Aufrechnen: Wenn der Vermieter noch Geld schuldet

Wartet ein Mieter vergeblich auf das Guthaben der Nebenkosten-Abrechnung, kann er die Miete kürzen. Dabei muss er sich aber an Regeln halten

Mal wartet der Mieter seit Monaten auf eine Nebenkosten-Erstattung, mal hat er für den Vermieter HandwerkerKosten ausgelegt. Zahlt der Vermieter nicht, hat der Mieter das Recht, die Miete zu kürzen – dabei müssen allerdings die Spielregeln beachtet werden.

Bei jedem Vertrag ist es grundsätzlich möglich, eigene Forderungen mit den Forderungen des Vertragspartners zu verrechnen. In der jeweiligen Höhe gilt dann die Forderung des anderen als beglichen. Auch bei einem Mietvertrag ist das erlaubt.

Beispiel: Die Betriebskostenabrechnung hat ein Guthaben des Mieters von 200 Euro ergeben. Der Anspruch des Mieters ist ohne Zweifel, da ihn der Vermieter selber ausgerechnet hat. Der Vermieter überweist aber das Guthaben nicht. In so einem Fall kann sich der Mieter per „Aufrechnung“holen, was ihm zusteht. Er kürzt die Miete einmalig um 200 Euro und macht auf der Überweisung einen entsprechenden Vermerk. „Der Vermieter muss sich das gefallen lassen“, sagt die Düsseldorfer Rechtsanwältin Katia Genkin.

Manche Vermieter wehren sich gegen das Druckmittel des Mieters und wollen per Mietvertrag das Aufrechnungsrecht ausschließen. Etwa mit Formulierungen wie: „Die Aufrechnung mit eigenen Forderungen ist untersagt.“Das ist aber nicht zulässig. Der Gesetzgeber hat geregelt, dass der Mieter selbst „entgegen einer vertraglichen Bestimmung“seine Forderung gegen eine Mietforderung aufrechnen darf (Paragraf 556b Bürgerliches Gesetzbuch). Der Mieter muss lediglich seine Absicht dem Vermieter „mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform“anzeigen. Textform bedeutet: Es reicht auch eine E-Mail oder eine SMS. Die eigenhändige Unterschrift ist bei der Textform nicht notwendig, ebenso wenig Papier (Paragraf 126b Bürgerliches Gesetzbuch).

„Das Aufrechnungsrecht des Mieters darf lediglich eingeschränkt werden“, sagt Rechtsanwältin Genkin. Einerseits ist es zulässig, dass der Vermieter eine Ankündigung von mindestens einem Monat vorher verlangt. Andererseits kann der Aufrechnungsanspruch begrenzt werden auf unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen. Wurde eine solche Klausel vereinbart, dürfte der Mieter nicht aufrechnen, wenn er mit dem Vermieter noch über den Anspruch streitet. Wurde ein Vermieter aber rechtskräftig verurteilt, etwas an den Mieter zu zahlen, darf in jedem Fall verrechnet werden. Die Mieter müsste also nicht die Zwangsvollstreckung betreiben, er könnten die Forderung auch „abwohnen“. (ftx)