Solinger Bergische Morgenpost/Remscheid

Eigenes Haus zum Schnäppche­npreis ?

Viele Familien träumen vom eigenen Haus. Wegen steigender Baupreise geraten Bestandsim­mobilien nun wieder mehr in den Focus. Auch über Zwangsvers­teigerunge­n lässt sich der Traum erfüllen. Was dabei zu beachten ist.

- VON ALEXANDRA RÜTTGEN

SOLINGEN Nachdem die Baukosten immens wachsen und auch die Finanzieru­ngskosten für private Bauherren empfindlic­h gestiegen sind, suchen Familien, die vom eigenen Häuschen träumen, nach Alternativ­en. Und so stoßen auch Zwangsvers­teigerunge­n auf großes Interesse. Allerdings muss einiges beachtet werden, bevor man mitbieten kann.

Wie ist die Lage auf diesem Markt ?

In den vergangene­n Jahren war der für Immobilien in der Zwangsvers­teigerung veranschla­gte Verkehrswe­rt oft nur ein grober Anhaltspun­kt. Häufig gingen die Gebote darüber hinaus. Doch das hat sich geändert, erklärt Rudolf Brauner, dessen Unternehme­n ZV Max sich auf Zwangsvers­teigerunge­n spezialisi­ert hat. Als Hauptgrund für die niedrigen Preise nennt Brauner die hohen Finanzieru­ngskosten: Im Vergleich zum Vorjahresz­eitraum haben sich die Zinsen für Immobilien­darlehen mehr als vervierfac­ht. Außerdem fordern Banken mehr Eigenkapit­al. Dadurch seien 80 Prozent der Nachfrage eingebroch­en, schätzt der Experte. Zugleich wächst die Zahl der Zwangsvers­teigerunge­n seit 2023 wieder an.

Was wird versteiger­t?

Das Amtsgerich­t Solingen hat im Zeitraum vom 7. Februar bis 29. Mai allein zehn Zwangsvers­teigerunge­n anberaumt. Dazu gehört zum Beispiel ein Reihenmitt­elhaus mit Garage in der Straße Wiefeldick, für das ein Gesamtverk­ehrswert von 403.400 Euro angesetzt wurde. Oder eine VierZimmer-Wohnung mit 102 Quadratmet­ern Wohnfläche an der Kurfürsten­straße für 177.000 Euro. Am 15. Mai soll eine Etagenwohn­ung im Dachgescho­ss mit Spitzboden und Dachterras­se an der Wittkuller Straße 2 unter den Hammer kommen. Verkehrswe­rt: 238.000 Euro. Und am 29. Mai ist ein zweigescho­ssiges, teilunterk­ellertes Zweifamili­enhaus mit Satteldach in der Straße Obenrüden dran. Gesamtverk­ehrswert: 225.355 Euro.

Wer kann mitbieten?

Wer mitbieten möchte, muss bereits vor dem Termin eine Sicherheit leisten, um überhaupt ein Gebot abgeben zu können. Das geht mit einem Verrechnun­gsscheck, einer Bürgschaft der Bank oder per vorheriger Überweisun­g auf ein Konto des Gerichts. Fehlen die Sicherheit oder der Ausweis, kann man nicht mitbieten.

Wie läuft das Bietverfah­ren?

Das Amtsgerich­t lädt zu einem Termin in die eigenen Räume ein. Der Versteiger­ungstermin ist nicht vor Ort. Bei einer Zwangsvers­teigerung müssen in der ersten Runde zumindest 50 Prozent des Verkehrswe­rtes geboten werden, damit der Zuschlag erteilt werden kann. Allerdings kann die Bank dann immer noch den Zuschlag versagen. Ob sie das tut, hängt nicht zuletzt davon ab, wie viel Geld der Kreditnehm­er, dessen Immobilie unter den Hammer kommt, ihr schuldet. Wer mehr als die anderen Bieter aufruft und dessen Gebot bei mehr als als 70 Prozent des Verkehrswe­rtes liegt, erhält den Zuschlag.

Wo sind die Nachteile ?

Bieter bei Zwangsvers­teigerunge­n können sich das Objekt vorher in aller Regel nur von außen ansehen. Auch wenn das Haus dabei einen guten Eindruck macht, kann der neue Besitzer eine böse Überraschu­ng erleben. Zum vielleicht günstigen Erwerb kommen dann schnell teure Renovierun­gsarbeiten hinzu. So heißt es beispielsw­eise zur Vier-ZimmerWohn­ung an der Kurfürsten­straße, dass sie „in einem vernachläs­sigten Zustand“sei.

Und: Eine Finanzieru­ng ist nicht ganz einfach, weil viele Banken die Immobilie erst über einen eigenen Gutachter prüfen lassen wollen, bevor sie den Kreditvert­rag ausgeben. Doch die Zeit ist knapp: Sechs Wochen nach Zuschlag ist Zahltag. Bis

Mit welchen Kosten muss ein Käufer rechnen?

Grundsätzl­ich entstehen bei jedem Immobilien­erwerb neben dem Kaufpreis für Grundstück und Gebäude weitere Kosten, die man einkalkuli­eren muss. Ein Notar muss den Verkauf beglaubige­n. Das kostet anderthalb Prozent des Kaufpreise­s. Die Grunderwer­bsteuer beträgt in NRW 6,5 Prozent. Eventuell kommen Maklergebü­hren hinzu, die individuel­l variieren können.

Ein Rechenbeis­piel: Zum Verkaufspr­eis des Zweifamlie­nhauses von 225.355 Euro kommen an Grunderwer­bsteuer 14.648 Euro hinzu. Die Notarkoste­n liegen bei 3380 Euro. Der Grundbuche­intrag kostet 1127 Euro, so dass die Gesamtkost­en bei 244.510 Euro liegen dürften.

Bei einem – vergleichs­weise hohen – Eigenkapit­al von 50.000 Euro, einer Tilgungsra­te von einem Prozent und einer Zinsbindun­g von zehn Jahren bieten Banken für diese Finanzieru­ngssumme derzeit monatliche Raten von rund 800 Euro an. Das macht einen effektiven Jahreszins zwischen 3,5 und etwas mehr als vier Prozent.

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FOTOS (3): ROUVEN BÖTTNER In der Kurfürsten­straße steht eine Vier-Zimmer-Wohnung mit einem Verkehrswe­rt von 177.000 Euro zum Verkauf. Die Wohnfläche umfasst 102 Quadratmet­er.
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Ein Dreifamili­enhaus steht in der Turmstraße zum Verkauf. Der Verkehrswe­rt wurde mit 330.000 Euro angesetzt. Die Wohnfläche umfasst rund 230 Quadratmet­er.
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In der Brühler Straße liegt ein Haupthaus mit Hinterhaus, für das ein Verkehrswe­rt von 818.000 Euro angesetzt wurde.

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