豪宅市道續看俏無懼辣招加息 熱錢尋出路

本港樓市去年交投熾熱，價量齊升，但年底政府辣招一出，加上美國落實加息，住宅物業二手交投應聲下挫。不過，本地樓市並非完全陷入寒冬，豪宅交投反而越趨活躍，主要受惠於按揭息口仍屬低水平、新供應量有限，加上人民幣貶值，驅使資金尋找優質「磚頭」，支撐豪宅走勢逆市上升。地產業人士預計，今年豪宅市場將承接去年氣勢，價格將有至少5%的上行空間。

去年樓市不斷升溫，3月至 9月期間本港樓價累計上升 8.9%，主要由中小型住宅單位帶動，其中樓價的按月升幅持續加快，由4月增加了 0.7%，逐步加快至9 月的 2.8%，是 2013年月2以來最大升幅。住宅物業的成交宗數亦不斷上升，由去年首季平均每月 2,100宗，回升至第三季平均每月 6,000 宗；投資者再度活躍市場， 9月雙倍印花稅的交易宗數急升至 2,600 宗紀錄新高，擁有一個物業以上本港永久居民買家的交易由年初 500 宗，升至 9 月 2,300 宗， 顯示風險上升，情况令人憂慮。

中細價樓二手交投下挫

為遏抑投資需求，政府於去年11 月初再次使出辣招，宣佈提高住宅印花稅 至物業交易價的15%，以對抗熾熱樓市，但首次置業的的香港永久居民可獲豁免。當時，市場普遍預期美國加息日子快臨，雖然本港銀行有條件暫不跟隨加息，惟整體樓市買賣氣氛已受影響，一眾準買家抱觀望態度，樓價添下行壓力。 在上述不利因素影響下，樓市即時作 出回應。綜合土地註冊處最新資料，11月份全港共錄 3,617 宗價值 700 萬元以下的二手住宅買賣登記，佔同期整體二手住 宅 買 賣 登 記（ 4,767 宗）比 例 約75.9%，數值較 10 月的 76.6% 跌 0.76個百分點，已是連跌四個月回落，並創自1996 年有紀錄以來的近21年歷史新低。

然而本地樓市並非完全沉寂，豪宅市道就「由年頭旺到年尾」。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，截至去年 12 月 12 日為止，全港逾5,000萬元一、二手買賣註冊錄得約424

宗，較去年全年的393 宗高出約8%，並且創出有紀錄以來的歷史新高，當中一手逾 5,000萬元超級豪宅註冊量錄得約304宗，佔逾七成，並連續六年高於二手市場。按地區劃分，期內逾5,000 萬元一、二手住宅註冊，港島區錄得約 241 宗，佔約 57%，九龍區約 133 宗，佔 31%，新界區則錄得約50宗，佔12%。

億元豪宅登記量倍升

即使在政府辣招出台後，豪宅交投活躍度仍然不減。利嘉閣地產研究部主 管陳海潮表示，11 月份5,000 萬元或以上及1 億元或以上的二手豪宅登記量，按月各升 35% 及 100%，1,000 萬元或以上的豪宅物業的交投佔比，由 10 月的只有9.8%，大增至雙位數的 11.3%，顯著升了 1.5 個百分點。反之 300 萬至 500 萬元以內及 500 萬至 700 萬元以內的兩個中細價樓組別，其交投佔比則分別回落0.2 個百分點及 1.6 個百分點，各報40.9% 及 21.4%。陳海潮續稱：「環球投資前景陰晴難料，包括本地、海外及 內地的游資於第四季進一步流入實物資產市場，刺激中高價及豪宅物業交投佔比持續上升。」

美聯物業住宅部行政總裁布少明亦指，本港樓市雖然受到加辣衝擊，但逾5,000 萬元的超級豪宅市場仍然受到追捧，單是該行於去年 11 月份促成逾5,000 萬元住宅成交更較10 月份高出約逾 8 成，為去年新高，帶動該行創出單月千萬元業績分行，其中君臨天下複式及 Mount Parker Residences 就以逾億 元獲承接，反映豪宅市場受辣招影響相對較輕。

至於今年的樓市走勢，香港置業早前透過問卷形式進行第四季「置業意向調查」發現，約 48%受訪市民預期明年樓價下跌，佔最多數，而預期樓價上升的佔約 26%。值得注意的是，該行於去年第三季曾進行相同調查，當時預期樓價 下跌的受訪者約31%，其餘 27% 預期樓價走勢平穩，至於認為樓價上升的則高達 42%，佔比最重。是次認為本港樓價下跌的市民，比例按季增加約17 個百分點，而相信樓價會上升的比例則回落約16 個百分點，反映普遍市民預期樓價有下跌空間，對後市的取態轉趨悲觀。

辣招下市民看淡樓價

調查亦發現，約 30%受訪市民認為樓控措施最影響入市決定，較第三季上升約 13個百分點，比例最高。樓控措施首次為該項調查的佔比最重，相信是由於政府於早前突然宣佈加辣，打亂市民置業預算，嚴重影響他們的入市決定。今次亦特別調查有關政府將印花稅率劃一調升有否影響買賣物業決定，結果逾75%受訪者認為有受新措施影響。

此外，美國聯儲局一如市場預期，已於上月落實加息，康宏理財認為，港府早前推出打壓樓市措施、金管局今早

上調貼現窗利率，加上近期港元拆息上升，預料市場需要消化加息帶來的影響，待兩個長假期過後，香港的樓市發展才有更清晰的畫面。

不過，多位地產業人士卻認為，豪 宅走勢不變，將於今年續升，布少明稱：「豪宅供應有限，以及需求持續，加上仍不乏內地資金入市豪宅，故預期今年豪宅市場表現仍可看高一線。」香港置業行政總裁李志成亦贊同，指今年豪宅表現「標青」，來年有望繼續跑贏大市，成帶 動明年樓市的火車頭。他說：「政府加辣對豪宅影響較中小型住宅相對輕，以逾2,000 萬元物業為例，住宅物業雙倍印花稅新舊稅率僅差約 6.5 個百分點。」

南下資金爭買「磚頭」

李志成續指，觀乎各國近年以寬鬆貨幣政策刺激經濟，大開「印鈔機」令貨幣供應超發，令貨幣供應量不斷增加，以中美貨幣供應（ M2）為例，中國和美國 M2 分別達 150 萬億元人民幣和13 萬億美金，資金貶值壓力有增無減。投資者為避免銀紙貶值，將重新配置資金，轉投「磚頭」作穩健投資。人民幣貶值壓力進一步加大，驅使資金南下尋找可靠資產保值。美聯物業指，逾5,000萬元的超級豪宅市場仍然受到追捧，其中君臨天下複式就以逾億元獲承接。香港置業行政總裁李志成指，各國近年以寬鬆貨幣政策刺激經濟，投資者為避免貨幣貶值，轉投「磚頭」作穩健投資。仲量聯行董事總經理兼資本市場部主管曾煥平預計，今年豪宅價格將保持平穩，升幅最多為5%。