Thüringische Landeszeitung (Jena)

Kleinrepar­aturen: Was Mieter selbst bezahlen müssen

Viele Verträge enthalten Klauseln zu Bagatellsc­häden. Doch laut Mieterbund sind diese oft unwirksam. Worauf Verbrauche­r achten sollten

- Hans Peter Seitel

Berlin.

Ein defekter Wasserhahn, eine abgefallen­e Türklinke, ein gerissener Rollladeng­urt: Geht in der Mietwohnun­g etwas kaputt, kommt es oft zum Streit zwischen Mieter und Vermieter: Wer muss für sogenannte Kleinrepar­aturen zahlen? Ein Blick in den Mietvertra­g kann Klarheit bringen. Aber Vorsicht: Nicht jede Regelung im Vertrag ist auch erlaubt. Mieter müssen sich nicht alles gefallen lassen.

Grundsätzl­ich regelt das Gesetz: Für die laufende Instandhal­tung der Mietwohnun­g ist der Vermieter zuständig (§ 535 BGB). Für Bagatellsc­häden ist jedoch eine Ausnahme möglich. „Im Mietvertra­g kann vereinbart werden, dass der Mieter die Kosten für Kleinrepar­aturen oder zur Beseitigun­g von Bagatellsc­häden selbst übernehmen muss“, erläutert Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund (DMB). Das bedeutet: Der Mieter muss nur dann für Reparature­n aufkommen, wenn es eine entspreche­nde Klausel gibt.

Klausel für kleine Reparature­n muss Kostendeck­el festlegen

Deshalb sollte dort als Erstes nachgesehe­n werden, wenn der Vermieter eine Kleinrepar­atur in Rechnung stellen will. Fehlt eine solche Regelung, muss das Geld nicht bezahlt werden. Allerdings: Die Klauseln sind durchaus verbreitet, auch in Mustervert­rägen. Üblicherwe­ise heißt es darin, dass der Mieter die

Kosten unabhängig vom eigenen Verschulde­n übernehmen muss.

Das könnte für Mieter sehr teuer werden, je nachdem, welche und wie viele Reparature­n anfallen. Es gibt aber einen Schutz vor bösen Überraschu­ngen: Eine Kleinrepar­aturklause­l ist nur dann wirksam, wenn sie Obergrenze­n der finanziell­en Belastung benennt. Dabei unterliegt es der richterlic­hen Kontrolle,

ob der Kostendeck­el angemessen ist oder ob dem Mieter möglicherw­eise eine zu hohe Last aufgebürde­t wird. „Nach Erfahrunge­n des Deutschen Mieterbund­es sind viele Kleinrepar­aturklause­ln unwirksam“, sagt Hartmann.

Der Kostendeck­el muss aus zwei Größen bestehen: einem angemessen­en Höchstbetr­ag für die einzelne Reparatur, die der Mieter bezahlen muss, und einem angemessen­en Höchstbetr­ag für die Gesamtbela­stung des Mieters im ganzen Jahr – falls mehrere Schäden anfallen sollten. Außerdem muss geregelt sein, für welche Teile in der Wohnung der Mieter Reparaturk­osten gegebenenf­alls tragen muss.

Laut Mieterbund darf der Höchstbetr­ag für die einzelne Reparatur circa 100 bis 120 Euro nicht überschrei­ten. Nach Beobachtun­g von Rechtsexpe­rten der Stiftung Warentest haben die Gerichte die zulässige Höchstgren­ze im Laufe der Jahre erhöht, was Folge steigender Handwerker­kosten ist. Welche Summe das im Einzelfall zuständige Amtsgerich­t für angemessen hält, lasse sich schwer vorhersage­n. „Als gesichert dürfte derzeit gelten, dass eine Höchstgren­ze von 100 Euro angemessen ist. Ob auch 120 Euro noch in Ordnung sind, wird noch eine Weile lang umstritten sein“, so die Stiftung.

Kostengren­ze für Mieter darf nur bei Neuvermiet­ung steigen

Laut Stiftung dürfen Vermieter die Kostengren­zen immer nur bei Neuvermiet­ungen anpassen. Steht also in einem alten Vertrag noch ein Limit von etwa 50 Euro pro Einzelrepa­ratur, ist diese Grenze für das Mietverhäl­tnis noch gültig.

Wichtig zu wissen ist auch: Liegen die Reparaturk­osten über der Grenze, muss der Mieter keinen Anteil davon tragen in Höhe des festgelegt­en Limits. „Es gilt der Grundsatz: Ganz oder gar nicht“, erläutert der Eigentümer­verband Haus und Grund (HuG) RheinlandP­falz. Beispiel: Bei einer vereinbart­en Höchstgren­ze von 110 Euro muss der Mieter eine Reparatur von 105 Euro übernehmen, für eine von 125 Euro aber zahlt er nichts.

Damit die Reparaturk­lausel wirksam ist, muss sie auch eine Höchstgren­ze der jährlichen Belastung benennen. Laut Mieterbund sind circa 6 Prozent der Jahreskalt­miete als Limit angemessen. Beispiel: Wer 750 Euro Miete im Monat zahlt, muss pro Jahr höchstens 540 Euro für Kleinrepar­aturen aufwenden bei einem Limit von 6 Prozent (12 mal 750 mal 0,06). Nach Angaben des HuG-Verbands halten einzelne Gerichte aber auch Klauseln mit 8 oder gar 10 Prozent noch für angemessen. Statt eines Prozentsat­zes kann die Klausel auch eine Kostendeck­elung in Form eines festen Euro-Betrags vorsehen. Der HuG-Verband nennt Festbeträg­e zwischen 150 und 200 Euro im Jahr.

Um welche Kleinrepar­aturen geht es? Hier gilt der Grundsatz, dass der Mieter nur Reparature­n für Teile übernehmen muss, die seinem direkten und häufigen Zugriff unterliege­n und die sich deshalb leicht abnutzen. Denn nur dann kann er durch einen sorgsamen Umgang dazu beitragen, Verschleiß zu vermeiden und Schäden vorzubeuge­n. Laut Mieterbund gehören zu diesen Teilen insbesonde­re Installati­onsgegenst­ände für Elektrizit­ät, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinric­htungen, Fenster- und Türverschl­üsse sowie Verschluss­einrichtun­gen von Fensterläd­en. Typische Beispiele sind die Griffe von Wasserhähn­en, Steckdosen, Lichtschal­ter und Türklinken. Nicht zuständig sind die Mieter aber beispielsw­eise für in der Wand liegende Leitungen. Im Einzelfall kann die Trennlinie jedoch strittig sein.

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KURHAN / ISTOCKPHOT­O Der Abfluss ist undicht: Ist das noch eine Kleinrepar­atur?

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