Gibt es bald negative Baugeldzinsen?

Wer seine Immobilie finanzieren will, zahlt so niedrige Konditionen wie nie zuvor. Und es kann weiter abwärtsgehen

Während die Immobilienpreise immer neue Rekorde erreichen, markieren die Zinsen für Baugelddarlehen immer neue Tiefstände. Schon wird darüber spekuliert, ob in den nächsten Jahren noch der Nullzins oder gar negative Zinsen für Hypothekendarlehen kommen. Denn seit Januar haben sich Zinssätze für zehnjährige Baudarlehen noch einmal halbiert. Der Durchschnittszinssatz liegt inzwischen deutlich unter einem Prozent. Warum ist Baugeld so günstig? Wie geht es weiter? Unsere Redaktion sprach mit Experten und beantwortet die wichtigsten Fragen.

Warum sind die Zinsen so niedrig?

„Das niedrige Zinsniveau lässt sich vor allem auf die lockere Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) zurückführen“, sagt Michael Neumann, Vorstand des Baugeldvermittlers Dr. Klein. Der Ankauf von Staats- und Unternehmensanleihen durch die EZB führe zur Absenkung des Zinsniveaus. „An den Renditen der Staatsanleihen orientieren sich auch die Konditionen der Pfandbriefe, mit denen Banken langfristige Darlehen wie Immobilienkredite refinanzieren“, sagt Neumann.

Was kostet eine Baufinanzierung?

Das hängt davon ab, wie lange man als Kreditnehmer die Zinsen festschreiben möchte und wie viel Eigenkapital man einbringen kann. Während die durchschnittlichen Zinssätze für eine zehnjährige Zinsfestschreibung bei 0,68 Prozent liegen, „bekommt man bei einem Eigenkapitalanteil von 50 Prozent an der Finanzierung mit 0,35 Prozent einen wesentlich günstigeren Zinssatz“, sagt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung. „Wer es schafft, innerhalb von zehn Jahren seinen Kredit komplett zu tilgen, wird mit einem Zinssatz von 0,25 Prozent noch besser bedient.“Bei einer fünfjährigen Zinsbindung liegen die Zinssätze nur noch bei 0,15 Prozent. Aber selbst lange Zinsfestschreibungen

von 15 oder 20 Jahren kosten weniger als anderthalb Prozent Zinsen.

Wie wahrscheinlich sind negative Bauzinsen in den nächsten Jahren?

„Das halte ich für ein sehr wahrscheinliches Szenario“, sagt Michael Lorenz, Geschäftsführer des Baugeldvermittlers Baufi24. „Aber nicht alle Kunden werden negative Zinsen bekommen, es ist eine Frage der Bonität.“Etwas vorsichtiger ist Michael Neumann, Vorstand des Baugeldvermittlers Dr. Klein: „Ein Negativzins für kurze Zinsfestschreibungen ist wahrscheinlicher als für lange Zinsbindungen.“Die Banken halten sich offiziell überwiegend bedeckt. „Die seit Jahren bestehende Niedrigzinspolitik konnte sich früher niemand vorstellen. Aus diesen Erfahrungen möchte ich für unser Haus bei weiter sinkendem Zinsniveau auch NullzinsKredite

oder Negativzinsen bei Baufinanzierungen nicht ausschließen“, sagt Oliver Pöpplau, Vorstandsvorsitzender der SpardaBank Hamburg.

Wie sieht ein Kredit mit negativen Zinsen aus?

„Das klassische Annuitätendarlehen mit gleichbleibenden Raten bei sich verringernder Zinsbelastung und steigendem Tilgungsanteil funktioniert mit negativen Zinsen nicht“, sagt Neumann. Bei einem Zins von null Prozent leistet der Kunde nur noch Tilgungszahlungen. Die Zinsbelastung entfällt komplett. Bei einem negativen Zins bekommt der Kreditnehmer eine Art Rabatt. Das wären bei einem Kredit über 300.000 Euro und einem Negativzins von 0,10 Prozent für zehn Jahre Zinsbindung 3000 Euro, die zusätzlich in die Tilgung fließen können. „Wie solche

Produkte tatsächlich ausgestaltet werden, müssen die Banken entscheiden“, sagt Mirjam Mohr, Vorständin des Baugeldvermittlers Interhyp. Dass aber Kunden über die gesamte Kreditlaufzeit weniger Geld zurückzahlen als sie aufgenommen haben, ist eher unwahrscheinlich. „Viele praktische Fragen sind noch ungelöst“, sagt Herbst. Die Finanzaufsicht BaFin wolle den Geldinstituten „keine Vorgaben zur Ausgestaltung von Hypothekendarlehen mit negativen Zinsen“machen, sagte eine Sprecherin unserer Redaktion.

Wo gibt es bereits Baudarlehen mit negativem Zins?

Hypothekendarlehen mit negativem Zins gibt es bereits in Dänemark und der Schweiz. In Dänemark werden die negativen Zinsen für Laufzeiten von fünf und zehn Jahren angeboten. Bei einer zehnjährigen Zinsbindung

beträgt der Negativzins rund 0,50 Prozent. Allerdings gibt es dort noch Gebühren, und rechnet man die mit ein, ist der Effektivzins wieder leicht positiv. In der Schweiz gewähren einige Pensionskassen Immobiliendarlehen mit einem negativen Zins von minus 0,2 Prozent.

Wie werden sich die Bauzinsen in den nächsten Monaten entwickeln?

Die negativen Zinsen werden nicht in den nächsten drei Monaten kommen. „Das halten wir nicht für wahrscheinlich“, sagt Mohr. „Wir erwarten in den kommenden Wochen bis Monaten eher gleichbleibend niedrige Zinsen auf dem aktuellen Niveau. Etliche Banken haben Mindestzinsen festgelegt.“So wollen die Institute sicherstellen, dass ein Mindestzins im positiven Bereich nicht unterschritten wird. Ob das auf Dauer gegen sinkende Zinsen hilft, bleibt abzuwarten.