ENEV2014: Pflichtangaben bei Immobilien-anzeigen
Immobilienmakler haben beim BGH gewonnen und doch verloren!
Der unter anderem für das Wettbewerbsrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte sich mit der Frage befasst, welche Informationspflichten bei einer Immobilienanzeige zum Energieverbrauch dem Immobilienmakler obliegen. § 16a der ENEV sagt nämlich folgendes:
Wird in Fällen des § 16 Absatz 2 Satz 1 vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so hat der Verkäufer sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält: 1. die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis im Sinne des § 17 Absatz 1 Satz 1, 2. den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude, 3. die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes, 4. bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und
5. bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.
Strittig war bisher, ob der Immobilienmakler, der in der ENEV nicht ausdrücklich erwähnt wird, zum Kreis der Verpflichteten gehört. Die ENEV spricht nur vom Verkäufer. Die DUH versteifte sich jedoch in zahlreichen Abmahnungen und Prozessen darauf, dass zum Kreis der Verpflichteten auch der Immobilienmakler als verlängerter Arm des Verkäufers gehört.
In drei Verfahren wendet sich die Deutsche Umwelthilfe e. V. (DUH) gegen Zei- tungsanzeigen von Immobilienmaklern, die sie wegen Fehlens von Angaben, die im Energieausweis enthalten sind, für unzulässig hält.
Bei Immobilienmaklern fällt die Deutsche Umwelthilfe zunehmend negativ auf, weil sie sich offensichtlich darauf spezialisiert hat, Makler wegen vermeintlicher Verstöße gegen Veröffentlichungspflichten ins Visier zu nehmen. Doch auch der breiten Öffentlichkeit ist die DUH wegen ihrer Aktivitäten gegen den Diesel mehr und mehr bekannt geworden. Zuweilen wurde sie auch „Dieselhasser“tituliert. Besonders auffällig ist nämlich, wie die Einnahmen der DUH innerhalb weniger Jahre geradezu explodierten. Abmahnungen sollen mehrere Millionen in die Kasse gespült haben. So kann man dann auch eine Klage anstrengen, wonach das Kraftfahrbundesamt VW eine Strafe in Höhe von 288 Mio. € auferlegen soll. So ist es eben: „Mit vollen Taschen lässt sich gut stinken.“Bedauerlich ist nur, dass die DUH auch noch mit staatlichen Mitteln gefördert wird.
Doch zurück zur ENEV, den Makler und dem BGH. Die beklagten Immobilienmakler boten in Tageszeitungen Wohnimmobilien zur Miete oder zum Kauf an. In den Anzeigen fehlten Angaben zur Art des Energieausweises, zum wesentlichen Energieträger für die Heizung des Wohngebäudes, zum Baujahr des Wohngebäudes oder zur Energieeffizienzklasse. Die DUH sieht darin einen Verstoß gegen § 16a der Energieeinsparverordnung (ENEV). Sie hat von den Maklern verlangt, es zu unterlassen, Anzeigen für die Vermietung oder den Verkauf von Immobilien, für die ein Energieausweis vorliegt, ohne die in § 16a ENEV vorgesehenen Pflichtangaben zu veröffentlichen.
Das Landgericht Münster hat die beklagten Makler antragsgemäß verurteilt; die Landgerichte Bielefeld und München II haben die Klage abgewiesen. In zweiter Instanz waren alle Klagen erfolgreich.
Der Bundesgerichtshof hat nun in zwei Verfahren die Revisionen der beklagten Immobilienmakler zurückgewiesen, im dritten Verfahren hat er die Entscheidung
aufgehoben und die Sache zurückverwiesen, weil eine Beweisaufnahme dazu erforderlich ist, ob bei Schaltung der Anzeige ein Energieausweis vorlag. Der DUH steht allerdings, so der BGH, kein Unterlassungsanspruch nach § 3a UWG wegen eines Verstoßes gegen § 16a ENEV zu.
Die ENEV verpflichtet Verkäufer und Vermieter vor dem Verkauf und der Vermietung einer Immobilie in einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien zu Angaben über den Energieverbrauch, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt. Der Immobilienmakler, so der BGH, ist jedoch nicht der Adressat dieser Informationspflicht. Ein anderes Verständnis ergibt sich weder aus den Gesetzesmaterialen noch bei gebotener richtlinienkonformer Auslegung. Zwar sieht Art. 12 Abs. 4 der Richtlinie 2010/31/ EU über die Gesamtenergieeffizenz von Gebäuden Informationspflichten vor, die auch den Immobilienmakler nicht ausnehmen. Eine entsprechende Verpflichtung kann durch § 16a ENEV entgegen dem klaren Wortlaut der Vorschrift aber nicht durch eine richtlinienkonforme Auslegung begründet werden.
Allerdings: Nach den Entscheidungen des BGH vom 05.10.2017 (I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17) kann die DUH die Makler unter dem Gesichtspunkt einer Irreführung der Verbraucher durch Vorenthalten wesentlicher Informationen nach § 5a Abs. 2 UWG mit Erfolg in Anspruch nehmen. Gemäß § 5a Abs. 4 UWG gelten als wesentlich Informationen, die dem Verbraucher auf Grund unionsrechtlicher Verordnungen oder nach Rechtsvorschriften zur Umsetzung unionsrechtlicher Richtlinien für kommerzielle Kommunikation einschließlich Werbung und Marketing nicht vorenthalten werden dürfen. Aus Art. 12 der Richtlinie 2010/31/EU folgt die Verpflichtung des Immobilienmaklers, notwendige Angaben zum Energieverbrauch in der Anzeige aufzunehmen. Zu den wesentlichen Informationen, die angeführt werden müssen, zählen
1. die Art des Energieausweises,
2. der wesentliche Energieträger, 3. das Baujahr des Wohngebäudes,
4. die Energieeffizienzklasse und
5. der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs.
Immobilienmakler gehören also nicht zum Kreis der in der ENEV genannten Verpflichteten. Wollen sie jedoch vermeiden, wegen Irreführung des Verbrauchers abgemahnt zu werden, sollten sie unbedingt die fünf genannten Mindestangaben veröffentlichen, sofern ein Energieausweis vorliegt. Immobilienmakler, die gegenüber der DUH eine strafbewehrte Unterlassungserklärung wegen Verstöße gegen die ENEV abgeben haben, sollten diese zurückverlangen, denn der abgemahnte Verstoß war keiner.