Το νέο πακέτο μέτρων λιτότητας θα πλήξει και την αγορά κατοικίας
Πιέσεις στον κλάδο από τις περικοπές στις συντάξεις και τη μείωση του αφορολογήτου
αναμένεται να βαδίσει η αγορά κατοικίας της χώρας κατά το τρέχον έτος, καθώς η παράταση της οικονομικής αβεβαιότητας, λόγω της πολύμηνης καθυστέρησης στην ολοκλήρωση της δεύτερης αξιολόγησης του ελληνικού προγράμματος, δημιουργεί πολλά ερωτήματα και για τη μελλοντική πορεία της κτηματαγοράς. Το κρισιμότερο ίσως στοιχείο έγκειται στο μείγμα της πολιτικής που θα ακολουθηθεί τους επόμενους μήνες, καθώς, όπως αναφέρουν φορείς της αγοράς, μια νέα «φοροκαταιγίδα» και επιδρομή στα εισοδήματα των πολιτών, περιλαμβανομένων και των συνταξιούχων πλέον, δεν συνιστούν «χαρμόσυνα μαντάτα για την πορεία των αξιών και της ζήτησης στην αγορά κατοικίας», το αντίθετο μάλιστα.
Οπως τονίζεται στην τελευταία ετήσια έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ), σύμφωνα με την εμπειρία που έχει αποκρυσταλλωθεί κατά τα χρόνια των μνημονίων, όποτε ανακοινώνονται και νομοθετούνται νέα μέτρα λιτότητας, η πτωτική πορεία των τιμών των κατοικιών αναζωπυρώνεται.
Επιπλέον, σύμφωνα με την ΤτΕ, σημαντική παράμετρος για τη μελλοντική πορεία των τιμών πρόκειται να αποτελέσει το νέο πλαίσιο διαχείρισης των μη εξυπηρετούμενων δανείων. Υπενθυμίζεται ότι τα «κόκκινα» στεγαστικά δάνεια στερούν πολύτιμη ρευστότητα από τις τράπεζες, η οποία θα μπορούσε να κατευθυνθεί προς την ενίσχυση των νέων χορηγήσεων. Αλλωστε, ο πιστωτικός κίνδυνος είναι πλέον χα- μηλός λόγω της διαφοροποίησης των κριτηρίων δανεισμού. Για παράδειγμα, πλέον ο ανώτατος δανεισμός για κάθε ακίνητο πολύ σπάνια ξεπερνάει το 50% της αξίας της συναλλαγής, με τον μέσο όρο να είναι ακόμα χαμηλότερος (περίπου 35%-40%), περιορίζοντας το ρίσκο της εκάστοτε τράπεζας. Επίσης, ο δανειολήπτης θα πρέπει να έχει σημαντική πιστοληπτική ικανότητα με βάση τα εισοδήματά του. Θετικό είναι και το ότι οι τιμές των κατοικιών έχουν υποχωρήσει σημαντικά, χωρίς μάλιστα να διαφαίνεται στο μέλλον κάποια σημαντική νέα διόρθωση, γεγονός που απο- μακρύνει τον κίνδυνο της τράπεζας να χρειαστεί να ζητήσει πρόσθετες εγγυήσεις από τον δανειολήπτη.
Οι φόροι
Σε κάθε περίπτωση, σύμφωνα με σχετική ανάλυση της Alpha Bank, η αγορά ακινήτων είναι εξαιρετικά δύσκολο να ανακάμψει άμεσα, καθώς μια σειρά παραγόντων εμποδίζουν την αύξηση της ζήτησης. Χαρακτηριστικό παράδειγμα η υπέρμετρη φορολόγηση, σε συνδυασμό με την αστάθεια του φορολογικού πλαισίου. Σήμερα, οι τακτικοί φόροι στην ακίνητη περιουσία (π.χ. ΕΝΦΙΑ, συμπληρωμα- τικός φόρος κτλ.) ως ποσοστό επί του ΑΕΠ είναι οι τρίτοι υψηλότεροι στην Ευρώπη, μετά τη Γαλλία και το Ηνωμένο Βασίλειο. Ειδικότερα, στην Ελλάδα, οι ιδιοκτήτες ακινήτων καλούνται να πληρώσουν φόρους που ξεπερνούν το 2,5% του ΑΕΠ, όταν στη Γερμανία το αντίστοιχο ποσοστό δεν ξεπερνάει το 0,5%, ενώ πολύ χαμηλότερη φορολόγηση απολαμβάνουν, μεταξύ άλλων, οι πολίτες γειτονικών χωρών, όπως η Ιταλία, η Κύπρος, η Βουλγαρία και η Τουρκία.
Μείωση εισοδημάτων
Παράλληλα, αρνητική επίδραση έχει η μεγάλη πτώση του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών, όπως επίσης και η αύξηση της ανεργίας σε πολύ υψηλό επίπεδο, σε συνδυασμό με την αύξηση των φορολογικών βαρών, που έχουν συμπιέσει το ποσοστό αποταμίευσης. Η αδύναμη προοπτική της αγοράς ακινήτων επιβεβαιώνεται από την πτωτική πορεία και από το εν γένει χαμηλό επίπεδο του δείκτη προσδοκιών των καταναλωτών για την αγορά ή την κατασκευή κατοικίας για τους επόμενους δώδεκα μήνες, που δημοσιεύει η Ευρωπαϊκή Επιτροπή. Συγκεκριμένα, αν και τα τελευταία δύο έτη φαίνεται ότι ο δείκτης έχει σταθεροποιηθεί περί τις -95 μονάδες, το πρώτο τρίμηνο του 2017 επιδεινώθηκε στις -96 μονάδες και διαμορφώθηκε κάτω από τον μακροχρόνιο μέσο όρο (-90 μον.). Σύμφωνα με την Alpha Bank, το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών δεν προβλέπεται να παρουσιάσει σημαντική άνοδο τα επόμενα χρόνια, τη στιγμή που η Ευρωπαϊκή Επιτροπή προβλέπει ότι το ποσοστό της ανεργίας θα εξακολουθήσει να είναι διψήφιο έως το 2030. Ταυτόχρονα, το ύψος της φορολογίας στα ακίνητα φαίνεται ότι αποκτά μόνιμο χαρακτήρα. Εν ολίγοις, οι αρνητικοί παράγοντες θα παραμείνουν σε ισχύ και τα επόμενα χρόνια, δυσχεραίνοντας την ανάκαμψη της ζήτησης, ανεξάρτητα από το πόσο χαμηλές είναι οι τιμές. Σε ανάλογα συμπεράσματα καταλήγει σε σχετική του ανάλυση και ο οίκος πιστοληπτικής αξιολόγησης της Fitch Ratings, όπου σημειώνει ότι φέτος ο ρυθμός υποχώρησης των τιμών θα διαμορφωθεί σε μόλις 1%, ποσοστό που εφόσον επιβεβαιωθεί, θα σηματοδοτήσει τη χαμηλότερη ετήσια πτώση από το 2009 μέχρι σήμερα.
Οποτε ανακοινώνονται και νομοθετούνται νέα μέτρα, η πτωτική πορεία των τιμών των κατοικιών αναζωπυρώνεται.
Σύμφωνα με τους αναλυτές, παρά τις προσδοκίες για αύξηση του ΑΕΠ, ο όγκος των συναλλαγών θα παραμείνει σε πολύ χαμηλό επίπεδο, ως αποτέλεσμα του μειωμένου διαθέσιμου εισοδήματος και αποταμιεύσεων, αλλά και της περιορισμένης διάθεσης των τραπεζών να εγκρίνουν νέα στεγαστικά δάνεια. Σε κάθε περίπτωση, στο τέλος του 2017, οι τιμές αναμένεται να έχουν μειωθεί σχεδόν κατά 45% κατά μέσον όρο πανελλαδικά, από το τέλος του 2008, όταν ξεκίνησε η κρίση στην αγορά.
Με βάση τα στοιχεία της Eurobank Property Services, κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2016, οι τιμές στο σύνολο της χώρας μειώθηκαν κατά 1,7% σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του προηγούμενου έτους, ενώ στην Αθήνα, η σχετική πτώση ήταν της τάξεως του 3,5% σε ετήσια βάση.