Thüringer Allgemeine (Bad Langensalza)
„Liegt der Zins unter der Kaltmiete, lohnt sich ein Kauf“
Experten beantworteten gestern Fragen rund um den Kauf von Wohneigentum
Wir, beide 32 und berufstätig, planen den Kauf einer Eigentumswohnung. Worauf müssen wir achten?
Klären Sie in einem unverbindlichen Gespräch mit Ihrem Finanzierungsexperten der Hausbank oder Bausparkasse, welche Kreditsumme Ihnen zur Verfügung gestellt werden kann. Achten Sie bei dem Objekt unter anderem auf die Lage, den Allgemeinzustand des Gebäudes, die Instandhaltungsrücklage und die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Ein Blick in die Teilungserklärung ist ebenfalls ratsam.
Das Dach des Mehrfamilienhauses, in dem wir wohnen, ist beschädigt. Tragen alle Eigentümer die Kosten zu gleichen Teilen?
Die Kosten für die Reparatur tragen alle Eigentümer gemeinsam und werden in der Regel aus der Instandhaltungsrücklage finanziert. Denkbar ist auch eine Sonderumlage, falls die Instandhaltungsrücklage nicht reicht oder absehbar aufgebraucht ist.
Die Kostenverteilung regelt sich nach der Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft.
Ich wohne zur Miete. Mein Vermieter bietet mir die Wohnung zum Kauf an. Stelle ich mich als Eigentümer besser? Wenn die Rahmendaten stimmen, Sie bisher zufrieden waren und Sie die Finanzierung stemmen können, ist ein Kauf durchaus empfehlenswert. Bedenken sollten Sie aber, dass mit dem Erwerb auch Pflichten auf Sie zukommen. Dies betrifft das Hausgeld, die Steuern und vor allem außerplanmäßige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum.
Ich möchte etwas Geld anlegen. Soll ich eine Eigentumswohnung kaufen?
Eine Immobilie zur erweiterten Altersabsicherung macht durchaus Sinn. Wenn Sie vermieten möchten, sollten Sie zuvor aber mit Ihrem Steuerberater sprechen, um die Absetzbarkeit von Ausgaben und die Aufwendungen für Steuern im Detail gegenüberzustellen. Erkundigen Sie sich beim Makler Ihres Vertrauens über die Wiederverwertbarkeit der Wohnung.
Wir möchten eine Wohnung kaufen. Lohnt sich das?
Wenn Sie sicher sind, in den kommenden Jahren nicht umziehen zu müssen und die derzeitige berufliche und finanzielle Situation stabil ist, ist ein Immobilienerwerb durchaus überlegenswert. 20 bis 30 Prozent Eigenkapital sollten Sie aber mitbringen und die monatliche Belastung der Kreditrate nicht 40 Prozent des Nettoeinkommens übersteigen.
Mieten oder kaufen? Ab wann lohnt sich der Erwerb einer Eigentumswohnung? mit der monatlichen Zinsbelastung des Kaufobjekts. Liegt der Zins unter der Kaltmiete, lohnt sich ein Kauf. In späteren Jahren ist die Immobilie bezahlt und es fallen nur noch Betriebs- und Instandhaltungskosten an.
Wird bei der Einkommensermittlung zum Kauf einer Eigentumswohnung anders gerechnet als beim Kauf eines Hauses?
Grundsätzlich wird die Bonitätsprüfung gleich durchgeführt, unabhängig von der Art des Objektes.
Wie berechnet sich das Hausgeld?
In der Regel wird das Hausgeld jährlich neu berechnet. Grundlage für die Berechnung ist der jährlich aufgestellte und von der WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) beschlossene Wirtschaftsplan für den Erhalt und Betrieb des Immobilie.
Welche Nebenkosten fallen bei dem Kauf einer Eigentums- wohnung an und kann ich diese mit einer Baufinanzierung abdecken?
Wie beim Hauskauf auch, können Kosten für den Makler anfallen. Generell fallen Grunderwerbsteuer sowie Kosten für Notar und Grundbuchamt an. Grundsätzlich sind diese Kosten nicht mitzufinanzieren und aus Eigenkapital zu erbringen.
Ich will mir eine Eigentumswohnung kaufen und diese in den ersten Jahren vermieten. Gibt es bei der Finanzierung andere Bedingungen als bei einer Eigennutzung?
Bei den allgemeinen Rahmenbedingungen gibt es keine Abweichungen. Bei der Bonitätsprüfung legen die meisten Banken und Bausparkassen aber strengere Maßstäbe an. So müssen Sie oftmals ein höheres Nettoeinkommen beziehen als bei einer selbst genutzten Wohnung.
Gibt es Vorschriften zur Instandhaltungsrücklage und ist die Höhe irgendwo unumstößlich festgelegt?
Im Wohnungseigentumsgesetz ist vorgeschrieben, dass die Gemeinschaften eine Instandhaltungsrücklage anzulegen haben. Nicht jedoch deren Höhe. Über sie beschließen die Eigentümer. Ist sie aufgebraucht, bedarf es einer Sonderumlage für Schäden, Havarien oder anderen unvorhersehbaren Ereignissen.
Kann ich bei der Finanzierung mit Förderung vom Staat rechnen?
Ja, dabei ist es egal, ob es sich um den Kauf und die Modernisierung einer gebrauchten Immobilie oder um einen Neubau handelt. Es gibt etwa für Sanierungsvorhaben Förderprogramme der staatlichen KfW-Bank.
Ein weiterer wichtiger Baustein ist die Riester-Förderung. Pro Person gibt es jährlich eine Förderung von 154 Euro. Für jedes Kind, das bis zum 31.12.2007 geboren ist, 185 Euro. Für Sprösslinge, die nach 2007 zur Welt gekommen sind, gibt es 300 Euro. Die Steuervorteile hängen vom jeweiligen Einkommenssteuersatz ab. Um die volle Riesterzulage zu erhalten, müssen jährlich vier Prozent des rentenpflichtigen Einkommens eingesetzt werden.
Wir möchten das Badezimmer in unserer Wohnung umbauen und für das Alter auch barrierefrei gestalten. Wie finanzieren wir das am besten?
Mittels Bausparvertrag etwa können Sie zu attraktiven Konditionen sparen und später ein günstiges Darlehen zum vereinbarten Festzins aufnehmen. Das Geld können Sie dann für den Umbau des Badezimmers oder auch eine neue Küche einsetzen. Für die barrierefreien Maßnahmen empfiehlt sich gegebenenfalls zusätzlich ein Kredit oder Zuschuss der KfW-Bank.
Sie können alternativ auch das Wohn-Riester-Darlehen für die altersgerechte Sanierung einsetzen.
Über welche Mindestqualifikationen muss ein Verwalter verfügen?
Leider gibt es in Deutschland dazu keine Regelungen. Die Verwalterverbände treten aber dafür ein, dass es zukünftig in der Gewerbeordnung Festlegungen zur Mindestqualifikation eines WEG-Verwalters geben soll.
Der Verkäufer meiner Wohnung hat Hausgeldrückstände. Muss ich als Erwerber dafür einstehen?
Grundsätzlich müssen Sie dafür nicht aufkommen. Es sei denn, in Ihrer Gemeinschaftsordnung, die beim Grundbuch liegt, gibt es eine derartige Regelung.
Meine Eigentümergemeinschaft hat Beschlüsse befasst, die mich benachteiligen. Wie kann ich mich dagegen wehren?
Es gibt eine einzige Möglichkeit für Sie. Sie müssen den Beschluss beim Amtsgericht anfechten – und zwar binnen eines Monats nach Beschlussfassung.
Wie viel zeitlicher Vorlauf sollte bei einer Finanzierung zum Immobilienerwerb eingeplant werden?
Das hängt stark von den jeweiligen Banken ab. Die Entscheidung kann binnen einer Woche fallen. Sicherer ist es, einen zeitlichen Vorlauf von ein bis zwei Monaten einzurechnen.
Ich möchte eine Eigentumswohnung erwerben. Welche Unterlagen und Informationen sind für mich wichtig? Erkundigen Sie sich über die bislang befassten Beschlüsse, den Inhalt der Teilungserklärung, die Höhe der angesparten Instandhaltungsrücklage und über den Zustand des Hauses. Wichtig kann aber auch sein, ob etwa Anfechtungsklagen anhängig sind und ob es Hausgeldschuldner gibt.