Auf­rech­nen: Wenn der Ver­mie­ter noch Geld schul­det

War­tet ein Mie­ter ver­geb­lich auf das Gut­ha­ben der Ne­ben­kos­ten-Abrech­nung, kann er die Mie­te kür­zen. Da­bei muss er sich aber an Re­geln hal­ten

Thüringer Allgemeine (Apolda) - - RATGEBER -

Mal war­tet der Mie­ter seit Mo­na­ten auf ei­ne Ne­ben­kos­ten-Er­stat­tung, mal hat er für den Ver­mie­ter Hand­wer­kerKos­ten aus­ge­legt. Zahlt der Ver­mie­ter nicht, hat der Mie­ter das Recht, die Mie­te zu kür­zen – da­bei müs­sen al­ler­dings die Spiel­re­geln be­ach­tet wer­den.

Bei je­dem Ver­trag ist es grund­sätz­lich mög­lich, ei­ge­ne For­de­run­gen mit den For­de­run­gen des Ver­trags­part­ners zu ver­rech­nen. In der je­wei­li­gen Hö­he gilt dann die For­de­rung des an­de­ren als be­gli­chen. Auch bei ei­nem Miet­ver­trag ist das er­laubt.

Bei­spiel: Die Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung hat ein Gut­ha­ben des Mie­ters von 200 Eu­ro er­ge­ben. Der An­spruch des Mie­ters ist oh­ne Zwei­fel, da ihn der Ver­mie­ter sel­ber aus­ge­rech­net hat. Der Ver­mie­ter über­weist aber das Gut­ha­ben nicht. In so ei­nem Fall kann sich der Mie­ter per „Auf­rech­nung“ho­len, was ihm zu­steht. Er kürzt die Mie­te ein­ma­lig um 200 Eu­ro und macht auf der Über­wei­sung ei­nen ent­spre­chen­den Ver­merk. „Der Ver­mie­ter muss sich das ge­fal­len lassen“, sagt die Düs­sel­dor­fer Rechts­an­wäl­tin Ka­tia Gen­kin.

Man­che Ver­mie­ter weh­ren sich ge­gen das Druck­mit­tel des Mie­ters und wol­len per Miet­ver­trag das Auf­rech­nungs­recht aus­schlie­ßen. Et­wa mit For­mu­lie­run­gen wie: „Die Auf­rech­nung mit ei­ge­nen For­de­run­gen ist un­ter­sagt.“Das ist aber nicht zu­läs­sig. Der Ge­setz­ge­ber hat ge­re­gelt, dass der Mie­ter selbst „ent­ge­gen ei­ner ver­trag­li­chen Be­stim­mung“sei­ne For­de­rung ge­gen ei­ne Miet­for­de­rung auf­rech­nen darf (Pa­ra­graf 556b Bür­ger­li­ches Ge­setz­buch). Der Mie­ter muss le­dig­lich sei­ne Ab­sicht dem Ver­mie­ter „min­des­tens ei­nen Mo­nat vor der Fäl­lig­keit der Mie­te in Text­form“an­zei­gen. Text­form be­deu­tet: Es reicht auch ei­ne E-Mail oder ei­ne SMS. Die ei­gen­hän­di­ge Un­ter­schrift ist bei der Text­form nicht not­wen­dig, eben­so we­nig Pa­pier (Pa­ra­graf 126b Bür­ger­li­ches Ge­setz­buch).

„Das Auf­rech­nungs­recht des Mie­ters darf le­dig­lich ein­ge­schränkt wer­den“, sagt Rechts­an­wäl­tin Gen­kin. Ei­ner­seits ist es zu­läs­sig, dass der Ver­mie­ter ei­ne An­kün­di­gung von min­des­tens ei­nem Mo­nat vor­her ver­langt. An­de­rer­seits kann der Auf­rech­nungs­an­spruch be­grenzt wer­den auf un­be­strit­te­ne oder rechts­kräf­tig fest­ge­stell­te For­de­run­gen. Wur­de ei­ne sol­che Klau­sel ver­ein­bart, dürf­te der Mie­ter nicht auf­rech­nen, wenn er mit dem Ver­mie­ter noch über den An­spruch strei­tet. Wur­de ein Ver­mie­ter aber rechts­kräf­tig ver­ur­teilt, et­was an den Mie­ter zu zah­len, darf in je­dem Fall ver­rech­net wer­den. Die Mie­ter müss­te al­so nicht die Zwangs­voll­stre­ckung be­trei­ben, er könn­ten die For­de­rung auch „ab­woh­nen“. (ftx)

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