去年，環球物業發展遍地開花。2019年將至，樓市看似面臨不少未知之數。萊坊的Liam Bailey闡述過去一年國際市場表現。

去年，環球物業發展遍地開花。2019年將至，樓市看似面臨不少未知之數。萊坊的Liam Bailey闡述過去一年國際市場表現。

香港不是唯一面對挑戰的國際城市，買家及投資者對昔日熱門地點如澳洲及加拿大轉趨謹慎態度，因樓價飆升及稅務改制，另外還有利率上升風險、影響全球的中美貿易戰、英國脫歐事件等。縱然有一連串複雜事件，市場表現超出預期的好，為2019年締造相對穩定基礎。

勝於預期

萊坊環球研究部主管Liam Bailey在其灣仔辦公室表示：「我認為環球市場表現較預期好，部份原因是環球經濟勝過預期。在2017年底，環球經濟前景樂觀，但受貿易戰和中國債務危機所影響，人們開始擔心環球經濟放緩。事實上，撇除英國脫歐影響，經濟增長卻持續強勁，令市場維持較預期長的穩定狀態。簡而言之，市場前景樂觀，但樓價升勢會放緩。」

Bailey的研究顯示全球門檻城市面對同樣情況，影響全球買家入市，而當中最關鍵不是國際關係，而是利率上升。事實上，全球樓價升勢已放緩，但展望仍樂觀，特別是高端住宅市場。雖然資本收益跌至昔日平均數的一半，即由6%跌至3%，但整體升值前景仍然向好。Bailey同意仲量聯行和第一太平戴維斯所指市場走勢放緩且穩定，他補充：「好消息是中央銀行沒有加息的急切需要，對投資者而言十分重要，因為他們透過低稅率來提高收益，期望利率跟租金同步上升，但對投資者來說是未知之數。」

香港及內地投資者未有撒離英國市場，縱使有貨幣管制，內地投資者仍然是英國最大的海外買家。雖然貨幣影響不如預期，但倫敦市場升勢因脫歐事件而放緩，價格偏軟。過去12個月，超過500萬英鎊的房產物業走勢反覆不定。Bailey說：「當市場疲弱，人們覺得買家議價能力更高。」

另一邊廂，澳洲及加拿大市場發展強勁，許多投資者負擔不起當地高昂價格，海外買家則受制於15%的附加稅。不過，高昂稅收沒有令投資者卻步，反而把他們推向南面投資。

轉變方向

2018年最大的轉變可能是投資者重回歐洲，Bailey同意倫敦樓價下降，脫歐陰霾不散（國會在12月11日為協議作出投票），愈來愈多投資者考慮在歐洲置業。

Bailey解釋：「在過去的兩至三年，歐洲愈來愈受歡迎，三年前當地市場疲弱，沒有人留意其潛力；但隨後經濟開始增長，投資者作出部署。歐洲城市如柏林、法蘭克福、巴黎、阿姆斯特丹均表現出色，當倫敦市場冷卻，投資者自然會考慮歐洲其他市場代替倫敦，這些市場的生活方式及投資回報十分吸引。」至於其他 城市，如以科技工業為主的馬德里、巴塞羅那和里斯本亦引來不少投資者的注視，不過歐洲還有許多具潛力的二線城市，一如美國的奧斯汀和丹佛等，還有可能出現另一個「倫敦」。

現在還沒有看到阿根廷G20峰會所帶來的影響，縱使在經濟方面達成協議，投資也會產生變化。Bailey說：「在5至10年前投資這些城市可以賺到錢，但現在要慎重考慮購買甚麼類型或地方的房地產。」這些資產表現如何？是否鄰近基建設施或活化區這些能提供長遠收益的項目？「但有時候，投資目的並非為謀求利益，而是 為了令投資組合更多元化，不少買家仍然需要收入來繳付債項。」

根據過去幾年發生的事，Bailey對其他可影響2019年市況的因素變得較審慎，排首位的是：「環球或個別市場萎縮，這早該發生。然而，環球經濟向來具有風險，這是公平的事，我們知道利率會上升，投資者不能假設市場經常對他們有利。」

2018年最能讓人了解到，在利率不斷上升環境下，環球投資進入了新的世界，未來10年不會像過去10年一樣。