樓市續升市民置業意欲不減

隨着香港樓價指數連創新高及利率持續攀升，市場對樓市的憂慮加劇，不少投資者都擔心資產泡沫即將爆破。不過，有報告指出，不論住宅、寫字樓或工業物業市場，目前仍處於平穩發展階段，風險屬可接受的水平。面對樓價不斷勇闖新高，香港市民對置業仍然保持一定興趣，尤其年青一群的入市意欲更見增加，預期住宅需求強勁，會繼續帶動樓價增長，寫字樓及工業物業前景依然樂觀。 資料來源：高力國際及差餉物業估價署

差餉物業估價署於3月底公布的2月份樓價指數報 364.1 點，較對上一個月的 358.3 點升 1.6%，樓價指數自 2016年3 月起拾級而上，已連升 23個月，累積升幅逾三成四，是為歷來最長一次的樓市升浪。與此同時，自 2016年 11月樓價指數創新高後，已是連續第16個月「破頂」。在各類單位中，以面積小於 431方呎的細單位為市場焦點，按 月升幅為 1.83%，較其他各類型單位為高，可謂升市火車頭。

樓價增幅亞太區最高

根據萊坊最近一份報告顯示，去年全球樓價平均上升 4.5%，在本地需求的推動下，香港的樓價則錄得 14.8% 的按年升幅，位列全球第五高，在亞太區住宅市場中則是表現最好的城市。香港的 物業價格升勢凌厲，除了已創下最長的上升周期和連連「破頂」，增幅之快更名列世界前茅，令投資者已經開始擔心樓市出現泡沫而且有爆破風險。

風險屬低至中等水平

不過，高力國際最新的《2018 年上半年物業市場投資風險研究報告》顯示，不論住宅、寫字樓，或工業物業市場，目前仍處於平穩發展階段，風險屬低至中等水平，是可接受的範圍。在報告中提到，市場均衡價格是指一件商品達到供應量與需求量相等時的價格，但會受到各種因素影響，例如投資情緒和市場資訊不完全等，實際交易價格通常會偏離市場均衡價格。然而，實際價格指數（ API）及均衡價格指數（ EPI）於 1996 年

至 2017 年底期間（圖一），當中大部分 時間兩者的走勢都相當接近，顯示香港的住宅價格長期上漲受正面的經濟增長所支持。自 2015 年以來， API 大部分時間落後於 EPI。根據過往的模式，除非API 增長突然加速，並在 2018 年內超越EPI 多於 10%，否則香港樓市過熱並進入調整的可能性並不高。然而，由於經濟前景向好，以及企業信心改善，因此該公司預期 API 會以較快的速度增長。

高力國際研究部董事石峰指出，單單因為價格創新高而斷定市場正處於高風險水平或泡沫臨界點，其實並不足夠，需要同時參考物業價格以及物業增長波幅，才能準確地判斷市場風險。因此報告參考了物業價格指數以及過去6 個月的增長率，發現樓市面對價格調整之前， 除了物業價格處於高峰，物業增長的速度會同時加速， 6個月的增長率會超出歷史平均水準的一個標準差。因此，價格 與增長速度對於判斷投資風險同樣重要。

今年 2月香港住宅物業的6 個月增長率為 6.9%，維持在一個標準差的範圍內，顯示市場風險仍然處於可接受水平。石峰總結稱：「根據過往走勢，我們認為香港房地產市場在 2018 年出現調整的機會不大。香港經濟基礎穩固和對住宅物業的需求強勁，料住宅市場增長仍會持續，預計 2018 年一般住宅上升 8% 至 10%，豪宅物業的價格則上調3% 至 5%。」

年輕人上車意欲增加

樓價節節攀升，理應會對市民的入市決心產生負面影響，唯早前一項有關市民置業意向的調查顯示，「上車」熱潮仍然持續，尤其是經濟基礎尚未穩固的年輕人，其置業意欲反而有所增加。根據花旗銀行的《2018 年第一季度最新市民置業意向調查》顯示，在今年第一季每 五名受訪者當中（表一），便有一位表示現時對置業非常感興趣或頗感興趣，受訪者比例跟 2017 年第四季類同，顯示香港市民對置業仍然保持一定興趣。至於認為現時並非置業好時機的受訪者比例，由 2017 年第四季的 75% 下降至今年首季的 69%。而在這批受訪者當中，年齡介乎 21 歲至 29 歲、並沒有持有物業的年輕市民，只有63%認為現時屬於差或極差的置業時機，較 2017 年第四季的 81%大幅下降接近兩成，顯示年青一群對置業意欲可能有所增加。

市民的入市意向更為強烈，可能與他們預期樓價會繼續上升有關。在上述報告中，有 64%受訪者觀望香港樓價在未來 12個月上升，而預期樓價會在未來12個月下跌的受訪者則有12%，受訪者比例跟 2017 年第四季相若。或許他們認為現在不盡快入市，唯恐將來樓價只會越來越高，更 加難以負擔。

料寫字樓市場前景樂觀

至於香港寫字樓及工業物業市場方面，高力國際認為兩者仍具增長潛力，市場前景依然樂觀。自2017年以來，香港寫字樓物業投資市場十分暢旺，成交呎價持續創新高。去年分層和全幢寫字樓大於 3,000 萬港元投資的總數量按年分別大幅上升 89.8% 和 83.3%；寫字樓投資的總成交額按年增加了 63.2%，達到 834 億港元。在 2017 年第四季，寫字樓整體投資總額達到破紀錄的530 億港元，按季大增408%，較 10 年季度平均數 78 億港元高出 5.6 倍。當中，中環中心以破紀錄的 402 億港元成交，以總樓面面積 122 萬平方呎計算，平均呎價為 3.3 萬港元，奠定了未來交易的新基準呎價。

石峰續稱，寫字樓投

資熱潮延續到 2018 年， 2月份差餉物業估價署公佈的價格指數為 479.4，再創歷史新高，但投資風險仍屬中低度水平。「由於中環甲級商廈的供應有限，我們估計投資者會將目光轉移到核心商業區邊緣地區如金鐘、灣仔的乙級寫字樓，尋找更具潛力的投資機會。同時，預料今年甲級寫字樓的價格及租金將會增長約10%，投資收益率將會保持穩定或小幅上升。」

工廈將受惠活化計劃

工業物業市場則受惠港府即將開展 的新一輪活化工廈計劃，令投資者重燃 對該市場的興趣，進一步帶動了工業物 業價格的增長。根據差餉物業估價署的 數據顯示，今年 2 月份的工業物業價格 指數再創新高，最新指數為 830.5。在 為 112億港元，總樓面面積達300 萬平方呎。石峰認為，發展商都看好這些物業的重建潛力。

展望未來，隨着外貿和電子商務行業進一步擴張，工業物業的租金將繼續上升。高力國際預料倉庫和分層工廈物業的價格將會在 2018 至 2022 年間以每年 8% 至 10% 的幅度增長。同時，由於市場對工業物業空間的需求強勁，以

及缺乏新供應，倉庫空置率預計會在2018 年繼續下跌。

01 根據一項市民置業意向的調查顯示，縱然樓價

不菲，市民對「上車」的熱情不減。02 高力國際研究部董事石峰預計，今年一般住宅及豪宅價格將分別上升8%至10%，以及3%至。5% 03 由於中環甲級商廈的供應有限，因此投資者將

轉到金鐘和灣仔一帶尋找機會。04 在需求強勁及缺乏新供應帶動下，倉庫空置率

預計會在今年續跌。