Schwäbische Zeitung (Biberach)
Anschaffen und über Jahrzehnte abschreiben
Die Besteuerung von Immobilien richtet sich nach den Kostenarten, die geltend gemacht werden können
mmobilien sind begehrte Anlageobjekte mit Renditepotenzial. Ihre steuerliche Behandlung ist überaus vielschichtig, und die Nutzung von Steuervorteilen ist stark von der jeweils individuellen Situation des Steuerpflichtigen abhängig.
Vermieter haben verschiedene Möglichkeiten, ihre Aufwendungen steuerlich geltend zu machen. Grundsätzlich sollten sie dabei die verschiedenen Kostenarten und deren unterschiedliche steuerliche Abzugsmöglichkeiten im Auge haben. So müssen sowohl die Anschaffungskosten des Gebäudes als auch die Herstellungskosten in aller Regel über die Nutzungsdauer, also über mehrere Jahre oder Jahrzehnte verteilt, abgeschrieben werden. Paragraf 7 des Einkommensteuergesetzes regelt die Abschreibungsmodalitäten im Detail, die unter anderem je nach Gebäudealter und Datum des Bauantrages differieren.
Aufwendungen, die zum Erwerb eines bebauten Grundstücks getätigt werden, zählen grundsätzlich zu den Anschaffungskosten. Auch bei einem Gebäude, das erst durch geeignete Maßnahmen in einen betriebsbereiten Zustand versetzt werden muss, sind prinzipiell sämtliche Aufwendungen bis zum Erreichen des betriebsbereiten Zustandes als Anschaffungskosten zu behandeln und somit über einen längeren Zeitraum abzuschreiben. Nebenkosten der Anschaffung, wie etwa die Grunderwerbsteuer, Grundbuchkosten, Notariatsgebühren und Maklerkosten, gehören ebenfalls in diese Kostenkategorie. Bemessungsgrundlage für die Grunder-
Anschaffungskosten:
werbsteuer ist der per Vertrag festgelegte Kaufpreis für Grund und Boden beziehungsweise die Immobilie. Deshalb sollte der Käufer darauf achten, dass Einrichtungsgegenstände wie etwa aufwendige Einbauküchen etc. im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden, da sie nicht zu den grunder- werbsteuerpflichtigen tungen gehören.
Herstellungskosten:
Leis-
Herstellungskosten sind Aufwendungen, um eine Immobilie herzustellen, zu erweitern oder eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung zu erzielen. Auch Herstellungs- kosten können beziehungsweise müssen über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden. Es werden dabei drei Formen der Herstellung unterschieden: das Entstehen eines neuen Gebäudes, die Wiederherstellung eines voll verschlissenen Gebäudes sowie die Änderung der Funktion oder Zweckbestimmung. Wird durch Anbau oder Dachausbau neuer Wohnraum geschaffen, liegen ebenfalls Herstellungskosten vor.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten:
Anschaffungsnahe Herstellungskosten stellen eine besondere Kategorie dar. Wenn nämlich Instandsetzungs- und Modernisierungskosten, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung anfallen, ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, werden sie steuerlich als Herstellungskosten behandelt, sind also nur langfristig abschreibbar. Bleiben die Aufwendungen unter diesen 15 Prozent, so sind sie in aller Regel in voller Höhe als Werbungskosten sofort abziehbar.
Aber Achtung: Summieren sich die Kosten im Laufe der drei Jahre und übersteigen diesen Prozentsatz, ändert sich auch rückwirkend die steuerliche Behandlung der Kosten. Dies sei an einem vereinfachten Beispiel verdeutlicht: Ein Steuerpflichtiger erwirbt 2015 ein vermietetes Wohnhaus für 500 000 Euro mit einem Grund- und Bodenanteil von 100 000 Euro. Der neue Immobilieninhaber lässt im ersten Jahr das Dach für 40 000 Euro instand setzen, im zweiten Jahr lässt er die Fassade für 10 000 Euro streichen. Das macht zusammen 50 000 Euro. Er kann insgesamt in den ersten drei Jahren höchstens 60 000 Euro (Kaufpreis minus Grund- und Bodenanteil mal15 Prozent) als sofort absetzbaren Erhaltungsaufwand geltend machen. Für eine dritte Maßnahme hat er also noch 10 000 Euro übrig. Sollte diese allerdings teurer und somit die 15-Prozent-Marke überschritten sein, dann ändern sich auch rückwirkend die Veranlagungen, das heißt der Werbungskostenabzug wird versagt, und alle Aufwendungen sind über die Nutzungsdauer der Immobilie abzuschreiben.
Erhaltungsaufwand:
Zu den prinzipiell sofort abziehbaren Erhaltungsaufwendungen gehören in aller Regel solche, die die Wesensart des Gebäudes nicht verändern, das Gebäude in ordnungsgemäßem Zustand erhalten und die regelmäßig in ungefähr gleicher Höhe wiederkehren. Das können gegebenenfalls auch Renovierungs- und Modernisierungskosten sein, die direkt nach einem Immobilienerwerb anfallen und dazu dienen, ein bereits betriebsbereites Gebäude den gängigen Standards anzupassen. Prinzipiell gehören dazu die sogenannten Schönheitsreparaturen und der Erhaltungsaufwand, der kontinuierlich anfällt, also beispielsweise Maler- und Tapeziererarbeiten, der Austausch von Fenstern oder der Einbau einer neuen Heizung.
Allerdings ist Achtung geboten, da die steuermindernde Anerkennung unter bestimmten Voraussetzungen versagt bleiben kann. Dies ist dann der Fall, wenn derartige Maßnahmen innerhalb eines ganzen Maßnahmenbündels auftauchen, also verschiedene Erhaltungsaufwendungen so miteinander kombiniert und verzahnt werden, dass der Gebäudestandard verbessert wird. Steuerlich werden dann insgesamt Herstellungsaufwendungen angenommen, auch wenn jede einzelne Maßnahme für sich genommen ein sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand bedeuten würde. (sz)