Schwäbische Zeitung (Riedlingen)
Nur im Prinzip ganz einfach
Die Verwirrung um den Energieausweis rührt auch daher, dass es verschiedene Berechnungsmethoden gibt
er eine Immobilie kauft oder eine Wohnung mietet, hat das Recht auf Einsicht in den Energieausweis. Er soll Aufschluss geben über den Energieverbrauch des Gebäudes. „Einen ersten optischen Überblick ermöglicht der Bandtacho, eine Skala von Grün bis Rot“, sagt Christian Osthus, Leiter der Abteilung Recht im Immobilienverband Deutschland (IVD) in Berlin. Seit 2014 werden die Immobilien zusätzlich in Effizienzklassen von A+ bis H eingeteilt. Je grüner und weiter vorn im Alphabet die Immobilie eingestuft ist, umso geringer ist der Energieverbrauch, so die Idee. „Doch die Praxis ist viel komplizierter“, sagt Osthus. „Der Energieausweis ist für viele Menschen verwirrend, weil viele Angaben kaum nachvollziehbar sind.“
Was bringt er mir also? „Zur Grobinformation reicht der Energieausweis aus“, meint Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen Mieterbunds in Berlin. „Er ist besser als nichts.“Aber im Detail könnten Mieter und Käufer nicht einschätzen, wie hoch ihre Heizkosten sein werden. „Die Energieausweise werden nach unterschiedlichen Verfahren berechnet, ein Vergleich mit anderen Wohnungen ist kaum möglich.“
Wie gehe ich mit den Daten des Ausweises also um? Viele Mieter halten sich an die Regel: je grüner, desto besser. Allerdings rät Martin Brandis vom Verbraucherzentrale Bundesverband auch: „Interessenten sollten sich nicht ausschließlich wegen einer schlechteren Effizienzklasse oder einem mittleren Verbrauchswert vom Mieten oder Kaufen einer attraktiven Wohnung abhalten lassen.“Gerade wo die Grenze zwischen einem gerade noch akzeptablen und einem schlechten Wert ist, muss jeder für sich entscheiden. Denn wie hoch die Energiekosten später tatsächlich sind, hängt auch vom persönlichen Verbrauch ab.
Außerdem sind die berechneten Energiekosten Durchschnittswerte für das ganze Gebäude, die je nach Lage der Wohnung stark abweichen können. Wohnungen im Erdgeschoss oder unter dem Dach haben oft einen höheren Verbrauch als die in den mittleren Etagen. „Wenn der angegebene Energieverbrauch aber im tiefroten Bereich liegt, muss mit hohen Heizkosten gerechnet werden“, erklärt Brandis. Der Experte würde dann nur im Falle von Modernisierungen zu Miete oder Kauf der entsprechenden Wohnung raten.
Allerdings kann das die Miete verteuern. Oft sind ältere Häuser nicht ausreichend wärmegedämmt und die Heizanlagen veraltet, dadurch kann sich die Modernisierung erfahrungsgemäß sehr aufwendig gestalten. „Die Kosten können zu elf Prozent auf die Mieter umgelegt werden“, erklärt Ropertz. Deshalb sollten Mietinteressenten die Angaben zum Alter der Heizung und zur Wärmedämmung im Energieausweis älterer Häuser gründlich lesen.
Angaben zu erneuerbaren Energien und Lüftungskonzept
Besonders wichtig für Mieter und Käufer sind im Energieausweis laut Verbraucherzentrale die Seiten 1 bis 3. Die erste Seite enthält allgemeine Angaben zum Gebäude, darunter die Adresse, das Baujahr des Gebäudes und der Anlagentechnik sowie die Anzahl der Wohnungen. Bei Energieausweisen, die nach dem 1. Oktober 2009 ausgestellt wurden, finden sich auch Aussagen zur Nutzung erneuerbarer Energien und zum Lüftungskonzept.
Außerdem ist auf der ersten Seite vermerkt, welches Verfahren zur Berechnung der energetischen Qualität des Wohngebäudes eingesetzt wird. Entsprechend sind die Seiten 2 und 3 unterschiedlich belegt. Auf den Seiten 4 und folgende werden noch Vorschläge zu Modernisierungsmaßnahmen und Angaben zu Berechnungsverfahren gemacht.
„Energieausweise werden nach zwei verschiedenen Methoden berechnet“, erläutert Osthus. „Das macht es eben so schwierig, die Angaben miteinander zu vergleichen.“Zum einen ist es möglich, den Energiebedarf anhand des tatsächlichen Verbrauchs zu ermitteln. Unter dem Strich kommt dann ein Kennwert in Kilowattstunden pro Quadratmeter Nutzfläche heraus, der auch die Effizienzklasse der Immobilie bestimmt. Er ist beim Verbrauchsausweis auf der Seite 3 zu finden, die Seite 2 bleibt bei ihm leer.
„Man könnte meinen, je höher dieser Kennwert, desto schlechter ist der energetische Zustand des Gebäudes“, gibt Osthus zu dieser Variante zu bedenken. „Aber das muss nicht so sein, weil dieser Wert sehr vom individuellen Verhalten der Nutzer abhängt.“Das bedeutet: „Wenn es im Haus viele Bewohner gibt, die im Winter die Heizung besonders hochdrehen, steigt natürlich der Gesamtverbrauch im Haus“, erläutert der Experte. „Der neue Mieter kann aber ein ganz anderes Heizverhalten haben.“Dann ändern sich folglich die Werte.
Bei der anderen Berechnungsmethode wird nicht der tatsächliche Verbrauch, sondern der Energiebedarf des Gebäudes zugrunde gelegt. Dann handelt es sich um einen Bedarfsausweis. Dabei wird von einem Sachverständigen ermittelt, wie hoch der Energiebedarf der Immobilie auf Grund seiner Bauweise ist. In die Berechnung fließen auch Angaben über die Wärmedämmung oder die Haustechnik ein. Die Kennwerte für den Energiebedarf sind dann auf Seite 2 des Energieausweises ausgewiesen, während die Seite 3 hier unausgefüllt bleibt.
„Ob die eine Methode besser ist als die andere, ist nicht klar“, sagt Osthus. Im Prinzip bleibt es dem Vermieter überlassen, welche Berechnungsgrundlage er wählt. „Die meisten Vermieter nutzen den Verbrauchsausweis, weil der leichter zu erstellen ist“, weiß er. Für Häuser mit bis zu vier Wohnungen, die vor 1978 gebaut und zwischenzeitlich nicht energetisch saniert wurden, ist allerdings der teurere Bedarfsausweis vorgeschrieben.
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