«Εμφραγμα» σε μεταβιβάσεις ακινήτων
Απαιτείται πλήθος εγγράφων – Καθυστερήσεις έως έξι μήνες
Αν ο συνωστισμός στις εφορίες για τη μεταβίβαση ακινήτων οφείλεται σε συγκυριακούς λόγους, στην προσπάθεια δηλαδή των ενδιαφερομένων να προλάβουν την αύξηση των αντικειμενικών τιμών από το νέο έτος, οι πολύμηνες καθυστερήσεις στα κτηματολογικά γραφεία και στα υποθηκοφυλακεία είναι μια κανονικότητα, που οφείλεται σε δομικές αδυναμίες. Σύμφωνα με στελέχη της αγοράς ακινήτων, σε πολλά κτηματολογικά γραφεία της χώρας απαιτούνται από τέσσερις έως και έξι μήνες –ή ακόμη περισσότερο– για να ολοκληρωθεί η μεταγραφή ενός συμβολαίου και να περιέλθει ο τίτλος ιδιοκτησίας στον νέο κάτοχο του ακινήτου. Το γεγονός αυτό προκαλεί σημαντικές καθυστερήσεις σε όσους αγοραστές επιθυμούν να λάβουν στεγαστικό δάνειο για την ολοκλήρωση μιας συναλλαγής, αλλά και στους επενδυτές τρίτων χωρών, που επιθυμούν να λάβουν άδεια παραμονής μέσω του προγράμματος «χρυσή βίζα». Πηγές του κτηματολογίου αποδίδουν τις καθυστερήσεις στο γεγονός ότι πολλά από τα 400 πρώην υποθηκοφυλακεία βρίσκονται στη φάση μετάπτωσης σε κτηματολογικά γραφεία. Επίσης, είναι υποστελεχωμένα και το πρόβλημα επιτείνεται από απουσίες εργαζομένων λόγω του κορωνοϊού. Ο Γολγοθάς, ωστόσο, πωλητών και αγοραστών δεν τελειώνει εκεί, καθώς, σύμφωνα με συμβολαιογράφους, δεν υπάρχει ενιαία διαδικασία στον έλεγχο των συμβολαίων, με αποτέλεσμα σε κάποια γραφεία αυτός να ολοκληρώνεται ταχύτερα από ό,τι σε άλλα.
Εως τέσσερις εβδομάδες για την έκδοση βεβαίωσης καταβολής ΤΑΠ
Απαιτούνται τουλάχιστον 10 έγγραφα και δικαιολογητικά για μια μεταβίβαση
Από το 2022 προστίθεται η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου
Συνεχίζονται οι πολύμηνες καθυστερήσεις για την ολοκλήρωση των αγοραπωλησιών ακινήτων, παρότι καταβάλλονται προσπάθειες για την εξομάλυνση της κατάστασης. Oπως αναφέρουν στελέχη της αγοράς ακινήτων, σε πολλά κτηματολογικά γραφεία της χώρας απαιτούνται από τέσσερις έως και έξι μήνες για να ολοκληρωθεί η μεταγραφή ενός συμβολαίου και να περιέλθει ο τίτλος ιδιοκτησίας στον νέο κάτοχο του ακινήτου.
Το γεγονός αυτό προκαλεί σημαντικές καθυστερήσεις σε όσους αγοραστές επιθυμούν να λάβουν στεγαστικό δάνειο για την ολοκλήρωση μιας συναλλαγής, αλλά και στους επενδυτές τρίτων χωρών, που επιθυμούν να λάβουν άδεια παραμονής, μέσω του προγράμματος «χρυσή βίζα». Συγκεκριμένα, δεν μπορούν να αιτηθούν άδεια, αν δεν έχει ολοκληρωθεί η μεταγραφή του συμβολαίου για το ακίνητο που πρόκειται να αποκτήσουν. Αυτός είναι κι ένας από τους λόγους που οι φετινές άδειες «χρυσής βίζας» δεν ξεπερνούν τις 747 κατά το διάστημα Ιανουαρίου - Οκτωβρίου.
Υπενθυμίζεται ότι με βάση τη διαδικασία που βρίσκεται σε εξέλιξη, τα 400 υποθηκοφυλακεία της χώρας πρόκειται να μετατραπούν σε κτηματολογικά γραφεία του Εθνικού Κτηματολογίου, προσφέροντας πλήρως ψηφιοποιημένες υπηρεσίες, περνώντας πλέον στη δικαιοδοσία του υπ. Ψηφιακής Διακυβέρνησης, αντί του υπ. Δικαιοσύνης. Σήμερα, η διαδικασία αυτή οδεύει προς την ολοκλήρωσή της, αν και απομένουν ακόμα ορισμένα υποθηκοφυλακεία που
λειτουργούν είτε με το παλιό καθεστώς είτε με ένα υβριδικό, κατά το οποίο βρίσκονται σε μεταβατικό στάδιο μέχρι τη μετατροπή τους σε κτηματολογικά γραφεία. Το γεγονός αυτό έχει προκαλέσει αρρυθμίες στην ομαλή λειτουργία τους, ενώ ζητήματα έχουν δημιουργηθεί και στα νέα κτηματολογικά γραφεία που έχουν περάσει στον έλεγχο του φορέα, δηλαδή του Εθνικού Κτηματολογίου.
Για παράδειγμα, στο γραφείο του Ζωγράφου που είναι σε μεταβατική κατάσταση απαιτείται ακόμα κι ένας χρόνος αναμονής για να ολοκληρωθεί η μεταγραφή ενός συμβολαίου. Αντίστοιχα, καθυστερήσεις άνω των έξι μηνών παρατηρούνται ακόμα και σε κτηματολογικά γραφεία όπως εκείνο της Θεσσαλονίκης, ενώ στα μεγάλα γραφεία της Αττικής, όπως σε εκείνο της Γλυφάδας και του Πειραιά, απαιτούνται έξι και τέσσερις μήνες αναμονής.
Υποστελέχωση
Πηγές του Εθνικού Κτηματολογίου αποδίδουν τις καθυστερήσεις αυτές στην υποστελέχωση των γραφείων και στα προβλήματα που έχει δημιουργήσει η πανδημία, καθώς καταγράφονται συνεχείς απουσίες εργαζομένων, είτε λόγω επαφής με κρούσμα κορωνοϊού είτε λόγω νόσησης των ίδιων. Συμπληρώνουν δε ότι μέχρι το τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2022, αφενός μεν θα έχει ολοκληρωθεί η μετατροπή όλων των υποθηκοφυλακείων (μεταβατικών και μη) σε κτηματολογικά γραφεία, αφετέρου θα έχουν γίνει και οι απαραίτητες προσλήψεις, ώστε να επιταχυνθούν οι διαδικασίες ολοκλήρωσης των συναλλαγών.
Σύμφωνα με τον πρόεδρο της Ενωσης Συμβολαιογράφων Ελλάδας, Γιώργο Ρούσκα, σημαντικό πρόβλημα είναι και το ότι δεν υπάρχει μια ενιαία διαδικασία για τον έλεγχο των συμβολαίων, προτού αυτά καταχωρισθούν στη σχετική ψηφιακή πλατφόρμα. «Υπάρχει μια ασάφεια στο ποια είναι η
ενδεδειγμένη διαδικασία ελέγχου, με αποτέλεσμα να γίνεται υποκειμενικός έλεγχος σε κάθε έγγραφο που υποβάλλουν οι συμβολαιογράφοι. Αυτό μεταφράζεται σε διαφορετικούς χρόνους από γραφείο σε γραφείο, ανάλογα και με τη στελέχωσή του», αναφέρει ο κ. Ρούσκας. Από το Εθνικό Κτηματολόγιο σημειώνουν ότι όντως γίνεται μια προσπάθεια για να υπάρξουν ενιαίες οδηγίες προς όλα τα γραφεία, ωστόσο αυτό θα συμβεί μόλις γίνουν πλήρως ψηφιακά όλα τα κτηματολογικά γραφεία της χώρας.
Οι καθυστερήσεις ασφαλώς δεν αφορούν μόνο τις μεταγραφές των συμβολαίων, αλλά επεκτείνονται συνολικά στη διαδικασία της αγοραπωλησίας
ενός ακινήτου, λόγω της διατήρησης του συνόλου των δεκάδων εγγράφων και πιστοποιητικών που απαιτούνται για να ολοκληρωθεί μια συναλλαγή. Για παράδειγμα, η βεβαίωση περί καταβολής ΤΑΠ (Τέλος Ακίνητης Περιουσίας), που χορηγείται από τους κατά τόπους δήμους, απαιτεί ακόμα και τρεις ή τέσσερις εβδομάδες για να χορηγηθεί, και αυτό εφόσον δεν υπάρξει κάποιο απρόοπτο με τυχόν ανείσπρακτη οφειλή. Το ΤΑΠ εισπράττεται από τους δήμους μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ. Πρόκειται για μια βεβαίωση που είχε καταργηθεί το 2014, αλλά επανήλθε το 2017.
Το αποτέλεσμα είναι σήμερα μια αγοραπωλησία να απαιτεί τουλάχιστον τρεις μήνες για να ολοκληρωθεί, ενώ πολλές φορές χρειάζονται ακόμα και έξι μήνες. «Στα τέλη της δεκαετίας του 1990, χρειαζόμασταν το πολύ 30 ημέρες για να ολοκληρώσουμε μια συναλλαγή. Αντί ο χρόνος αυτός να είναι σήμερα π.χ. μια εβδομάδα, έχει τριπλασιαστεί», σημειώνει ο κ. Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών Αττικής. Το συμπέρασμα είναι ότι παρά τις πρωτοβουλίες που έχουν αναληφθεί για την ψηφιοποίηση σειράς εγγράφων, ώστε να είναι ευκολότερη η συγκέντρωσή τους, οι καθυστερήσεις παραμένουν καθώς, όπως σημειώνει ο κ. Ποταμιάνος, «έχουμε αντικαταστήσει την κανονική γραφειοκρατία με μια ψηφιακή γραφειοκρατία».
Ο ελάχιστος αριθμός των απαιτούμενων πιστοποιητικών, βεβαιώσεων και λοιπών δικαιολογητικών που χρειάζονται σήμερα για να ολοκληρωθεί μια μεταβίβαση ακινήτου ανέρχεται σε 10, τοποθετώντας
την Ελλάδα στην 153η χειρότερη θέση παγκοσμίως (στοιχεία της Παγκόσμιας Τράπεζας), πίσω ακόμα και από τη –συμπαθέστατη κατά τα λοιπά– Ουγκάντα. Την ίδια στιγμή, ο μέσος όρος των εγγράφων στις χώρες-μέλη του ΟΟΣΑ δεν ξεπερνάει τα 4,7.
Μάλιστα, τα τελευταία χρόνια προστέθηκαν και άλλες απαιτήσεις. Για παράδειγμα, η υποχρεωτική έκδοση βεβαίωσης από μηχανικό περί μη ύπαρξης αυθαιρεσιών, επεκτάθηκε και στις αποδοχές κληρονομιάς, εκτός από τις αγοραπωλησίες ή τις μισθώσεις. Είναι λοιπόν προφανές ότι σκοπός όλων αυτών των εγγράφων, πιστοποιητικών και βεβαιώσεων είναι να γίνει, στο στάδιο της αγοραπωλησίας, ο έλεγχος νομιμότητας που δεν γίνεται σχεδόν ποτέ στη διάρκεια της ζωής ενός ακινήτου.
Εχουμε αντικαταστήσει την κανονική γραφειοκρατία με μια ψηφιακή γραφειοκρατία, λένε παράγοντες της αγοράς.
Και η ηλεκτρονική ταυτότητα
Από τις αρχές του 2022 θα προστεθεί και η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου στις αγοραπωλησίες και στις νέες μισθώσεις ακινήτων, η οποία όχι μόνο διατηρεί το σύνολο των εγγράφων που απαιτούνταν μέχρι σήμερα, αλλά προσθέτει και την επισύναψη της οικοδομικής άδειας και των σχεδίων που τη συνοδεύουν, το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής, εφόσον έχει εκδοθεί, όπως επίσης και τυχόν δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων, τα σχέδια κατόψεων, το δελτίο δομικής τρωτότητας του κτιρίου κ.ο.κ. Στο πλαίσιο αυτό, οι φορείς της αγοράς ακινήτων έχουν ζητήσει την παράταση εφαρμογής της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου κατά έξι ακόμα μήνες.