地韓家輝︰2019年樓價年尾貴過年頭。
地韓家輝︰2019年樓價年尾貴過年頭。
從事地產行業逾30年的韓家輝，有一半時間在發展商內負責銷售新樓和投資買賣工作，於市場最前線看盡充斥大量資金的香港樓市。經歷多次金融危機及政經動盪後，「香港樓」仍然是港人喜愛的投資工具，對於樓市於去年第四季跌入低潮，及後短短數月重拾升軌，他預期今年樓價「年尾貴過年頭」。
地營業（二）部總經理韓家輝認為，目前四大類買家群中，當中以本地上車客仍是2019年最活躍族群。他說︰「有行家（發展商）近月開售的全新樓盤，銷售反應良好，購買力回流便看到用家的足跡歸來。」韓氏不評論其他發展商的銷售手法，但市場氣氛的確好轉，無論一手及二手買賣交投均轉趨活躍。
他指氣氛轉好，首先是受到去年中美貿易戰事件所造成的小震盪影響，令部份業主因心理影響而劈價賣樓，指「有個別屋苑樓價下調了一至兩成，反而吸引了過去上不到車的買家，給予這些上車客難得的機會。」韓家輝認為去年底的樓市是一個鞏固期後的反彈市，更指「想不到那麼快便完成短暫的調整期。」
上車需求大
韓家輝說︰「單看有逾27萬人入表申請居屋，已反映市民上車需求十分大，縱使有一成回流私人市場，對私樓市場已有很大幫助；何況每年約有五至六萬個新婚家庭誕生，他們可能會選擇租樓、買樓或與父母同住，不可忽視這些自然的新增需求。」
他表示，向隅客回流對私人市場也有很大幫助，綜觀最近上車盤的吸納能力並無削弱，同時投資收租客開始活躍，有實力的買家更買兩伙或以上，所以樓市動力有增無減。至於年前活躍豪宅市場的內地客暫時不是主打族群，他們對物業需求只限於豪宅和超級豪宅，而這類物業則可說是可遇不可求。
近年很多樓盤在銷售時均喜以豪宅自居，令市場充斥著不同種類的豪宅，但到底怎樣才算是豪宅？韓家輝說︰「現時豪宅的定義有點模糊，大致可分傳統豪宅、地區豪宅和超級豪宅，但什麼類型的豪宅也有它們的捧場客」，他更特別提到將軍澳豪宅價也達每方呎4萬元，甚至貴過傳統區份，反映了新一代豪宅買家可能接受了非傳統區份物業「豪宅價」。另外，資金太多而傳統豪宅新供應匱乏，亦造就新豪宅的誕生。
今年 地(二)部共有五個全新樓盤登場，包括大角咀利奧坊三期、西營盤藝里坊二期、北角維 ・浚匯、西半山羅便臣道62號C和尖沙咀德成街2號，合共逾1,200伙，除了西半山項目乃傳統豪宅區，其他均為市區傳統地段，連同三個今年內入伙的新盤餘貨，總數涉及約1,800伙，當中新界北區高爾夫・御苑可於第三季以現樓形式出售。
加息機會降
第二個令樓市最近從整固期回順的原因，他指主要是由於美國聯儲局多番暗示，預期美國經濟未有像預期般復甦，故令今年加息次數存在變數，意味息口上調陰影暫時解除，加強了買家入市信心。
當問及過去數年發展商向買家提供高成數按揭之情況，韓氏表示，相關安排只是想給予買家多一個按揭組合選擇，但觀察所得並沒有太多買家廣泛使用。他說︰「以集團旗下樓盤為例，不少最初選用高成數按揭的買家，其後改用傳統的即供按揭，反映客戶群實力充足，最後並不需要這類按揭產品，因此相信選用高成數按揭不會是市場主流。」若果樓價回升勢頭持續的話，他料「今年底樓價很大機會高過年頭。」據提供的資料顯示， 地(二)部去年底一手銷售樓的銷售金額約200億元，韓氏表示每年均以銷售伙數為準，暫難以推測全年銷售金額目標，因為可出售的伙數未必會全數在2019年推出。
一手住宅物業銷售條例，在2013年4月29日實施至今接近6年，經過多年後發展商是
否已經適應？韓家輝認為，發展商已在短時間內適應條例，對於新例的要求亦配合良好，運作暢順。
問及近年細單位當道，買家對單位內部有何要求時，他指買家普遍對單位內實用性要求相當高，亦對物業軟硬件的品質十分重視，例如大廈的高科技附加設施等等。他又表示，現時新界地區與市區樓價的差距，雖然已較多年前拉近了不少，但仍有一至兩成的距離。與此同時，中、港兩地交通往來時間縮短，不少港人更要經常往返內地城市公幹或上班，對新界地區住屋需求起了變化，因此也有一定數量的人選擇在新界置業。他說︰「自粵港澳大灣區公布了規劃大綱，粵港兩地加強了商務機會，港人北上工作或內地人南下置業，將深化新界區住宅的客戶群，在這方面 地現存的土地儲備具相當優勢。」
地擁龐大土儲
據 地2018年中期報告顯示，目前公司在新界區擁有約4,530萬方呎農地，是全港擁有最多新界土地的發展商，包括在元朗洪水橋新發展區擁有約647萬方呎土地、粉嶺北、坪輋及打鼓嶺則分別擁有240萬方呎和245萬方呎的土地，單是三個地區便合共持有約1,132萬餘方呎的地皮。
年報又披露，集團透過不同途徑補充土地儲備，在去年度包括斥資約159.58億元，購入兩幅位於啟德區的住宅地皮，可建樓面面積為110萬方呎，預料可以於2022年分期落成，至於多年透過私人收購合併發展的更不計其數，可見在樓市持續平穩下甚至回復升勢時， 地在發展土地成本上佔有優勢，毋須在靜市時透過減價招數來賣樓套現，集團於資金上未有出現壓力。
另談及特區政府在覓地建屋上，經年被市場詬病為「有心無力」或「紙老虎」，只是提出些空泛而不切實際的空想，擁有測量師專業資格的韓家輝，趁機替政府辯護，指現屆政府有決心做實事，不過，由於覓地建屋涉及覓地和規劃等漫長過程，更需要達到社會共識及時間處理，故現階段以各種方式尋找新地皮(或填海)的計劃，相信要中、長期才可見到實質成效。
總括而言，韓家輝指「磚頭文化」在中國人社會根深蒂固，樓市雖有起有跌，但「買樓長線始終會升」的傳統智慧仍有道理，認為買樓是在眾多普遍的投資工具中乃最穩健的。