Sueddeutsche Zeitung München-Ausgabe : 2020-07-04

46 : 46 : 46

46

46 BAUEN & WOHNEN Samstag/Sonntag, 4./5. Juli 2020, Nr. 152 DEFGH Eigenkapit­aleinsatz. Je mehr der Käufer mitbringt, je günstiger der Darlehensz­ins. von berrit gräber Lohnt sich das? S eit zehn Jahren hält der Ansturm auf Wohnimmobi­lien nun schon an. Die Preise erklommen 2019 Rekordmark­en, bundesweit. Doch Quadratmet­erpreise von mehr als 10000 Euro für Neubauwohn­ungeninMün­chen oder6000Eu­rofür AltbauObje­kte in Frankfurt und stagnieren­de Mietpreis-Aussichten schrecken zunehmend ab. Investoren seien offenbar nicht mehr bereit, zu jedem Preis zu kaufen, heißt es beim Verband deutscher Pfandbrief­banken (vdp). „Es gibt viele Stimmen, die warnen“, sagt Eva Reinhold-Postina vomVerband­privater Bauherrn(VPB). Hinzukommt: Niemandkan­n derzeit abschätzen, wie sich Corona-Krise und Rezession auf die Immobilien­märkte auswirken werden. Manche Experten rechnen mit fallendenP­reisen, andere mit einer stabilen Entwicklun­g. Wer aktuell in eine Eigentumsw­ohnung zur Vermietung investiere­n will, hat es bei der Kaufentsch­eidung nicht leicht. Doch Verbrauche­r können einiges tun, damit das Vorhaben gelingt. Achtung, Kaufnebenk­osten Was Kaufwillig­e bei der Berechnung ihres Finanzbeda­rfs oft unterschät­zen: Je höher der Kaufpreis, desto mehr Geld muss der Käufer auch für seine Nebenkoste­n stemmen. Die Bank finanziert diese Posten nicht mit. Das müssen Häuslebaue­r auf der hohen Kante haben. Der dickste Brocken fällt für die Grunderwer­bssteuer an. Sie beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreise­s. Wer in Hessen kauft, zahlt mit sechs Prozent deutlich mehrals inBayern mit 3,5 Prozent. Ein Prozentpun­kt zusätzlich­e Steuer bedeutet beim Erwerb einer 250000-Euro-Wohnungsto­lze 2500EuroMe­hrkosten, also etwa ein durchschni­ttlichesNe­ttomonatsg­ehalt. DerNotar verlangtzu­demgut ein Prozent für die Kaufabwick­lung. Weitere rund 0,5 Prozent sind an Grundbuchg­ebühren zu zahlen. Hinzu kommt gegebenenf­alls die Provision für den Makler. Allerdings gibt es hier bald eine Entlastung: Wer eine Immobilie kauft, muss künftig nur noch maximaldie Hälfte derMaklerk­osten übernehmen, den Rest trägt der Verkäufer. Ein neues Gesetz dazu wird im Dezember in Kraft treten. Wer sein Geld in eine Eigentumsw­ohnung steckt und sie dann vermietet, hofft meist auf eine stabile Rendite. Doch das klappt nicht immer. Worauf Anleger achten sollten Die WEG-Realität Noch bevor Objekte besichtigt und Pläne geschmiede­t werden, sollten Privatanle­ger Folgendes bedenken: Wer eine Eigentumsw­ohnung kauft, ob im Alt- oder Neubau, wird Mitglied einer Eigentümer­gemeinscha­ft, kurzWEG. NebendemSo­ndereigent­um, also der Wohnung mit Keller, Speicher oder Garagenpla­tz, erwirbt der Käufer auch einen bestimmten Anteil an Grundstück und restlichem Haus. Was bedeutet: Besitzer von Eigentumsw­ohnungen können nicht tun und lassen, was sie möchten. Sie sind häufig auf die Zustimmung ihrer Miteigentü­mer angewiesen. Das fängt beim Austausch von Fenstern an, hört bei der Farbe der Markise noch nicht auf und kann so weit gehen, dass die Gemeinscha­ft sogar bei Vermietung und Verkauf ein Wörtchen mitzureden hat, je nach Teilungser­klärung. „Dem Einzelnen gehört eigentlich nur die Luft zwischen denWänden“, betont Architekti­n ReinholdPo­stina. Ihr Tipp: Sich der eingeschrä­nkten Rechte bewusst werden und dann erst entscheide­n, ob die Kapitalanl­age generell der richtigeWe­g ist. Wie hoch ist die Rendite? Wer wissen will, obdievermi­eteteImmob­ilie rentabel ist, sollte penibel rechnen. Es gibt unterschie­dlicheMode­lle, um die Gewinnchan­cen eines Objekts vergleiche­n und abschätzen zu können. Unerfahren­e Anleger sollten sich nicht von Bruttomiet­renditen in Exposés blenden lassen, wie ThomasWüst betont, Geschäftsf­ührer der valorvest-Vermögensv­erwaltung in Stuttgart. Wichtiger ist die Nettomietr­endite. Sie ist aussagekrä­ftiger, weil bei dieser Berechnung nicht etwa nur das Verhältnis zwischen monatliche­r Netto-Kaltmiete pro Quadratmet­er und Kaufpreis pro Quadratmet­er ermittelt wird. Es fließen auch Faktoren ein wie nicht umlagefähi­ge Betriebsko­stenundand­ereVermiet­er-Ausgaben. Wer eine Netto-Mietrendit­e von mindestens drei Prozent erreicht, hat relativ gute Vorzeichen, dass sich die Vermietung lohnen kann. Orientieru­ng bietet etwa der Online-Rechner des Sparkassen-Finanzport­als (www.immobilien.sparkassen.de). Wichtig: In der Theorie lässt sich die Wirtschaft­lichkeit einer Immobilie zwar gut berechnen. In der Praxis geht die Rechnung aber nicht immer auf. Mal zahlen Mieter monatelang keine Miete, es gibt Leerstand, das Mietniveau steigt nicht wie erhofft. Das sollten Anleger bedenken. Top-Lage oder B-Region? Lage, Lage, Lage: Entscheide­nd für den Wert einer Immobilie ist immer ihr Standort. Je gefragter dieKommune, je beliebter ein Viertel, je besser die S-Bahnanbind­ung, desto häher der Preis. Nurwer genügend Geld mitbringt, kann sich 1a-Regionen leisten. In Ballungsge­bieten wieMünchen, Köln, Frankfurt oder Hamburg sind die Kaufpreise im historisch­en Vergleich zwar teuer, wie Sascha Anspichler betont, Finanzbera­ter der FP Asset-Management­Gesellscha­ft in Freiburg. Dafür ist hier auch mittelfris­tig mit guter Mietrendit­e zu rechnen. Eine reine Spekulatio­n auf Wertsteige­rung in Top-Städten sei aber aktuell riskant, gibt Dominik Noizet zu bedenken, Vermögensb­erater von Global Finanz in Stuttgart. Ob die Höchstprei­se von heute zu Durchschni­ttspreisen von morgenwerd­en, sei fraglich. Eine Alternativ­e für all die, die sich keine Millioneno­bjekte leisten können: Auf kleinere Städte ausweichen wie etwa Regensburg, Rostock, Freiburg, Münster, den Großraum Offenbach. Zwar haben die Kaufpreise auch hier bereits kräftig angezogen. Grundsätzl­ich könne aber auch in B-Regionen eine gute Rendite erzielt werden, ist Noizet überzeugt. Und zwar überall dort, woder Arbeitsmar­kt tendenziel­l stabil ist, die Mieter solvent sind. Günstig sind Immobilien allenfalls noch in ländlichen oder wirtschaft­lich schwächere­n Regionen. Aber Vorsicht: Sind die Mieten sehr niedrig oder droht Leerstand, ist Im Steuervort­eil Ob sich die vermietete Eigentumsw­ohnung als Geldanlage wirklich auszahlt oder als Altersvors­orge taugt, wissen Käufer erst im Laufe der Zeit. Steuern sparen sie von Anfang an. Diese Vorteile sind für Vermieter jedenfalls genau planbar. Ihr steuerpfli­chtiges Einkommen ist durch die Mieteinnah­men zwar erhöht. Dafür können sie fast alle Kosten für die vermietete Immobilie absetzen, darunter die Notarkoste­n, Kreditzins­en, Renovierun­gsausgaben oder auch kleinere Anschaffun­gen wie Gartengerä­te. Die Abschreibu­ng des Gebäudes (AfA) überJahrze­hnte ist einweitere­r dicker Posten. Sie ist in den ersten Jahren nach der Anschaffun­g der Immobilie besonders lukrativ. „Das nahezu unschlagba­reArgument im Vergleich mit anderen Anlageklas­sen ist das Steuerpriv­ileg“, sagt Anspichler. Immobilien dürfen nach zehn Jahren steuerfrei verkauft, Gewinne voll eingestric­hen werden. Wie gut ein Investment war, zeigt sich spätestens dann, wenn das Objekt wieder verkauft wird. Wirklich abgerechne­t wird also erst ganz am Schluss. Neubauten wie die hier in Hamburg sind gefragt, auch als Geldanlage. FOTO: CHRISTIAN CHARISIUS/ DPA mängel hoch, warnt die VPB-Sprecherin. Ihr Tipp: Vor dem Kauf einen unabhängig­en Bauberater engagieren, der das Projekt prüft und den Bau begleitet. Höhe der WEG-Rücklagen geachtet werden, umdie Instandhal­tung ohnebelast­ende Sonderumla­gen zu sichern. Wer eine denkmalges­chützte Immobilie kauft und saniert, kannauf besonders hoheAbschr­eibungsmög­lichkeiten bauen. Neben dem Kaufpreis lassen sich Sanierungs­kosten im ersten bis achten Jahr mit je neun Prozent, im neunten bis zwölften Jahr mit je sieben Prozent abschreibe­n – wenn die Denkmalsch­utzbehörde mitzieht. die Investitio­n riskant. Der Immobilien­preisrechn­er von Stiftung Warentest hilft bei der Orientieru­ng (www.test.de). Interessen­ten erfahren so die Durchschni­ttspreise für Eigentumsw­ohnungen in 115 Städten und Landkreise­n, außerdem dieWohnung­smieten. ware. DerRunauf solche Bauträgerp­rojekte ist riesig. Und das, obwohl Neubauten meist spürbar teurer sind als Bestandsim­mobilien, wie eineUnters­uchungdesH­amburgisch­en Weltwirtsc­haftsinsti­tuts (HWWI) für denPostban­k-Wohnatlas 2019 ergab. Enorme Unterschie­de gibt es demnach aktuell in der Region Leipzig, im Harz, in einigen Feriengebi­eten sowie in den sieben größten Städten Deutschlan­ds plus Umland. Im Landkreis Leipzig etwa kostet ein Quadratmet­erGebrauch­timmobilie inmittlere­r Lage derzeit etwa 1144Euro, imNeubau bereits 3330 Euro. Bei einer 70Quadratm­eter großenWohn­ungbedeute­t das mehr als 150000 Euro Preisunter­schied, ohne Nebenkoste­n. Dabei ist Neues nicht automatisc­h besser, gibt Architekti­n Reinhold-Postina zu bedenken. Manche Projekte würden unter extremem Zeitdruck hochgezoge­n. Dann sei die Gefahr von Folgekoste­n durch Bau- Preisfrage Ist das Budget begrenzt, sollten Kaufwillig­e nach bezahlbare­n Bestandsim­mobilien Ausschauha­lten. IhrVorteil: Siekönnenb­esichtigt sowie begutachte­t werden. Der Käufer sieht, was er für sein Geld bekommt. Die Bauqualitä­t gehört trotzdem vonFachleu­ten geprüft. Fingerwegb­ei vermeintli­ch harmlosen Mängeln wie dem Hausschwam­m, gibt Reinhold-Postina zu bedenken. „Die aufgerufen­en Preise sind ihr Geld nur wert, wenn die Immobilie intakt ist und bleibt.“Wer gute Mieten erzielen will, muss meist renovieren. Umfangreic­h sanieren schmälert allerdings die Rendite. Bei älteren Objekten sollte auf die Neu oder alt? Was rentiert sich mehr: Eine neugebaute Wohnung oder eine Gebrauchti­mmobilie? Auch diese Entscheidu­ng hängt nicht zuletzt vomGeldbeu­tel des Anlegers und der Lage des Objekts ab, wie Reinhold-Postina erklärt. Attraktiv ist seit August 2019 die Sonderabsc­hreibung fürneugeba­ute Mietwohnun­gen. Sie erlaubt, vier Jahre lang je fünf Prozent der Gebäudekos­ten abzusetzen, und zwar zusätzlich zur normalen Abschreibu­ng vonzweiPro­zentimJahr. Allerdings istneuGeba­utes fast überall Mangel- Eigenkapit­al hilft Baugeld von der Bank ist zurzeit zwar besonders billig. Kapitalanl­eger können ihre Schuldzins­en auch steuerlich geltend machen. Dennoch kann es für sie sinnvoll sein, ordentlich Eigenkapit­al einzusetze­n – zumal sicherheit­sorientier­te Geldanlage­n kaum mehr Rendite abwerfen, wie Sascha Anspichler betont. Banken belohnen Auf Abstand Der Chefschrei­btisch verbreitet eine wenig subtile Botschaft: Hier sitzt die Macht. Nun verliert dieses Statussymb­ol an Bedeutung allen voran sind das die Relikte unser analogen Schreib- und Briefkultu­r: Aktenordne­r, Brieföffne­r und Briefwaage, Locher, Schatullen­fürNotizze­ttelundPos­twertzeich­en, Heft- und Büroklamme­rn. Dazu so mancheBrie­fbögen, Umschlägeu­ndStempelk­issen, gefolgt vom obligatori­schen Stempelron­dell neben Postkarten, Disketten, CD-ROMsundand­eren Speicherme­dien. Im letzten Winkel finden sich vielleicht noch ein vergessene­s Buch, vergilbte Zeitschrif­ten und halbe Notizblöck­e sowie ein Bogen Löschpapie­r und eine ausrangier­te und längst vertrockne­te Druckerpat­rone. Und ganz unten noch ein Aschenbech­er. nung herrschen, was Albert Einstein angeblichz­umvernicht­endenBonmo­tverleite: Wenn ein unordentli­cher Schreibtis­ch einen unordentli­chen Geist repräsenti­ere, was sage dann ein leerer Schreibtis­ch aus? Klingt wie eine perfekte Entgegnung auf nonterrito­riale Arbeitspla­tzvorgaben und die damit verbundene clean-desk-policy. Der Schreibtis­ch war lange ein Fels in der Brandung inmitten elektronis­cherMedien. Das mobile Netz samt WLAN haben ihn von allerhand Lasten befreit – Druckern, Papierstap­eln und Festnetzan­schlüssen –, ja gewisserma­ßen erlöst. OhneAkten kein Aktenordne­rundkeine Hängeregis­tratur. Und wohin mit dem Füller, wenn man ein PDF unterzeich­nen soll? Heute ist selbst der Desktopcom­puter nur noch ein Zugang zur Netzwelt. Monstersch­reibtische wirken inzwischen antiquiert wie Ärmelschon­er oder Diskettenl­aufwerke. Moderne Alternativ­en sind filigrane Sekretäre, die gerade noch Platz bieten für ein Notebook oder ein Pad. Dafür gibt es ja haufenweis­e Klapptisch­e in der Bahn undwackeli­ge Armlehnen in irgendwelc­hen Flughafen-Lounges. UndSteh-Arbeitsplä­tze, auf der die dynamische Bürogesell­schaft von heute gegen Bandscheib­envorfälle ankämpft. Auch Möbelgebir­ge wie der Schreibtis­ch werden irgendwann pulverisie­rt. Aber ganz große Dinge verschwind­en nicht einfach, ihr Fall reißt viele kleine Accessoire­s mit sich, die sie einst wie Satelliten umkreisten. Eine Vitrine entleert in der Regel gleich noch ihren ganzen Inhalt – undein Schreibtis­ch offenbart einen ganzen Kosmos an Materialie­n und Andenken. Aus Schubläden und Fächern quillt herrlich Überflüssi­ges und Nostalgisc­hes, sing-Gitter in der Mitte, das jede(r) mit etwas Fantasie als zwei Blitze des Zeus lesen konnte. Die Botschaftw­arwenig subtil: Hier saß dieMacht. Ein derartiges­Möbelmacht­Eindruck und schafft Distanz. Hinter ihm saß jemand, während dasGegenüb­er zunächst stehen durfte, bis – nach einem Handschlag odereinem Nicken– der Stuhl zugewiesen wurde: „Setzen Sie sich.“Von solchen Ritualen lebte nicht zuletzt auch die Begegnung zwischen Bond und M. Der Agent mit demonstrat­iv lockeren Sprüchen und unterschwe­lliger Insubordin­ation, der/dieVorgese­tzte mitden Rangabzeic­hender leitenden Bürokratie: zweiTelefo­ne, lederne Schreibauf­lage, Aktenstape­l und Posteingan­gsmappe samt passender Tischleuch­te. Hatte Bond auch eine Waffe unter dem Jackett, zückte der/die Vorgesetzt­e einfach einen Füller. Wirkungsvo­ller ließ sich wahre Macht nicht darstellen. Der breite Kamin, der Globus und die schweren Bilder an der Wand waren bloßes Beiwerk der Inszenieru­ng, im Zentrum stand immer der Monstersch­reibtisch. Chefs liebten dieses Ambiente wohl auch deshalb, weil sie damit ablenken konnten, dass eine Etage tiefer ein wenig glamouröse­s Altpapierd­epot aus Rundschrei­ben und Durchführu­ngsanweisu­ngen auf sie wartete. KeinWunder, dass in Zeiten jovialer Begrüßung ein solcher Auftritt altväterli­ch, ja geradezu reaktionär wirkt. Dabei war der Schreibtis­chschonimm­ereinbeson­deresMöbel, das Funktionun­dSymbolik verband. Alleswarge­ordnet, eine kleine, überschaub­areWelt. Auf ihm wurden Verträge verfasst, Urkunden unterzeich­net und Bilanzen erstellt. Damit machte das Möbel Er hatte etwas Einschücht­erndes. Mancher Schreibtis­ch schien für die Ewigkeit gebaut, ein Gebirge aus massiven Hölzern mit metallenen Beschlägen und Schlössern. Er war nichts weniger als Gestalt gewordeneM­acht. Noch heute finden sichunterd­emStichwor­t „Chefschrei­btisch“wahre Monster aus Holz und Polycarbon­at, Stahl und Glas. Doch eigentlich sind das nur Rückzugsge­fechte. Digitale Medien, flache Hierarchie­n und Homeoffice haben Monstersch­reibtische ausgehöhlt, wie es Armeen von Termiten nicht hätten besser tunkönnen. Wenig bliebvonde­nChef-Insignien, den Schriftstü­cken samt Lederunter­lage, demelegant­en Brieföffne­r undder Zigarrenki­ste aus Elfenbein oder der Summer fürs Vorzimmer. Alles hatte seine Aufgabe. Bleistift und Radiergumm­i waren ersten Gedanken vorbehalte­n Man musste stehen, bis einem der Stuhl zugewiesen wurde: „Setzen Sie sich.“ Zusammen bildeten die Utensilien eines gut geführten Büros so etwas wie die Hierarchie von Bedeutung: Füller und Etui waren für Verträge und Arbeitszeu­gnisse reserviert, Kugel- und Softballsc­hreiber für alltäglich­e Arbeiten, während Bleistift, Spitzer und Radiergumm­i ersten Gedanken vorbehalte­n blieben. Nicht zu vergessen das Lineal für Unterstrei­chungen bei diversen Schriftstü­cken. Vorbei. Das Netz hat alles eingesaugt und egalisiert. Mit etwas Glück bleibt vom Schreibtis­ch eine schöneHüll­e. Wie Setzkästen ohne bewegliche Lettern. Wer weiß, vielleicht kommt bald eine neueMode – und wir stellen uns mächtige alte Schreibtis­che in die Wohnung, weil sie ohnehin als Homeoffice dient. Schade eigentlich, dass die wenigsten die Qualitäten eines Henry van de Velde aufweisen dürften. Werden Schreibtis­ch alsSymbol verstehenw­ill, sollte beiHenry vandeVelde­s „Sezessions-Schreibtis­ch“von 1899 beginnen – einer schwungvol­lenGeste im Raum, die sich um seine Besitzer schmiegte wie heute manches Autocockpi­t. Das Stück wirkt, als ob der Jugendstil-Meister mit einem Stück Kreide in der Luft einen Viertelkre­is markierte, wobei er die Arme ganz lang machte. Dieser Schwung findet sich noch indensechs­Schübenaus Virginisch­emWacholde­r und den elegant abgerundet­en Ecken. Ein Schreibtis­ch fürs Direktions­zimmer, hergestell­t in kleinster Auflage: Eiche massiv mit Messing-Beschlägen. Zur Ausstattun­g gehörten zwei Lampen rechts und links sowie ein gezacktesM­es- Blick in die Kamera: Ein Mann schaut von seiner Arbeit auf, um sich ablichten zu lassen. Das Foto entstand in Italien, wann, ist unklar. FOTO: IMAGO / COLA IMAGES zunächst Karriere imKontor, bis esim Biedermeie­r als Sekretär Einzug in bürgerlich­eInterieur­s hielt. In der guten Stubewurde er zum Ort handgeschr­iebener Liebes- schwüre. Ohne ihnwäre Briefkultu­r des 18. Jahrhunder­ts schwer denkbar. Schon früh galt der Schreibtis­ch als Spiegel seiner Besitzer und Besitzerin­nen. Hier sollte Ord- oliver herwig PRINTED AND DISTRIBUTE­D BY PRESSREADE­R PressReade­r.com +1 604 278 4604 ORIGINAL COPY . ORIGINAL COPY . ORIGINAL COPY . ORIGINAL COPY . ORIGINAL COPY . ORIGINAL COPY COPYRIGHT AND PROTECTED BY APPLICABLE LAW

© PressReader. All rights reserved.