Wenn Ver­mie­ter we­gen Ei­gen­be­darf kün­di­gen

Bun­des­ge­richts­hof mahnt mehr Sorg­falt bei der Prü­fung an. Im Zwei­fel muss ein Gut­ach­ter klä­ren, ob ei­ne un­zu­mut­ba­re Här­te die Mie­ter schützt

Thüringer Allgemeine (Apolda) - - RATGEBER - Von Kai Wie­der­mann

Ei­gen­be­darfs­kün­di­gun­gen von Miet­ver­trä­gen und dar­aus re­sul­tie­ren­de Wi­der­sprü­che be­schäf­ti­gen re­gel­mä­ßig die Jus­tiz. Der Bun­des­ge­richts­hof (BGH) hat am Mitt­woch zwei Fäl­le zum An­lass ge­nom­men, sich mit den Här­te­fall­klau­seln zu be­fas­sen. Der 8. Se­nat for­dert mehr Sorg­falt bei der Prü­fung.

Wann dür­fen Ver­mie­ter über­haupt Ei­gen­be­darf an­mel­den?

Nach dem Bür­ger­li­chen Ge­setz­buch (§ 573) kann ein Ver­mie­ter ei­nem Mie­ter kün­di­gen, wenn er Ei­gen­be­darf für sich, sei­ne Fa­mi­lie oder An­ge­hö­ri­ge sei­nes Haus­halts gel­tend macht. Das gilt für El­tern, Kin­der, Stief­kin­der, En­kel, Groß­el­tern, Ge­schwis­ter, Schwie­ger­el­tern, Part­ner, Nich­ten oder Nef­fen. Ha­ben sie nach­weis­lich ei­nen en­gen Kon­takt zum Ver­mie­ter, kann das auch für wei­te­re Ver­wand­te wie Cou­si­nen gel­ten, er­klärt der In­ter­es­sen­ver­band Mie­ter­schutz in Ham­burg. Dar­über hin­aus, so zwei Ur­tei­le des BGH, kön­nen Ver­mie­ter auch dann kün­di­gen, wenn sie die Woh­nung nur als Zweit­woh­nung nut­zen oder Haus­halts­hil­fen Wohn­raum zur Ver­fü­gung stel­len wol­len, zum Bei­spiel den Pfle­ge­kräf­ten der El­tern (Az. VIII ZR 19/17 und Az. VIII ZR 127/08). Laut Mie­ter­bund gibt es 80.000 Kün­di­gun­gen pro Jahr we­gen Ei­gen­be­darf.

Ist ei­ne Woh­nung als Pra­xis, Kanz­lei oder sonst ge­werb­lich nutz­bar, darf der Ver­mie­ter sei­nen Mie­tern auch kün­di­gen, um die Räu­me be­ruf­lich zu nut­zen. Auch hier gibt es ein ent­spre­chen­des BGH-Ur­teil, be­rich­tet die Stif­tung Wa­ren­test (Az. VIII ZR 330/11).

Was müs­sen Mie­ter und Ver­mie­ter be­rück­sich­ti­gen?

Ver­mie­ter müs­sen ge­kün­dig­ten Mie­tern ei­ne ver­gleich­ba­re freie Woh­nung an­bie­ten, wenn sie dar­über ver­fü­gen, teilt der Ei­gen­tü­mer­ver­band Haus und Grund mit. Un­zu­läs­sig ist ei­ne Kün­di­gung, wenn im Haus ei­ne oder meh­re­re ver­gleich­ba­re Woh­nun­gen leer ste­hen und der Ver­mie­ter oder sei­ne An­ge­hö­ri­gen dort ein­zie­hen könn­ten.

Ein Not­fall oder ei­ne Zwangs­la­ge muss für ei­ne Ei­gen­be­darfs­kün­di­gung nicht vor­lie­gen, er­klärt der Ver­band wei­ter. Ei­ne „ernst­haf­te, nach­voll­zieh­ba­re und ver­nünf­ti­ge“Be­grün­dung sei aus­rei­chend.

Aber: Ein pau­scha­ler Hin­weis auf Ei­gen­be­darf ist un­zu­läs­sig. Und: Fällt der Ei­gen­be­darf vor Ablauf der Kün­di­gungs­frist wie­der weg, weil der Ver­mie­ter oder ein Ver­wand­ter doch in ei­ne an­de­re Woh­nung zie­hen, müs­sen die Mie­ter in­for­miert wer­den mit dem An­ge­bot, in der Woh­nung zu blei­ben, so Stif­tung Wa­ren­test. Täuscht ein Ver­mie­ter Ei­gen­be­darf nur vor, dro­hen ihm Scha­den­er­satz­for­de­run­gen und ei­ne An­zei­ge we­gen Be­trug.

Bei ei­ner Miet­zeit von bis zu fünf Jah­ren be­trägt die Kün­di­gungs­frist drei Mo­na­te, bei bis zu acht Jah­ren sechs und bei mehr als acht Jah­ren neun Mo­na­te. Wur­de ein Miets­haus in Ei­gen­tums­woh­nun­gen um­ge­wan­delt, gilt ei­ne Be­schrän­kung, die Städ­te und Ge­mein­den re­geln kön­nen. Meist darf drei bis zehn Jah­re nach der Um­wand­lung nicht auf Ei­gen­be­darf ge­kün­digt wer­den.

Wie de­fi­niert der Ge­setz­ge­ber den Här­te­fall?

Der Mie­ter kann sich ge­gen die Ein­gen­be­darfs­kün­di­gung weh­ren und die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses auf be­stimm­te oder un­be­stimm­te Zeit ver­lan­gen (Pa­ra­graf 574 Ab­satz 1 BGB). Das ist dann der Fall, wenn es für ihn und sei­ne An­ge­hö­ri­gen ei­ne Här­te be­deu­ten wür­de, „die auch un­ter Wür­di­gung der be­rech­tig­ten In­ter­es­sen des Ver­mie­ters nicht zu recht­fer­ti­gen ist“.

Hier al­ler­dings feh­len kla­re Re­geln, was vie­le Strei­tig­kei­ten und Ge­richts­ver­fah­ren nach sich zieht. Al­ter und lan­ge Miet­dau­er für sich ge­nom­men sind kei­ne Här­te, kön­nen aber in Kom­bi­na­ti­on mit Krank­heit oder Ent­wur­ze­lung da­zu wer­den. Wei­te­re Här­ten kön­nen ein mög­li­ches Schei­tern von Aus­bil­dung, Stu­di­um oder Schul­ab­schluss sein, Sui­zid­ge­fahr, Schwer­be­hin­de­rung oder Schwan­ger­schaft.

Wie kön­nen Mie­ter wi­der­spre­chen und was kos­tet das?

Den Wi­der­spruch müs­sen Mie­ter schrift­lich und spä­tes­tens zwei Mo­na­te vor En­de der Kün­di­gungs­frist er­klä­ren. Bleibt der Ver­mie­ter bei der Kün­di­gung, muss die­ser Räu­mungs­kla­ge er­he­ben. Das Ge­richt wägt dann die In­ter­es­sen ab. Die Kos­ten für ein sol­ches Ver­fah­ren er­rei­chen laut Stif­tung Wa­ren­test bei ei­ner Kalt­mie­te von 1000 Eu­ro pro Mo­nat in ty­pi­schen Fäl­len 8000 Eu­ro in der ers­ten In­stanz und wei­te­re gut 9000 Eu­ro in der Be­ru­fungs­in­stanz. Wer Wi­der­spruch ein­le­gen will, soll­te sich von Mie­ter­schutz­ver­ei­nen oder ei­nem Fach­an­walt für Miet­recht be­ra­ten las­sen.

Wel­che Fäl­le hat der BGH am Mitt­woch ver­han­delt?

Im ers­ten Ver­fah­ren hat ein Fa­mi­li­en­va­ter ei­ner 80-jäh­ri­gen Mie­te­rin ge­kün­digt, die seit 45 Jah­ren in ei­ner Ber­li­ner Woh­nung lebt und der De­menz at­tes­tiert wur­de. Sie will nicht aus­zie­hen. Doch der Ei­gen­tü­mer braucht selbst ei­ne grö­ße­re Blei­be. Er will mit sei­ner Frau und den zwei klei­nen Kin­dern aus der Zwei­zim­mer­woh­nung in die vor Kur­zem ge­kauf­te 73 Qua­drat­me­ter gro­ße Drei­zim­mer­woh­nung der Se­nio­rin zie­hen. Im zwei­ten Fall weh­ren sich zwei Mie­ter ei­ner Dop­pel­haus­hälf­te in Ka­bels­ketal (Sach­senAn­halt) ge­gen die Kün­di­gung. Auch sie ge­ben Krank­heit als Grund an. Die Ei­gen­tü­me­rin will mit ih­rem Freund ein­zie­hen.

Was hat der BGH ent­schie­den?

Der 8. Se­nat hat die Ver­fah­ren an die zu­stän­di­gen Ge­rich­te zu­rück­über­wie­sen. Es feh­le ei­ne gründ­li­che Prü­fung im Ein­zel­fall. Der BGH prä­zi­sier­te: „Ein Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten ist re­gel­mä­ßig von Amts we­gen ein­zu­ho­len, wenn der Mie­ter ei­ne zu be­sor­gen­de Ver­schlech­te­rung sei­nes Ge­sund­heits­zu­stan­des durch ärzt­li­ches At­test be­legt hat.“So sei zu klä­ren, an wel­chen Er­kran­kun­gen der Mie­ter kon­kret lei­det und wie sich die­se auf sei­ne Le­bens­wei­se und Au­to­no­mie so­wie auf sei­ne psy­chi­sche und phy­si­sche Ver­fas­sung aus­wir­ken. „Nur ei­ne sol­che Auf­klä­rung ver­setzt die Ge­rich­te in die La­ge, ei­ne an­ge­mes­se­ne Ab­wä­gung bei der Här­te­fall­prü­fung vor­zu­neh­men.“Fak­to­ren wie Al­ter und lan­ge Miet­dau­er recht­fer­tig­ten nicht grund­sätz­lich die An­nah­me ei­ner Här­te. (mit dpa)

FO­TO: IS­TOCK

Im Zwei­fel sol­len Gut­ach­ter klä­ren, ob ei­ne Kün­di­gung we­gen Ei­gen­be­darf ei­ne un­zu­mut­ba­re Här­te ist, ent­schied der BGH. Der Mie­ter­bund kri­ti­sier­te, dass die Chan­cen der Ver­mie­ter auf Durch­set­zung ih­rer In­ter­es­sen ge­stie­gen sei­en.

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