Mak­ler­pro­vi­si­on bei Ver­mie­tun­gen ist wie­der mög­lich!

Neue Chan­cen las­sen auf­hor­chen

Sachwert Magazin - - Immobilien - Von Hel­ge Zieg­ler

Zwei Jah­re Be­stel­ler­prin­zip – Für vie­le Mak­ler ein De­sas­ter

Vor et­was mehr als vor zwei Jah­ren be­gann für vie­le Im­mo­bi­li­en­mak­ler ei­ne un­heil­vol­le Ent­wick­lung durch das am 01.06.2015 in Kraft ge­tre­te­ne „un­ech­te“Be­stel­ler­prin­zip. Hei­ko Maas hat­te ver­wirk­licht, was sei­ne Par­tei schon vor mehr als 40 Jah­ren vor­hat­te.

Das Mak­ler­ba­shing be­gann schon vor lan­gem

Das Mak­ler­ba­shing be­gann ei­gent­lich schon 1973 auf dem Spd-bun­des­par­tei­tag in Han­no­ver. Hier wur­de der Be­schluss ge­fasst „Mak­ler weg!“. So bril­lier­te zum Bei­spiel der mit­tel­rhei­ni­sche De­le­gier­te Wil­helm Voll­mann mit der Aus­sa­ge, „dass es wohl kaum ei­nen pa­ra­si­tä­re­ren Be­reich in un­se­rer Ge­sell­schaft gibt als ge­ra­de die­sen.“Er mein­te da­mit die Im­mo­bi­li­en­mak­ler!

Als der neue Bun­des­jus­tiz­mi­nis­ter Hei­ko Maas nach ei­ner Ge­le­gen­heit such­te, sich nach dem ers­ten Fehl­tritt zu pro­fi­lie­ren, for­cier­te er ne­ben der Miet­preis­brem­se das „un­ech­te“Be­stel­ler­prin­zip. Er gar­nier­te es mit der zwar rich­ti­gen Aus­sa­ge „Wer be­stellt be­zahlt“, setz­te sie aber im Ge­setz nicht um. Ei­gent­lich müss­te es hei­ßen „Das Ver­mie­ter-be­zahlt-im­mer-ge­setz!“. Doch das hört sich nicht so gut an. Folg­lich ha­ben vie­le Woh­nungs­mak­ler mit der Ein­füh­rung des „un­ech­ten“Be­stel­ler­prin­zips zum 01.06.2015 er­heb­li­che fi­nan­zi­el­le Ein­bu­ßen er­lei­den müs­sen. Ei­ni­ge muss­ten ih­re Tä­tig­keit ein­stel­len, an­de­re wur­den so­gar ver­mö­gens­los und muss­ten Hartz IV be­an­trag­ten.

Die Po­li­tik hat ver­sagt – nicht die „bö­sen“Mak­ler

Im­mo­bi­li­en­mak­ler sind un­be­liebt. In ih­nen wer­den die Schul­di­gen für ho­he Miet­und Kauf­prei­se ge­se­hen. Weil ih­nen kein Sprach­rohr zur Ver­fü­gung steht und die Ver­bän­de trotz al­ler Be­mü­hun­gen auf tau­be Oh­ren sto­ßen, kön­nen Po­li­ti­ker und Jour­na­lis­ten un­ge­zü­gelt im­mer wie­der fal­sche Be­haup­tun­gen ver­brei­ten, die der ei­ne vom an­de­ren über­nimmt oder ab­schreibt. Und doch: Auch wie­der­holt fal­sche Aus­sa­gen ver­wan­deln sie nicht in rich­ti­ge!

Da­bei ist die Po­li­tik da­für ver­ant­wort­lich, dass der Bau von einst 500.000 neu­en Woh­nun­gen im Jahr auf 100.000 sank, So­zi­al­woh­nun­gen ver­kauft wur­den, der An­reiz zum Er­werb von Im­mo­bi­li­en­ei­gen­tum ab­nahm (Stich­wort Ab­schrei­bung), die Neu­bau­kos­ten ex­or­bi­tant stie­gen (Stich­wort Ener­gie­ein­spa­rung) und die Trans­ak­ti­ons­kos­ten sich er­höh­ten (Stich­wort Grund­er­werb­steu­er­er­hö­hung). Es ist auch die Po­li­tik, die den un­qua­li­fi­zier­ten Zu­gang zum Mak­ler­be­ruf mit we­ni­gen Hun­dert Eu­ro für die Er­laub­nis nach § 34 c der Ge­wer­be­ord­nung und Gott­ver­trau­en zu­lässt.

Doch es gibt ei­ne Lö­sung die Mak­ler auf­hor­chen las­sen soll­te

Weil Mak­ler im­mer wie­der man­geln­de Um­sät­ze mit ein­her­ge­hen­den Exis­tenz­nö­ten be­klag­ten, be­schäf­tig­ten sich die Au­to­ren nach fast zwei Jah­ren noch ein­mal mit dem Be­stel­ler­prin­zip. Der ei­ne ist Hel­ge Zieg­ler, Prä­si­dent des BVF und Wirt­schafts­ju­rist, der an­de­re der re­nom­mier­te Fach­an­walt Dr. Ralf Stark aus Köln. Bei­de sind Prak­ti­ker und ken­nen sich gut in den Nö­ten der Im­mo­bi­li­en­mak­ler aus.

Sie setz­ten sich mi­nu­ti­ös mit dem „Ge­setz zur Dämp­fung des Miet­an­stiegs auf an­ge­spann­ten Woh­nungs­märk­ten und zur Stär­kung des Be­stel­ler­prin­zips bei der Woh­nungs­ver­mitt­lung (Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­setz – Miet­novg)“, dem Ko­ali­ti­ons­ver­trag von CDU/CSU und SPD, dem

Re­fe­ren­ten­ent­wurf zum Miet­novg, dem An­trag auf Er­lass ei­ner einst­wei­li­gen An­ord­nung beim Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt in Karls­ru­he und des­sen Ab­leh­nung, der Ver­fas­sungs­be­schwer­de beim Eu­ro­päi­schen Ge­richts­hof für Men­schen­rech­te in Straß­burg und de­ren Zu­rück­wei­sung so­wie dem vom IVD in Auf­trag ge­ge­ben Gut­ach­ten „Zur ver­fas­sungs­recht­li­chen Beur­tei­lung des Be­stel­ler­prin­zips im Woh­nungs­ver­mitt­lungs­recht“von Prof. Dr. Fried­helm Hu­fen, Pro­fes­sor für öf­fent­li­ches Recht – Staats- und Ver­wal­tungs­recht an der Uni­ver­si­tät Mainz so­wie dem Auf­satz des ehe­ma­li­gen Bgh-rich­ters Dr. Det­lev Fi­scher in der NJW aus­ein­an­der.

Mie­ter­pro­vi­si­on trotz Be­stel­ler­prin­zip? Ja, und es geht doch!

Im Zu­ge ih­rer De­tail­be­schäf­ti­gung fiel den Au­to­ren auf, dass das Ge­setz ent­ge­gen bis­he­ri­ger Aus­le­gung der Mak­ler und Ju­ris­ten doch ei­ne Mög­lich­keit bie­tet, le­gal und rechts­si­cher Pro­vi­si­on vom su­chen­den Mie­ter er­hal­ten zu kön­nen. Ih­re Er­kennt­nis­se fass­ten sie in dem Buch „Mie­ter­pro­vi­si­on trotz Be­stel­ler­prin­zip – Vom Pro­blem zur Lö­sung“zu­sam­men.

Von re­nom­mier­ter Stel­le be­stä­tigt

Selbst noch an die­sem neu­en Lö­sungs­weg zwei­felnd, stell­ten die Au­to­ren den von ih­nen ent­wi­ckel­ten Lö­sungs­weg dem nam­haf­ten Ju­ris­ten Prof. Dr. Fried­helm Hu­fen, Pro­fes­sor für öf­fent­li­ches Recht – Staats­und Ver­wal­tungs­recht an der Uni­ver­si­tät Mainz, vor. Herr Prof. Hu­fen war Ver­fas­ser des im Zu­ge der Ver­fas­sungs­be­schwer­de ge­gen das Be­stel­ler­prin­zip er­stell­ten Rechts­gut­ach­tens „Zur ver­fas­sungs­recht­li­chen Beur­tei­lung des Be­stel­ler­prin­zips im Woh­nungs­ver­mitt­lungs­recht“. Er be­stä­tigt in sei­ner über fünf­sei­ti­gen Stel­lung­nah­me, dass der von den Au­to­ren vor­ge­schla­ge­ne Weg prak­ti­ka­bel, kei­ne Um­ge­hung des ge­setz­li­chen Wil­lens und rechts­si­cher ist.

Zwi­schen­zeit­lich wur­de der neue Lö­sungs­weg wie­der­holt von Ge­rich­ten be­stä­tigt. Mie­ter ver­such­ten näm­lich, im Ver­bund mit ih­ren An­wäl­ten ei­nem Mak­ler die Mie­ter­pro­vi­si­on strei­tig zu ma­chen. In al­len Fäl­len wur­de dem Mak­ler, nach­dem er dem Ge­richt ge­gen­über den Lö­sungs­weg be­schrieb, der Pro­vi­si­ons­an­spruch zu­ge­stan­den.

Pra­xis­bei­spie­le: Die „ver­brann­te“Woh­nung

Be­vor die Au­to­ren mit dem neu­en Lö­sungs­weg in die Öf­fent­lich­keit gin­gen, ha­ben sie die­sen auch ei­nem Pra­xis­test un­ter­zo­gen. An sie­ben Pra­xis­bei­spie­len wird auf­ge­zeigt, dass in Fäl­len, in de­nen man bis­her glaub­te, kei­ne Mie­ter­pro­vi­si­on er­hal­ten zu kön­nen, doch ei­ne er­ho­ben wer­den kann, wenn man den auf­ge­zeig­ten Lö­sungs­weg ein­hält. Da­bei wird auch ge­schil­dert, wie das Haupt­pro­blem, näm­lich das der „ver­brann­ten Woh­nung“, ge­löst wird.

Auch der Mie­ter hat Nach­tei­le durch das „un­ech­te“Be­stel­ler­prin­zip

Kri­ti­ker be­haup­ten, dass mit die­sem neu­en Lö­sungs­weg doch nur wie­der die Woh­nungs­mak­ler auf­ge­weckt wer­den, die zum Glück aus dem Markt aus­ge­schie­den sind. Das wird nicht der Fall sein, denn zum ei­nen ist schon viel zu viel Zeit ver­gan­gen, als dass die­se Mak­ler wie­der ak­tiv wer­den könn­ten, zum an­de­ren wer­den Fach­kennt­nis­se, spe­zi­ell im Ver­trags- und Miet­recht er­for­der­lich sein, über die un­qua­li­fi­zier­te Mak­ler ge­ra­de nicht ver­fü­gen. Was aber gänz­lich bei der Dis­kus­si­on ver­nach­läs­sigt wird ist, dass auch Woh­nungs­su­chen­de er­heb­li­che Nach­tei­le durch das „un­ech­te“Be­stel­ler­prin­zip er­lei­den. Zwei von den über 15 an­de­ren ge­nann­ten Nach­tei­len sol­len hier ex­em­pla­risch er­wähnt wer­den:

1.Im Zu­ge der er­for­der­li­chen Ar­beits­platz­mo­bi­li­tät wer­den Mie­ter im­mer wie­der ih­ren bis­he­ri­gen Wohn­ort ver­las­sen und um­zie­hen müs­sen. Such­te zum Bei­spiel ein in Ham­burg Le­ben­der in Mün­chen ei­ne Woh­nung, be­auf­trag­te er ger­ne ei­nen Woh­nungs­mak­ler, der nach sei­nen Vor­ga­ben Woh­nun­gen re­cher­chier­te. Der In­ter­es­sent brauch­te nur ein­mal am Wo­che­n­en­de die Fahrt an den neu­en Wohn­ort auf sich neh­men, sich die vor­se­lek­tier­ten Woh­nun­gen an­zu­schau­en und die ge­eig­ne­te aus­zu­wäh­len. Das er­spar­te ihm er­heb­li­che Auf­wen­dun­gen, wie zum Bei­spiel Fahrt- und Über­nach­tungs­kos­ten, un­ter Um­stän­den auch Ver­dienst­aus­fäl­le oder die In­an­spruch­nah­me von Ur­laubs­ta­gen. Die­se Leis­tung bie­tet ihm heu­te kein Mak­ler mehr, Stich­wort „ver­brann­te Woh­nung“. In­fol­ge­des­sen muss der Su­chen­de sich selbst auf den Weg ma­chen, wahr­schein­lich mehr­fach an­rei­sen, viel­leicht so­gar Ur­laub neh­men, al­so Kos­ten auf sich neh­men, die weit­aus hö­her sein kön­nen als die Mak­ler­pro­vi­si­on. Die­se Su­chen­den sind froh, wenn ih­nen Mak­ler die­se Leis­tung wie­der of­fe­rie­ren kön­nen und zah­len ger­ne sei­ne Pro­vi­si­on.

2. Soll­ten Ver­mie­ter über ei­nen Mak­ler die Woh­nung ver­mit­teln las­sen, wird des­sen Pro­vi­si­on häu­fig in die Mie­te ein­ge­preist. Der Nach­teil für den Mie­ter liegt auf der Hand: Die hö­he­re Mie­te zahlt er wäh­rend der ge­sam­ten Miet­zeit. So zahlt er meist mehr als ei­ne ein­ma­li­ge Pro­vi­si­on!

Fa­zit:

Der von den Au­to­ren auf­ge­zeig­te, von Ju­ris­ten ge­prüf­te Lö­sungs­weg ist prak­ti­ka­bel und be­sei­tigt ge­set­zes­kon­form die Nach­tei­le des „un­ech­ten“Be­stel­ler­prin­zips zu­guns­ten von Mie­tern, Ver­mie­tern und Mak­lern. Er bie­tet Mak­lern wie­der die Mög­lich­keit, Woh­nun­gen ge­gen Pro­vi­si­on vom Mie­ter ver­mit­teln zu kön­nen und öff­net ih­nen neue We­ge zur Um­satz­stei­ge­rung.

Oft wird die Mak­ler­pro­vi­si­on vom Ver­mie­ter in die Mie­te ein­ge­preist. So zahlt der Mie­ter sie am En­de doch - und zwar mehr­fach.

„Mie­ter­pro­vi­si­on trotz Be­stel­ler­prin­zip – Vom Pro­blem zur Lö­sung“von Hel­ge Zieg­ler und Dr. Ralf Stark, er­hält­lich im Im­mo­bi­li­en­fach­ver­lag

Hel­ge Zieg­ler, Wirt­schafts­ju­rist und Prä­si­dent des BVFI – Bun­des­ver­band für die Im­mo­bi­li­en­wirt­schaft

Dr. Ralf Stark, Rechts­an­walt, Fach­an­walt für Miet- und Woh­nungs­ei­gen­tums­recht

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