Schwäbische Zeitung (Biberach)
Neubauten haben ihren Preis
Warum Wohnungen mit geringer Miete nicht so einfach zu schaffen sind.
UMMENDORF - Wie groß ist in Ummendorf die Not bei Mietwohnungen für Leute mit schmalem Geldbeutel? Und was könnte die Gemeinde dagegen unternehmen? Solche Fragen wurden zuletzt mehrfach von Räten aufgeworfen und deshalb hat Bürgermeister Klaus B. Reichert den geschäftsführenden Vorstand der Baugenossenschaft Biberach (und Ummendorfer Bürger) Patrick Detzel eingeladen.
Untätig ist die Gemeinde schon bisher nicht. So errichtet die Genossenschaft für Wohnungsbau Oberland (GWO) derzeit in der Lindenstraße ein Mehrfamilienhaus; der Anstoß kam von der evangelischen Kirche, das Grundstück von der bürgerlichen Gemeinde verbunden mit der Absprache, dass die GWO insgesamt neun Wohnungen mit Mietpreisbindung schafft (nicht alle in der Lindenstraße). Diese staatlich geförderten Einheiten sind Geringverdienern mit Wohnberechtigungsschein vorbehalten, die Miete wird um die sechs Euro pro Quadratmeter (€/m2) betragen. „Das wird sicher eine gewisse Erleichterung bringen“, sagte Reichert der „Schwäbischen Zeitung“– und zugleich Indizien liefern, wie hoch die Nachfrage nach Sozialwohnungen wirklich sei. Daneben verfügt die Gemeinde selbst über Wohnungen, in denen derzeit überwiegend Flüchtlinge wohnen. Schließlich bietet laut Reichert der Markt noch Altbauwohnungen mit einigermaßen preiswerten Mieten – geringeren jedenfalls als im Neubau.
5,81 Euro pro Quadratmeter
Denn dies war eine der Botschaften des Chefs der Baugenossenschaft: Neubau kostet einfach. Detzel rechnete anhand aktueller Projekte vor, dass Geschosswohnungs-Neubau kaum unter 3450 €/m2 zu machen sei, wenn man Mehrwertsteuer, Ingenieurkosten und Grunderwerb einrechne. Dann müsste man eigentlich mehr als 9,50 €/m2 Miete verlangen, damit sich die Investition rechnet. Dass die Baugenossenschaft im Schnitt 5,81 €/m2 Miete nimmt und trotzdem neue Projekte stemmt, sei überhaupt nur durch den hohen Bestand an bereits abbezahlten Objekten möglich. „Wohnungsbau auf diesem Niveau ist kein Zuckerschlecken,
das ist alles ganz hart auf Kante genäht“, sagte Detzel. Selbst bei staatlicher Förderung „verdient man keine goldene Nase“.
Zu den Gründen seien aus Detzels detailreichem Vortrag hier nur die Stichworte aufgeführt: Preisexplosion durch den Bauboom, Engpässe bei Handwerkern, Flucht in Betongold in der Nullzinsphase und die Knappheit an Grundstücken. Detzel sparte nicht mit Kritik an der großen Politik: Über Jahrzehnte habe sie den sozialen Wohnungsbau vernachlässigt. Jetzt plötzlich rufe sie nach 450 000 neuen Wohnungen jährlich bundesweit – für Detzel schlichtweg unrealistisch. Die Mietpreisbremse
nannte er kontraproduktiv, „sie führt zu weniger Wohnungsbau“. Dass Modernisierungskosten nicht unbeschränkt auf die Miete umgelegt werden dürfen, hält er zwar für berechtigt. „Aber leider schert die Regierung Genossenschaften und Hedgefonds über einen Kamm“; oft werde unehrlich gerechnet, was echte Modernisierung mit der Folge geringerer Nebenkosten für die Mieter sei und was nicht.
Was können Gemeinden tun? Bauland so günstig wie eben möglich schaffen, empfahl Detzel. Eine gewisse Zahl an Grundstücken für geförderten Wohnungsbau mit Mietpreisbindung reservieren. Und beim
Sozialwohnungsbau unbedingt auf teure Tiefgaragen verzichten. Andere Sachen wie Bieterverfahren oder Auflagen für klassische Bauträger bieten seiner Erfahrung nach keinen Ausweg.
Kommunaler Wohnungsbau?
Der Vortrag diente der Information. Aber ohne künftigen Debatten allzu weit vorzugreifen, ließ Bürgermeister Reichert auf Nachfrage der SZ durchblicken: Wohnungsbau in kommunaler Hand, was es in größeren Städten gibt und was sich manche aktuell vom Landkreis wünschen, „sehe ich nicht als Kernaufgabe“einer Gemeinde wie Ummendorf. Mit der GWO und der Baugenossenschaft Biberach „gibt es zwei starke Spieler, die dieses Feld mit Bravour abdecken und die beide auch in Ummendorf agieren“. Die Gemeinde selbst könnte auch nicht billiger bauen, meint er. Alle von Detzel angeführten Herausforderungen träfen sie genauso. Ergänzend verwies er auf die gesetzlichen Auflagen für Neubauten etwa bei Energieeinsparung und Schallschutz; so sinnvoll diese seien, sie treiben nach Reicherts Worten nüchtern betrachtet die Baupreise und damit notwendigerweise die Neubaumieten nach oben.