28 M.rutz: Grenzen sind kein Hindernis
Wie Marcel Rutz dazu kam, in den USA in Immobilien zu investieren.
Wie alles begann: Auf einer Urlaubsreise in Florida las ich in einem Hotel einen Artikel über Immobilieninvestments in den Wachstumsstädten der USA. Die Analysten hatten über 300 Wohnungsmärkte analysiert, und Texas führte mit fünf Städten, nämlich Houston, Austin, Dallas, Fort Worth und San Antonio. Dies veranlasste mich dazu, noch im selben Jahr nach Texas zu fliegen, um mir vor Ort selbstein Bild zu machen vom „Texas-triangel“. Es ist Heimat für 80 Prozent aller Texaner und erzielt eine Wirtschaftsleistung, die mit der von Australien vergleichbar ist.
Dies war der Startschuss, mich im Us-immobiliengeschäft zu betätigen. Ich wollte unbedingt einen Teil meines Vermögens nicht ausschließlich in der Schweiz, sondern in einem weiteren, politisch und wirtschaftlich sicheren, Land aufbauen. Außerdem war da noch der Wunsch, mir ein zweites Standbein möglichst außerhalb von Europa zu schaffen, da erfahrungsgemäß eine Risikoverteilung immer vorteilhaft ist. Und die USA sind in puncto Rechtssicherheit, freiem Unternehmertum, ausländerfreundlichkeit sowie Offenheit im Immobilienmarkt kaum zu übertreffen. Zudem würde mein Return-of-investment in einer der größten Volkswirtschaften der Welt mit globaler Leitwährung erwirtschaftet, und amerikanische Mehrfamilien-wohnanlagen in aufstrebenden Märkten wie dem Texas-triangel werfen zurzeit höhere Renditen ab als in vergleichbaren europäischen Millionenmetropolen. Ein weiterer Grund, in den USA zu investieren, ist die nicht vorhersehbare Zukunft der EU angesichts der Schuldenkrise einiger Euromitgliedsländer sowie der aktuelle Rückzug Großbritanniens aus der EU.
Viele Kollegen, Bekannte und Freunde warnten mich zwar: „Sieht ja alles schön aus, ist aber zu gefährlich. Und überhaupt, von Europa aus als Nichtamerikaner in Us-immobilien zu investieren, ist ja völlig unmöglich.“Meine Antwort in Gedanken war dann meist: „Ja, für dich ist es nicht möglich, aber für mich schon“, ganz nach Henry Ford: „Ob du denkst, du kannst es, oder du kannst es nicht: Du wirst auf jeden Fall recht behalten.“Ursprünglich hatte ich tatsächlich nie in Betracht gezogen, nach der globalen Finanzkrise 2008/2009 in den USA zu investieren. Doch der Markt für Mietimmobilien erholte sich nach dem historischen Crash, der viele Menschen obdachlos gemacht hatte und viele Investoren bankrottgehen ließ, erstaunlich rasch. Viele Menschen entscheiden sich seitdem dagegen, Immobilien zu kaufen, sodass die Nachfrage nach Mietwohnungen heute wesentlich höher ist als vor der Krise. Wer von Europa aus Us-immobilien akquiriert, für den läuft ohne Internet nichts! Schritt Nummer eins ist zunächst eine Makroanalyse über Webseiten wie Colliers International, CBRE oder Marcus & Milichap, die höchst informative Analysen lokaler Experten liefern und helfen, einen genaueren Überblick zu bekommen.
Sobald mir dann ein Deal interessant erscheint, entweder „off-market“angeboten oder via Internetplattformen wie Trulia, Zillow, Loopnet bzw. via Broker mit Mls-zugang, einem zentralen Multi-objekt-auflistungssystem, mache ich eineMikroanalyse. Hierbei ist Google Earth ungeheuer hilfreich, um das Objekt, die Nachbarschaft und die angrenzenden Straßen anzusehen. Weitere Anhaltspunkte für Analysen liefern Seiten wie Areavibes.com. Gegebenenfalls setze ich ein „Spionage-team“ein, etwa Wegolook.com, um lokale Informationen zu bestätigen.
Sagt mir das Ergebnis zu, suche ich nach Liegenschaftsverwaltungen in der Nähe des Objekts, um von ihnen weitere Informationen zu bekommen. Gleichzeitig initiiere ich auf diese Weise bereits an dieser Stelle den Interviewprozess für die Auswahl der Liegenschaftsverwaltung – denn schon hier zeigt sich, ob eine Liegenschaftsverwaltungeffizientarbeitetoder nicht. Außerdem knüpfe ich Beziehungen zu lokalen „Gleichgesinnten“, die ich beispielsweise auf der Immobilienplattform „Bigger Pockets“anspreche für möglichst viele weitere Informationen.
»Ob du denkst, du kannst es, oder du kannst es nicht: Du wirst auf jeden Fall recht behalten.« Henry Ford
Äußerst hilfreich für die USA sind auch die vielen Immobilien-networking-events, bei denen man Leute trifft, die sich auf wirklich günstige Gelegenheiten spezialisiert haben. Meine erste
Erfahrung damit war ein Event in Texas, das zu Treffen mit mehreren Investoren und Brokern führte. Die Broker hatten neben opportunistischen Objekten auch sogenannte Turnkey-immobilien, schlüsselfertig renovierte und neu vermietete Objekte zum Verkauf an einen Investor. Eine dieser angebotenen Immobilien gefiel mir aufgrund ihrer Lage und ihresZukunftspotenzials besonders gut: ein Einfamilienhaus mit vier Zimmern und zwei Bädern in guter Lage, rund 20 Minuten von der Innenstadt von Houston entfernt. Ich erwarb das Haus mit 20 Prozent unterhalb des damaligen Marktwertes für 150 000 Us-dollar, und das mit nur 30 000 Us-dollar Eigenkapital. Es bringt mir heute einen Cashflow vonnetto 200 Us-dollar pro Monat ein.
Bei Standortanalysen für Immobilieninvestitionen beachte ich heute insbesondere zwei Aspekte: die Kaufkraftparität (KKP) und das Bruttoinlandsprodukt (BIP). Beide Kennziffern stehen in direktem Verhältnis zueinander, die kombiniert einen Investitionskompass ergeben. Die aktuelle Us-bip-kkp-performance zeigt, dass bis 2030 potenziell ein stabiles BIP-KKP zu erwarten ist, bis 2050 liegt das prognostizierte BIP-KKP bei sehr positiv einzuschätzenden 61 Milliarden Us-dollar.