Rein ins ei­ge­ne Zu­hau­se

Im­mo­bi­li­en Vie­le Fa­mi­li­en wol­len die Nied­rig­zins­pha­se nut­zen, um ih­ren Traum von den ei­ge­nen vier Wän­den zu ver­wirk­li­chen. Doch oh­ne ei­ne gut ge­plan­te Fi­nan­zie­rung geht es nicht

Wertinger Zeitung - - Geld & Leben - VON HA­RALD CZYCHOLL

Augs­burg Das An­ge­bot an fa­mi­li­en­freund­li­chem Wohn­raum ist knapp, zu­dem sind die Mie­ten in den ver­gan­ge­nen Jah­ren kräf­tig ge­stie­gen. Und weil die Zin­sen zu­gleich auf nied­ri­gem Ni­veau ver­wei­len, se­hen vie­le Men­schen den rich­ti­gen Zeit­punkt ge­kom­men, ih­ren Traum von den ei­ge­nen vier Wän­den zu ver­wirk­li­chen. Doch egal ob man selbst neu baut, ei­ne schlüs­sel­fer­ti­ge Im­mo­bi­lie vom Bau­trä­ger er­wirbt oder ein äl­te­res, ge­brauch­tes Haus kauft: Oh­ne gründ­li­chen Kas­sen­sturz geht es nicht. Denn schließ­lich muss die fi­nan­zi­el­le Be­las­tung, die ein Im­mo­bi­li­en­kre­dit durch Zins und Til­gung Mo­nat für Mo­nat mit sich bringt, dau­er­haft oh­ne Pro­ble­me zu be­wäl­ti­gen sein.

Bei der Pla­nung kommt un­wei­ger­lich ir­gend­wann die Fra­ge auf, wie viel Haus man sich denn ei­gent­lich leis­ten kann. „Die Ant­wort dar­auf hängt von zwei we­sent­li­chen Fak­to­ren ab: Dem frei ver­füg­ba­ren mo­nat­li­chen Ein­kom­men und dem an­ge­spar­ten Ei­gen­ka­pi­tal“, so Ko­ri­na Dörr, Lei­te­rin des Spar­kas­senBe­ra­tungs­diens­tes „Geld und Haus­halt“. Sie emp­fiehlt, zu­nächst al­le Ein­nah­men und Aus­ga­ben ei­nes ty­pi­schen Mo­nats auf­zu­schrei­ben, um den tat­säch­li­chen fi­nan­zi­el­len Spiel­raum aus­zu­lo­ten. Wich­tig für die Fi­nan­zie­rungs­pla­nung ist es in je­dem Fall, ge­nü­gend Puf­fer ein­zu­pla­nen: „Das Mo­nats­bud­get soll­te nicht bis zum letz­ten Cent aus­ge­reizt wer­den, da­mit sin­ken­de Ein­nah­men oder un­er­war­te­te Aus­ga­ben nicht so­fort zu Zah­lungs­schwie­rig­kei­ten füh­ren“, sagt Dörr.

Für ei­ne Im­mo­bi­lie müs­se man kein Mil­lio­när sein, er­klärt Pe­ter Schwi­ckert, Spe­zia­list für Bau­fi­nan­zie­rung beim Fi­nanz­ver­mitt­ler Dr. Klein aus Ober­hau­sen. „Aber das Fi­nan­zie­rungs­kon­zept muss pas­sen.“Aus dem ver­füg­ba­ren Bud­get müs­sen ne­ben den mo­nat­li­chen Kre­dit­ra­ten auch die lau­fen­den Be­triebs­kos­ten für das Ei­gen­heim be­strit­ten wer­den. Die Faust­re­gel lau­tet da­her, dass die mo­nat­li­che Ra­te für ei­nen Kre­dit ma­xi­mal die Hälf­te des frei ver­füg­ba­ren Bud­gets kos­ten soll­te. Nicht ver­ges­sen soll­te man bei der Pla­nung auch fi­nan­zi­el­le Rück­la­gen für un­vor­her­ge­se­he­ne Aus­ga­ben – et­wa auf­grund von Hand­wer­ker­pfusch. Denn Bau­män­gel und -schä­den ge­hö­ren laut ei­ner ak­tu­el­len Stu­die des Bau­her­renSchutz­bun­des (BSB) zu den größ­ten Ri­si­ken, mit de­nen Bau­her­ren kon­fron­tiert sind. Bis zu 18 Män­gel könn­ten bei ei­nem Bau­vor­ha­ben auf­tre­ten und ho­he Schä­den ver­ur­sa­chen, warnt BSB-Ge­schäfts­füh­rer Flo­ri­an Be­cker. Er macht da­für vor al­lem die ho­he Markt­nach­fra­ge ver­ant­wort­lich, die zu ei­ner star­ken Aus­las­tung der Un­ter­neh­men füh­re – und in der Fol­ge zu we­ni­ger Sorg­falt.

Um die Fi­nan­zie­rungs­kos­ten mög­lichst ge­ring zu hal­ten, ra­ten Bau­fi­nan­zie­rungs­ex­per­ten da­zu, min­des­tens 20 bis 30 Pro­zent der Ge­samt­kos­ten beim Haus­bau mit­tels Ei­gen­ka­pi­tal ab­zu­de­cken. Denn je mehr Er­spar­nis­se vor­han­den sind und für die Bau­fi­nan­zie­rung her­an­ge­zo­gen wer­den kön­nen, des­to nied­ri­ger fällt die Zins­be­las­tung aus. So er­höht sich et­wa der Zins­satz für ei­ne Fi­nan­zie­rung oh­ne Ei­gen­ka­pi­tal im Schnitt um bis zu ei­nen Pro­zent­punkt im Ver­gleich zu ei­ner Fi­nan­zie­rung mit 20 Pro­zent Ei­gen­ka­pi­tal, weil die Ban­ken dann ein hö­he­res Ri­si­ko tra­gen müs­sen.

Zu­min­dest die Kauf­ne­ben­kos­ten – Grund­er­werb­steu­er, No­tar- und Grund­buch­ge­büh­ren und ei­ne even­tu­el­le Mak­ler­cour­ta­ge – soll­te man aus ei­ge­ner Ta­sche be­zah­len kön­nen, rät Fi­nanz­ex­per­te Schwi­ckert. Ist kein oder nur we­nig Ei­gen­ka­pi­tal vor­han­den, ist es zwar bei aus­rei­chend ho­hem und si­che­rem Ein­kom­men im­mer noch mög­lich, den Traum von den ei­ge­nen vier Wän­den zu rea­li­sie­ren. Dann soll­te man aber ei­ne hö­he­re Til­gung als die üb­li­chen zwei Pro­zent wäh­len. „Gera­de in Zei­ten nied­ri­ger Zin­sen ist das emp­feh­lens­wert“, so Schwi­ckert. „Als Richt­wert gilt ei­ne An­fangs­til­gung von drei Pro­zent. Das re­du­ziert die Lauf­zeit des Bau­kre­dits.“

In je­dem Fall ist ei­ne in­di­vi­du­el­le Be­ra­tung zum Fi­nan­zie­rungs­rah­men sinn­voll. In ei­nem sol­chen Ge­spräch wer­den häu­fig auch ver­bor­ge­ne Schät­ze ge­ho­ben, weiß Fi­nanz­ex­per­te Schwi­ckert aus der Pra­xis. So be­riet er vor kur­zem ein jun­ges Ehe­paar, das sich mit sei­nen zwei Kin­dern den Wunsch vom ei­ge­nen Haus er­fül­len woll­te. Das Ei­gen­ka­pi­tal reich­te nicht ein­mal für die Kauf­ne­ben­kos­ten – dach­ten sie zu­min­dest: „Durch ge­ziel­tes Fra­gen ha­be ich er­fah­ren, dass die Fa­mi­lie über ei­ne Ries­ter-Ren­te ver­fügt. Dass sich die­ses Ries­ter-Gut­ha­ben für die Bau­fi­nan­zie­rung nut­zen lässt, wuss­ten sie nicht. So konn­ten wir ihr Ei­gen­ka­pi­tal fast ver­dop­peln und die Fi­nan­zie­rungs­kon­di­tio­nen er­heb­lich ver­bes­sern“, so der Fach­mann.

Fo­to: M. Brandt, dpa

Mie­ten oder kau­fen? Die­se Fra­ge ist nicht im­mer ganz leicht zu be­ant­wor­ten. Wer sich ent­schei­det, Ei­gen­tum zu er­wer­ben, muss ei­ni­ge Din­ge be­ach­ten.

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