«Φουσκώνει» επικίνδυνα το γερμανικό real estate
Καμπανάκι διεθνών διαχειριστών και για τη βρετανική αγορά
Τον κώδωνα του κινδύνου κρούουν διεθνείς διαχειριστές κεφαλαίου για τη γερμανική αγορά real estate, η οποία βρίσκεται στα πρόθυρα υπερθέρμανσης, λόγω του φθηνού χρήματος. Η ειρωνεία είναι ότι η Γερμανία, γνωστή για τη θέση της να αποφεύγει σθεναρά τον δανεισμό -κάτι άλλωστε που την είχε στο παρελθόν θωρακίσει από τις φούσκες που γνώρισαν γειτονικές χώρες- βρίσκεται τώρα στο επίκεντρο μίας πυροδοτούμενης από χρέος άκρατης ευφορίας στο real estate, που την καθιστά ιδιαίτερα ευάλωτη, με δυνητικό κίνδυνο να οδηγήσει σε κατάρρευση διεθνείς επενδυτές. Έντονες ανησυχίες όμως επικρατούν και στην αγορά real estate της Βρετανίας, αν και η ιστορία στην περίπτωση αυτή δεν έχει να κάνει με το φθηνό χρήμα, αλλά με την αβεβαιότητα που έχει δημιουργήσει το Brexit στο λιανεμπόριο και στην οικονομία.
Παρότι κίνδυνο «φούσκας» διατρέχουν σήμερα οι περισσότερες αγορές real estate της Ευρώπης, η Γερμανία βρίσκεται στην πρώτη θέση, όπως έχουν ήδη προειδοποιήσει ΕΚΤ, UBS, Commerzbank και άλλοι διεθνείς επενδυτές. Και αυτό επειδή οι εταιρείες real estate της Γερμανίας δανείζονται με τον ταχύτερο ρυθμό έως σήμερα και μόνο φέτος έχουν εκδώσει ομόλογα αξίας ρεκόρ 19 δισ. δολ. Το μεγαλύτερο από το χρέος αυτό έχει αγοραστεί από διεθνείς διαχειριστές κεφαλαίου, συμπεριλαμβανομένων BlackRock, Amundi, Deutsche Bank και Allianz, διοχετεύοντας δισεκατομμύρια σε εταιρείες real estate, οι οποίες με τη σειρά τους τα ξόδεψαν σε μία φρενίτιδα κατασκευαστικών έργων και σε αγορές ακινήτων, βάζοντας «φωτιά» στις τιμές.
Όμως, η άνθηση αυτή στο γερμανικό real estate έρχεται σε αντίθεση με την οικονομία που παραπαίει. Οι τιμές καταρρίπτουν το ένα ρεκόρ μετά το άλλο και αντί οι επιχειρήσεις να επωφεληθούν της κατάστασης για να μειώσουν το χρέος, συνεχίζουν να δανείζονται τροφοδοτώντας την άνοδο των τιμών. Εάν η «φούσκα» σκάσει, όλες αυτές οι επιχειρήσεις θα μείνουν εκτεθειμένες, με χιλιάδες αποταμιευτές και μικροεπενδυτές μεταξύ των πελατών τους.
Η εξάρτηση του γερμανικού real estate από την αγορά ομολόγων έχει τις ρίζες της στην κρίση του 2008. Τότε οι ρυθμι
στικές αρχές ανάγκασαν τις τράπεζες να μειώσουν τα δάνεια περιορίζοντας τους κινδύνους, ωθώντας έτσι τις εταιρείες ακινήτων στα ομόλογα.
Στη Βρετανία, η εξασθένηση της αγοράς ακινήτων προβλέπεται να συνεχιστεί, καθώς οι επενδυτές αποσύρουν χρήματα από τον κλάδο με αποτέλεσμα ορισμένα fund να σταματούν κάθε συναλλαγή. Ο διαχειριστής επενδύσεων M&G πάγωσε κάθε αίτημα ρευστοποίησης θέσεων για το βραχίονά του στο real estate για εμπορική και επαγγελματική χρήση με ενεργητικό 2,5 δισ. στερλινών (3,29 δισ. δολαρίων).
Το εν λόγω fund είχε επενδύσεις σε 91 ακίνητα, μεταξύ των οποίων εμπορικά κέντρα, καταστήματα λιανικής και χώρους γραφείων. Οι επενδυτές απέσυραν 57 εκατ. στερλίνες από βρετανικά funds ακινήτων την προηγούμενη Πέμπτη - στις χειρότερες ημερήσιες εκροές κεφαλαίων στη βρετανική αγορά real estate της Βρετανίας για το 2019. Ο Νοέμβριος ήταν ο τρίτος χειρότερος μήνας φέτος για τα βρετανικά funds στο real estate, με εκροές ύψους 251 εκατ. στερλινών.