Es heißt zu Recht „Betongold“: Wie Immobilien zur Altersvorsorge beitragen.

Immobilien-Besitz schützt vor hohen Mieten im Alter. Was Hausbauer und Wohnungskäufer dabei unbedingt beachten sollten.

Mal angenommen, Sie wären ein sogenannter Eckrentner und lebten allein in einer 60-Quadratmeter-Mietwohnung in Stuttgart. Dann bekämen Sie 1538,55 Euro Rente (von denen noch Beiträge für die Kranken- und Pflegeversicherung abzuziehen wären) und würden durchschnittlich 622,80 Euro Kaltmiete zahlen. Einschließlich Nebenkosten würden Sie mehr als die Hälfte der Nettoeinkünfte fürs Wohnen ausgeben müssen.

Das fiktive Beispiel dürfte kein Einzelfall sein, andererseits darf es nicht als Modellfall herhalten. Zu unterschiedlich sind Alterseinkünfte, Wohnungen, Mieten in verschiedenen ist. Die niedrigen Finanzierungskosten seien ein wichtiger Auslöser für den deutlichen Preisanstieg der vergangenen Jahre gewesen. Mit denen seien die Anforderungen an das Eigenkapital gestiegen, sagt Sagner als Begründung für den stetig sinkenden Anteil jüngerer Immobilien-Eigentümer. „2025 dürfte der Anteil der unter 45-Jährigen noch bei zwölf oder 13 Prozent liegen“, schätzt er.

Die Explosion der Baukosten, die zuletzt auch mit der mangelnden Verfübarkeit von Baustoffen zu tun hat, und der steile Anstieg der Kaufpreise in machen Regionen auch außerhalb der Zentren haben den Erwerb von Wohneigentum für manche unerreichbar gemacht. Für andere ist er zumindest deutlich schwieriger geworden. Wer das trotzdem will, muss beim Bauen oder Kaufen einiges beachten:

Eigenkapital

So schwer das manchem fallen mag: Wer ein Haus bauen oder eine Wohnung kaufen will, sollte 20 bis 25 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital beisteuern können. Natürlich gibt es auch Möglichkeiten der Vollfinanzierung, bei denen die Bank die komplette Kaufsumme als Kredit gewährt. Doch das funktioniert nur bei entsprechender Bonität. Ansonsten kann fehlendes Kapital sehr leicht zum Risikofaktor werden.

Kaufnebenkosten

Grunderwerbsteuer (in Nordrhein-Westfalen aktuell bei 6,5 Prozent), Maklerprovision, Notar, Gerichtsgebühren – alles zusammen macht leicht noch einmal zwölf Prozent zusätzlich zum Kaufpreis aus. Was bei einem Preis von beispielsweise 300.000 Euro schon bis zu 36.000 Euro ausmacht, die manche Bank bei der Finanzierung als Bestandteil des Eigenkapitals verlangt.

Instandhaltungskosten/Wohngeld

Mit dem Bau oder Kauf eines Hauses ist es nicht getan. Die Immobilie muss instandgehalten werden, der Staat verlangt Grundsteuer (die beim Wohnungskauf über das Wohngeld abgerechnet wird), es werden zudem diverse Versicherungen fällig – und so weiter. Das kostet auf jeden Fall mehrere Tausend Euro pro Jahr.

Kauf im Alter

Natürlich ist es besser, beim Start der Rente eine schuldenfreie Immobilie zu haben. Andererseits sagt die unter dem

Wortungetüm Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung firmierende Regelung, dass ein Darlehen nicht mehr wie früher mit dem Ende der statistischen Lebenserwartung getilgt sein muss. Stattdessen muss vor allem gewährleistet sein, dass der Kreditnehmer das Darlehen langfristig bedienen kann. Das heißt: Wer beim Immobilienkauf die Hälfte des Preises an Eigenkapital mitbringt und später nicht mehr als 30 Prozent seines Alterseinkommens für Kredit, Wartung und Instandhaltung aufbringen muss, hat auch als Rentner Chancen, einen Kredit zu bekommen.