ENEV2014: Pflicht­an­ga­ben bei Im­mo­bi­li­en-an­zei­gen

Im­mo­bi­li­en­mak­ler ha­ben beim BGH ge­won­nen und doch ver­lo­ren!

Sachwert Magazin - - Immobilien - Von Hel­ge Zieg­ler

Der un­ter an­de­rem für das Wett­be­werbs­recht zu­stän­di­ge I. Zi­vil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat­te sich mit der Fra­ge be­fasst, wel­che In­for­ma­ti­ons­pflich­ten bei ei­ner Im­mo­bi­li­en­an­zei­ge zum Ener­gie­ver­brauch dem Im­mo­bi­li­en­mak­ler ob­lie­gen. § 16a der ENEV sagt näm­lich fol­gen­des:

Wird in Fäl­len des § 16 Ab­satz 2 Satz 1 vor dem Ver­kauf ei­ne Im­mo­bi­li­en­an­zei­ge in kom­mer­zi­el­len Me­di­en auf­ge­ge­ben und liegt zu die­sem Zeit­punkt ein Ener­gie­aus­weis vor, so hat der Ver­käu­fer si­cher­zu­stel­len, dass die Im­mo­bi­li­en­an­zei­ge fol­gen­de Pflicht­an­ga­ben ent­hält: 1. die Art des Ener­gie­aus­wei­ses: Ener­gie­be­darfs­aus­weis oder Ener­gie­ver­brauchs­aus­weis im Sin­ne des § 17 Ab­satz 1 Satz 1, 2. den im Ener­gie­aus­weis ge­nann­ten Wert des End­ener­gie­be­darfs oder End­ener­gie­ver­brauchs für das Ge­bäu­de, 3. die im Ener­gie­aus­weis ge­nann­ten we­sent­li­chen Ener­gie­trä­ger für die Hei­zung des Ge­bäu­des, 4. bei Wohn­ge­bäu­den das im Ener­gie­aus­weis ge­nann­te Bau­jahr und

5. bei Wohn­ge­bäu­den die im Ener­gie­aus­weis ge­nann­te Ener­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se.

Strit­tig war bis­her, ob der Im­mo­bi­li­en­mak­ler, der in der ENEV nicht aus­drück­lich er­wähnt wird, zum Kreis der Ver­pflich­te­ten ge­hört. Die ENEV spricht nur vom Ver­käu­fer. Die DUH ver­steif­te sich je­doch in zahl­rei­chen Ab­mah­nun­gen und Pro­zes­sen dar­auf, dass zum Kreis der Ver­pflich­te­ten auch der Im­mo­bi­li­en­mak­ler als ver­län­ger­ter Arm des Ver­käu­fers ge­hört.

In drei Ver­fah­ren wen­det sich die Deut­sche Um­welt­hil­fe e. V. (DUH) ge­gen Zei- tungs­an­zei­gen von Im­mo­bi­li­en­mak­lern, die sie we­gen Feh­lens von An­ga­ben, die im Ener­gie­aus­weis ent­hal­ten sind, für un­zu­läs­sig hält.

Bei Im­mo­bi­li­en­mak­lern fällt die Deut­sche Um­welt­hil­fe zu­neh­mend ne­ga­tiv auf, weil sie sich of­fen­sicht­lich dar­auf spe­zia­li­siert hat, Mak­ler we­gen ver­meint­li­cher Ver­stö­ße ge­gen Ver­öf­fent­li­chungs­pflich­ten ins Vi­sier zu neh­men. Doch auch der brei­ten Öf­fent­lich­keit ist die DUH we­gen ih­rer Ak­ti­vi­tä­ten ge­gen den Die­sel mehr und mehr be­kannt ge­wor­den. Zu­wei­len wur­de sie auch „Die­sel­has­ser“ti­tu­liert. Be­son­ders auf­fäl­lig ist näm­lich, wie die Ein­nah­men der DUH in­ner­halb we­ni­ger Jah­re ge­ra­de­zu ex­plo­dier­ten. Ab­mah­nun­gen sol­len meh­re­re Mil­lio­nen in die Kas­se ge­spült ha­ben. So kann man dann auch ei­ne Kla­ge an­stren­gen, wo­nach das Kraft­fahr­bun­des­amt VW ei­ne Stra­fe in Hö­he von 288 Mio. € auf­er­le­gen soll. So ist es eben: „Mit vol­len Ta­schen lässt sich gut stin­ken.“Be­dau­er­lich ist nur, dass die DUH auch noch mit staat­li­chen Mit­teln ge­för­dert wird.

Doch zu­rück zur ENEV, den Mak­ler und dem BGH. Die be­klag­ten Im­mo­bi­li­en­mak­ler bo­ten in Ta­ges­zei­tun­gen Wohn­im­mo­bi­li­en zur Mie­te oder zum Kauf an. In den An­zei­gen fehl­ten An­ga­ben zur Art des Ener­gie­aus­wei­ses, zum we­sent­li­chen Ener­gie­trä­ger für die Hei­zung des Wohn­ge­bäu­des, zum Bau­jahr des Wohn­ge­bäu­des oder zur Ener­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se. Die DUH sieht da­rin ei­nen Ver­stoß ge­gen § 16a der Ener­gie­ein­spar­ver­ord­nung (ENEV). Sie hat von den Mak­lern ver­langt, es zu un­ter­las­sen, An­zei­gen für die Ver­mie­tung oder den Ver­kauf von Im­mo­bi­li­en, für die ein Ener­gie­aus­weis vor­liegt, oh­ne die in § 16a ENEV vor­ge­se­he­nen Pflicht­an­ga­ben zu ver­öf­fent­li­chen.

Das Land­ge­richt Müns­ter hat die be­klag­ten Mak­ler an­trags­ge­mäß ver­ur­teilt; die Land­ge­rich­te Bie­le­feld und Mün­chen II ha­ben die Kla­ge ab­ge­wie­sen. In zwei­ter In­stanz wa­ren al­le Kla­gen er­folg­reich.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat nun in zwei Ver­fah­ren die Re­vi­sio­nen der be­klag­ten Im­mo­bi­li­en­mak­ler zu­rück­ge­wie­sen, im drit­ten Ver­fah­ren hat er die Ent­schei­dung

auf­ge­ho­ben und die Sa­che zu­rück­ver­wie­sen, weil ei­ne Be­weis­auf­nah­me da­zu er­for­der­lich ist, ob bei Schal­tung der An­zei­ge ein Ener­gie­aus­weis vor­lag. Der DUH steht al­ler­dings, so der BGH, kein Un­ter­las­sungs­an­spruch nach § 3a UWG we­gen ei­nes Ver­sto­ßes ge­gen § 16a ENEV zu.

Die ENEV ver­pflich­tet Ver­käu­fer und Ver­mie­ter vor dem Ver­kauf und der Ver­mie­tung ei­ner Im­mo­bi­lie in ei­ner Im­mo­bi­li­en­an­zei­ge in kom­mer­zi­el­len Me­di­en zu An­ga­ben über den Ener­gie­ver­brauch, wenn zu die­sem Zeit­punkt ein Ener­gie­aus­weis vor­liegt. Der Im­mo­bi­li­en­mak­ler, so der BGH, ist je­doch nicht der Adres­sat die­ser In­for­ma­ti­ons­pflicht. Ein an­de­res Ver­ständ­nis er­gibt sich we­der aus den Ge­set­zes­ma­te­ria­len noch bei ge­bo­te­ner richt­li­ni­en­kon­for­mer Aus­le­gung. Zwar sieht Art. 12 Abs. 4 der Richt­li­nie 2010/31/ EU über die Ge­samt­ener­gie­ef­fi­zenz von Ge­bäu­den In­for­ma­ti­ons­pflich­ten vor, die auch den Im­mo­bi­li­en­mak­ler nicht aus­neh­men. Ei­ne ent­spre­chen­de Ver­pflich­tung kann durch § 16a ENEV ent­ge­gen dem kla­ren Wort­laut der Vor­schrift aber nicht durch ei­ne richt­li­ni­en­kon­for­me Aus­le­gung be­grün­det wer­den.

Al­ler­dings: Nach den Ent­schei­dun­gen des BGH vom 05.10.2017 (I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17) kann die DUH die Mak­ler un­ter dem Ge­sichts­punkt ei­ner Ir­re­füh­rung der Ver­brau­cher durch Vor­ent­hal­ten we­sent­li­cher In­for­ma­tio­nen nach § 5a Abs. 2 UWG mit Er­folg in An­spruch neh­men. Ge­mäß § 5a Abs. 4 UWG gel­ten als we­sent­lich In­for­ma­tio­nen, die dem Ver­brau­cher auf Grund uni­ons­recht­li­cher Ver­ord­nun­gen oder nach Rechts­vor­schrif­ten zur Um­set­zung uni­ons­recht­li­cher Richt­li­ni­en für kom­mer­zi­el­le Kom­mu­ni­ka­ti­on ein­schließ­lich Wer­bung und Mar­ke­ting nicht vor­ent­hal­ten wer­den dür­fen. Aus Art. 12 der Richt­li­nie 2010/31/EU folgt die Ver­pflich­tung des Im­mo­bi­li­en­mak­lers, not­wen­di­ge An­ga­ben zum Ener­gie­ver­brauch in der An­zei­ge auf­zu­neh­men. Zu den we­sent­li­chen In­for­ma­tio­nen, die an­ge­führt wer­den müs­sen, zäh­len

1. die Art des Ener­gie­aus­wei­ses,

2. der we­sent­li­che Ener­gie­trä­ger, 3. das Bau­jahr des Wohn­ge­bäu­des,

4. die Ener­gie­ef­fi­zi­enz­klas­se und

5. der Wert des End­ener­gie­be­darfs oder End­ener­gie­ver­brauchs.

Im­mo­bi­li­en­mak­ler ge­hö­ren al­so nicht zum Kreis der in der ENEV ge­nann­ten Ver­pflich­te­ten. Wol­len sie je­doch ver­mei­den, we­gen Ir­re­füh­rung des Ver­brau­chers ab­ge­mahnt zu wer­den, soll­ten sie un­be­dingt die fünf ge­nann­ten Min­destan­ga­ben ver­öf­fent­li­chen, so­fern ein Ener­gie­aus­weis vor­liegt. Im­mo­bi­li­en­mak­ler, die ge­gen­über der DUH ei­ne straf­be­wehr­te Un­ter­las­sungs­er­klä­rung we­gen Ver­stö­ße ge­gen die ENEV ab­ge­ben ha­ben, soll­ten die­se zu­rück­ver­lan­gen, denn der ab­ge­mahn­te Ver­stoß war kei­ner.

Hel­ge Zieg­ler ist Dipl. Wirt­schafts­ju­rist (FH) und Prä­si­dent des BVFI - Bun­des­ver­band für die Im­mo­bi­li­en­wirt­schaft

Newspapers in German

Newspapers from Germany

© PressReader. All rights reserved.