Μικρή πτώση
Μείωση 1% κατά μέσον όρο πανελλαδικά αναμένει ο διεθνής οίκος αξιολόγησης
τιμών στην αγορά κατοικίας και φέτος «βλέπει» η Fitch. Μείωση 1% κατά μέσον όρο πανελλαδικά αναμένει ο διεθνής οίκος αξιολόγησης.
πτώσης, έστω και ιδιαίτερα μικρής πλέον, αναμένεται να παραμείνουν οι τιμές στην αγορά κατοικίας της Ελλάδας κατά τη διάρκεια του 2017, καθώς, παρά τις προσδοκίες για αύξηση του ΑΕΠ, ο όγκος των συναλλαγών θα παραμείνει σε πολύ χαμηλό επίπεδο, ως αποτέλεσμα του μειωμένου διαθέσιμου εισοδήματος και αποταμιεύσεων, αλλά και της περιορισμένης διάθεσης των τραπεζών να εγκρίνουν νέα στεγαστικά δάνεια. Αυτό αναφέρει σε πρόβλεψή της για την ελληνική αγορά κατοικίας ο οίκος πιστοληπτικής αξιολόγησης της Fitch Ratings, όπου σημειώνεται ότι φέτος ο ρυθμός υποχώρησης των τιμών θα διαμορφωθεί σε μόλις 1%, ποσοστό που εφόσον επιβεβαιωθεί, θα σηματοδοτήσει τη χαμηλότερη ετήσια πτώση από το 2009 μέχρι σήμερα.
Τα «βαρίδια»
Σε κάθε περίπτωση, στο τέλος του 2017, οι τιμές αναμένεται να έχουν μειωθεί σχεδόν 45% κατά μέσον όρο πανελλαδικά, από το τέλος του 2008, όταν ξεκίνησε η κρίση στην αγορά. Σύμφωνα με τη Fitch, το 2016 οι τιμές συνέχισαν να υποχωρούν, αν και με χαμηλότερο ρυθμό, έναντι του 2015, καθώς η πτώση διαμορφώθηκε σε περίπου 2%. Το σημαντικότερο πρόβλημα για την αγορά είναι ότι η ζήτηση για ακίνητα παραμένει χαμηλή, ως αποτέλεσμα της υψηλής ανεργίας (23,2% κατά το τρίτο τρίμηνο του 2016), της μείωσης της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών, της υψηλής φορολογικής επιβάρυνσης των ακι- νήτων, αλλά και των περιορισμών στην κίνηση κεφαλαίων, που συντηρούν την οικονομική ανασφάλεια μεταξύ των πολιτών. Οπως αναφέρει ο οίκος πιστοληπτικής αξιολόγησης, η αυστηρή δημοσιονομική προσαρμογή και η λιτότητα που επικράτησαν και το 2016 εξακολουθούν να περιορίζουν την αποταμιευτική δυνατότητα και το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών, ενώ περαιτέρω πιέσεις στην αγορά ακινήτων άσκησαν επίσης η υψηλή ανεργία και η μείωση του ΑΕΠ.
Οι παραπάνω παράγοντες, σε συνδυασμό και με τη συνεχιζόμενη εφαρμογή αυστηρών κριτηρίων δανειοδότησης από το σύνολο των τραπεζών, αναμένεται να συνεχίσουν να λειτουργούν ως «βαρίδια» για την ανάκαμψη της ζήτησης στην αγορά κατοικίας, παρά το γεγονός ότι οι τιμές έχουν μειωθεί σημαντικά. Στο ίδιο μήκος κύματος κινήθηκε και σχετική αναφορά της Alpha Bank, η οποία στο τελευταίο της εβδομαδιαίο δελτίο ανέφερε ότι τις τιμές των κατοικιών, κατά τη διάρκεια των προσεχών τριμήνων, πρόκειται να επηρεάσουν μια σειρά από παράγοντες, «όπως το νέο πλαίσιο διαχείρισης των μη εξυπηρετούμενων δανείων, ο βαθμός αβεβαιότητας στην οικονομία, η φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων, το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών και η βελτίωση των συνθηκών χρηματοδότησης».
Ειδικά ως προς το τελευταίο σκέλος, είναι χαρακτηριστικό ότι ακόμα και αν ο ενδιαφερόμενος διαθέτει την απαιτούμενη πιστοληπτική ικανότητα, το ποσό δανείου που εγκρίνεται σπάνια είναι μεγαλύτερο από το 40%-50% της αξίας του προς απόκτηση ακινήτου, καθώς έχει αντιστραφεί πλήρως η εξ ολοκλήρου λανθασμένη πρακτική των ετών που προηγήθηκαν της οικονομικής κρίσης, όταν οι τράπεζες δανειοδοτούσαν συνήθως το 100% της αξίας του ακινήτου και συχνά και ακόμα περισσότερο, προκειμένου ο δανειολήπτης να αγοράσει και τον εξοπλισμό του ακινήτου (έπιπλα, οικοσκευή κτλ.).
Ετσι σήμερα, όπως αναφέρει η Fitch, το 31,7% του χαρτοφυλακίου των στεγαστικών χαρακτηρίζεται μη εξυπηρετούμενο (από 30% στο τέλος του 2015). Κύριος λόγος της εξέλιξης αυτής ήταν το γεγονός ότι όσοι δανειολήπτες βρίσκονταν ήδη στις αρχές του 2016 σε καθεστώς καθυστέρησης λίγων εβδομάδων, πλέον έχουν ξεπεράσει τους τρεις μήνες καθυστερήσεων στην αποπληρωμή των δόσεων του στεγαστικού τους δανείου. Θετικό πάντως κρίνεται το γεγονός ότι σήμερα τα στεγαστικά που εμφανίζουν τα πρώτα σημάδια καθυστερήσεων έχουν υποχωρήσει κατά 5% και διαμορφώνονται σε 10,6%, καθώς οι δανειολήπτες δεν καθυστερούν πλέον τις πληρωμές που είναι σε θέση να πραγματοποιήσουν, κάτι που δεν ίσχυε στο πρόσφατο παρελθόν. Ως εκ τούτου, η Fitch εκτιμά ότι ο όγκος των μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων αναμένεται να υποχωρήσει σταδιακά, καθώς όλο και περισσότεροι δανειολήπτες εμφανίζονται περισσότερο πρόθυμοι να επαναδιαπραγματευτούν το δάνειό τους, τη στιγμή μάλιστα που η πρακτική της στρατηγικής επιλογής της μη αποπληρωμής των δόσεων φαίνεται να υποχωρεί λόγω και του νέου θεσμικού πλαισίου που έχει καταστήσει ευκολότερη τη διαδικασία των κατασχέσεων και των πλειστηριασμών.
Η αυστηρή δημοσιονομική προσαρμογή και η λιτότητα συνεχίζουν να περιορίζουν το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών.
Χορηγήσεις δανείων
Παράλληλα, η Fitch θεωρεί ότι σταδιακά, εντός του 2017, οι χορηγήσεις νέων στεγαστικών δανείων θα ανακάμψουν από το ιστορικά χαμηλό τους σημείο. Οπως σημειώνεται χαρακτηριστικά, ο όγκος των νέων χορηγήσεων υποχώρησε κατά 36,5% κατά το εννεάμηνο του 2016, ενώ στο τέλος του τρίτου τριμήνου, το συνολικό ύψος των στεγαστικών δανείων ανερχόταν σε 57 δισ. ευρώ, χαμηλότερο κατά 4,5% σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2015. Ταυτόχρονα, η ρευστότητα των ελληνικών τραπεζών παραμένει χαμηλή και συνάμα ακριβή, με αποτέλεσμα να εκφράζεται η εκτίμηση ότι οι νέες χορηγήσεις στεγαστικών δανείων θα εξακολουθήσουν να κινούνται «σε ρηχά νερά», τουλάχιστον για τα επόμενα έτη. Παρ’ όλα αυτά, εφόσον επιβεβαιωθεί η εκτίμηση για πιο σταθερό οικονομικό περιβάλλον φέτος, είναι πιθανό να προκύψει μια, μικρή έστω, ανάκαμψη της στεγαστικής πίστης.