Wird eine Pachtgarage abgerissen, muss der Pächter die Hälfte zahlen
Experten beantworteten gestern Fragen rund um den abgelaufenen Kündigungsschutz für Datschen und Garagen
Mehr als ein halbes Jahr ist vergangen seit dem Auslaufen des Kündigungsschutzes für Datschen und ich habe noch immer keinen neuen Vertrag. Muss ich mir Sorgen machen? Nein, im Gegenteil. Zwar ist der Kündigungsschutz ausgelaufen, doch die Verträge zwischen Grundstückseigentümern und Pächtern behalten weiterhin ihre Gültigkeit. Dass sich Ihr Verpächter noch nicht gemeldet hat, deutet darauf hin, dass er alles so belassen möchte wie es ist. Wenn sich Ihr Grundstück im Außenbereich befindet, hat er ohnehin keine andere lukrative Möglichkeit, als es mit der vorhandenen Datsche weiter zu verpachten. Neu bauen darf er nicht.
Meine Datsche liegt innerhalb eines geschlossen bebauten Ortsteils. Das Grundstück ist Bauland, deshalb habe ich jetzt eine Kündigung erhalten. Kann ich wenigstens mit einer Entschädigung rechnen? Hat der Grundstückseigentümer gekündigt, ist die Entschädigung nach dem Zeitwert des Bauwerks und der Anpflanzungen zum Zeitpunkt der Rückgabe zu bemessen, da bis 2022 noch der Investitionsschutz gilt. Wird der Gang zum Gericht notwendig, sollte die geforderte Entschädigungssumme jedoch nicht zu hoch angesetzt werden, denn wenn das Gericht zum Beispiel nur die Hälfte der Summe anerkennt, hat der Nutzer auch 50 Prozent der Prozesskosten zu tragen. Andererseits sollte die Forderung auch nicht zu niedrig sein, denn niemand muss etwas verschenken. Ein Vergleich mit dem Grundstückseigentümer kann durchaus eine gute Lösung sein. Bahnt sich Streit an, sollte eine gutachterliche Stellungnahme eingeholt werden. Die ist preiswerter als ein umfassendes Gutachten, oft jedoch schon ausreichend.
Aus Altersgründen möchte ich meine Datsche jetzt abgeben, bin mir aber nicht sicher, ob es sinnvoll ist, selbst zu kündigen. Sollte ich das tun? Es ist richtig, dass Sie sich darüber Gedanken machen. Zwar hat der Nutzer grundsätzlich einen Entschädigungsanspruch. Die Art der Entschädigung richtet sich aber danach, ob Sie oder der Grundstückseigentümer gekündigt haben. Hat der Grundstückseigentümer gekündigt, ist die Entschädigung nach dem Zeitwert des Bauwerks und der Anpflanzungen zum Zeitpunkt der Rückgabe zu bemessen, da bis 2022 noch der Investitionsschutz gilt. Kündigen Sie hingegen, so können Sie eine Entschädigung verlangen, soweit der Verkehrswert des Grundstücks durch das Bauwerk erhöht ist. Liegt das Grundstück im Außenbereich der Gemeinde, kann die allerdings höher sein als eine Zeitwertentschädigung. Und ein zweiter wichtiger Unterschied: Kündigt der Grundstückseigentümer, müssen Sie sich nicht an den Kosten für einen eventuellen Abriss der Datsche beteiligen. Kündigen Sie selbst, tragen Sie 50 Prozent der Abrisskosten, wenn der Grundstückseigentümer die Datsche innerhalb eines Jahres tatsächlich abreißt.
Die Eigentümerin unseres Wochenendgrundstückes will jetzt verkaufen. Im Grundbuch ist festgehalten, dass wir ein Vorkaufsrecht haben. Bedeutet das, dass wir jetzt als Erste ein Angebot abgeben dürfen? Nein so ist es nicht. Ihr Vorkaufsrecht heißt: Wenn Ihre Verpächterin das Grundstück an einen Dritten verkaufen will, muss Sie Ihnen den Kaufvertrag vorlegen. Sie haben dann die Möglichkeit, zu genau diesen Konditionen zu kaufen. Tun Sie das nicht, kann die Grundstückseigentümerin an einen anderen verkaufen, und Ihr Vorkaufsanspruch wird aus dem Grundbuch gelöscht.
Seit 1985 haben wir den Pachtvertrag für unsere Datsche. Jetzt hat der Eigentümer angekündigt, dass er die Pacht um das Dreifache erhöhen will. Müssen wir das hinnehmen? Das ist schon eine erhebliche Steigerung. Prüfen sie nach, welche Pachthöhe bei Ihnen ortsüblich ist, denn mehr darf auch Ihr Grundstückseigentümer nicht verlangen. Informationen darüber erhalten Sie beim zuständigen Gutachterausschuss. Klar muss Ihnen aber auch sein: Wenn Sie sich wehren, kann der Verpächter jederzeit kündigen. Versuchen Sie herauszubekommen, ob er alternative Nutzungsmöglichkeiten für Ihr Grundstück hat. Machen Sie ihm auch deutlich, dass Ihnen eine Entschädigung für den Zeitwert des Bungalows und der Anpflanzungen zusteht. Ein massiv gebautes Häuschen kann durchaus 40 000 Euro wert sein.
Darf ich meinen Fertigteilbungalow abbauen und mitnehmen, wenn ich jetzt eine Kündigung erhalte? Ja. Sie haben laut Gesetz ein sogenanntes Wegnahmerecht. Liegt Ihr Grundstück im Außenbereich der Gemeinde, bedeutet das: Für den Grundstückseigentümer wird das Grundstück praktisch nahezu wertlos, denn Ihr Bungalow hatte Bestandsschutz, aber neu gebaut werden darf nicht. Vielleicht ist das Ihrem Verpächter noch nicht klar und er überlegt sich das mit der Kündigung noch einmal.
Ich möchte bei der Übergabe der Datsche keinen Fehler machen. Was habe ich dabei unbedingt zu beachten? Die Datsche muss besenrein übergeben werden, und Sie sollten auf ein Übergabeprotokoll bestehen. Ansonsten empfiehlt es sich, unmittelbar vor der Abgabe des Schlüssels in Anwesenheit von Zeugen Fotos von der Datsche zu machen. Alles, was nicht fest mit dem Baukörper verbunden ist, muss entfernt werden, sofern es keine anderen Abmachungen gibt.
Ist der Kündigungsschutz für meine Garage auf einem Grundstück der Gemeinde jetzt auch ausgelaufen und was würde das bedeuten? Pachtverträge für Garagen mit Ddr-verträgen auf fremdem Grund und Boden unterliegen zwar auch dem Schuldrechtanpassungsgesetz. Allerdings können diese Verträge für Garagen bereits seit dem 1. Januar 2000 gekündigt werden. Das zeigt, dass die Gemeinde wohl kein Interesse daran hat, die Verhältnisse zu verändern.
Der Kündigungs- und Investitionsschutz für Garagen auf fremdem Grund ist ja schon vor Jahren abgelaufen. Kann ich bei Kündigung trotzdem noch auf eine Entschädigung hoffen oder muss ich womöglich sogar noch für den Abriss bezahlen? Ihnen steht eine Entschädigung für eine mögliche Verkehrswerterhöhung des Grundstückes zu. Dabei ist es mittlerweile bei Garagen egal, wer kündigt. Die Verkehrswerterhöhung ergibt sich aus dem Gewinn, den der Grundstückseigentümer mit der Weiterverpachtung Ihrer Garage erzielen kann. Reißt er die Garage jedoch innerhalb eines Jahres ab, müssen Sie 50 Prozent der Kosten dafür tragen.
Unsere Garage gehört zu einem großen Komplex auf kommunalem Grund. Die Pacht zahlen wir an eine Garagengemeinschaft. Jetzt möchten wir gern verkaufen, sind uns jedoch nicht sicher, ob das auch möglich ist. Zunächst sollten Sie sich zu den Details des Vertrages erkundigen, die die Garagengemeinschaft mit der Kommune abgeschlossen hat. Möglicherweise ist darin der Weiterverkauf gestattet. Normalerweise geht das Eigentum der Garage bei der Aufgabe durch den Nutzer an den Grundstückseigentümer über. Ein Verkauf ist nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers möglich, kann aber auch für ihn Sinn machen. Rechtssicher ist dann ein dreiseitiger Vertrag, den Verkäufer, Käufer und Grundstückseigentümer abschließen.
Unsere Garage haben wir vor 1990 auf kommunalem Grund gebaut. Jetzt hat die Stadt verkauft und der neue Eigentümer meint, es müssten neue Verträge abgeschlossen werden. Sollen wir uns darauf einlassen? Bestehen Sie auf Ihrem bisherigen Vertrag, es sei denn, der neue bringt Ihnen mehr Sicherheit wie zum Beispiel einen mehrjährigen Kündigungsschutz. Ein neuer Vertrag ist aber nicht notwendig, denn laut Bürgerlichem Gesetzbuch gilt der alte Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Bedenken Sie bei Ihrer Entscheidung: Für Ihren alten Vertrag gelten immer noch die Regelungen des Schuldrechtanpassungsgesetzes. Das heißt, bei einer Kündigung, egal von welcher Seite, steht Ihnen eine Entschädigung für die Verkehrswerterhöhung des Grundstücks zu, und einen eventuellen Abriss Ihrer Garage müssen Sie nur zur Hälfte bezahlen.
Vor meinem Wochenendgrundstück ist kürzlich die Straße ausgebaut worden. Jetzt will der Grundstückseigentümer von mir als Pächter verlangen, dass ich mich an den Kosten beteiligen soll. Ist das rechtens? Erst einmal muss der Grundstückseigentümer den Beitrag bezahlen, den die Kommune für den Straßenausbau erhebt. Bei Verträgen, die dem Schuldrechtanpassungsgesetz unterliegen, kann er sie allerdings zur Hälfte an diesen Kosten beteiligen – verteilt auf zehn Jahre. Wenn das Pachtverhältnis endet, erlöschen seine Ansprüche.