim Kauf einer Miet-Immobilie gibt es zahlreiche Punkte zu beachten. Fragen sie deshalb Ihren Immobilienpartner vor Ort vor diesem großen Schritt. red
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