空置稅將至 一手平過二手

自從今年樓市轉旺，發展商主力用招標形式出售貨尾。上月大型新盤—海日灣II期公佈價單開售。發展商也回應政府的要求，用抽籤形式發售295個單位，結果吸引了近5,000個登記。而且今次每位買家最多只限一個登記，絕無水份，也是近年極受歡迎的樓盤之一。

今次登記火爆，除了價錢合理外，主因是價單中，有54伙400萬以內的上車盤。這個價錢連30年二手舊樓也買不到，遑論全新單位！沙田第一城280呎的上車盤也要550萬以上，海日灣II期可謂平絕市場。而且400萬意味可以 做九成按揭，在市場已經是絕無僅有。可惜，全價單只有54伙，換句話說，5,000位客人只有1%左右機會可以買到這類罕有貨色。

根據前線市場同事估計，入票的買家大半都是想買細單位。結果開放式、一房、一房半、兩房全部伙清。即日售出219伙，即近七成，未能一Q清貨。餘下的76伙，都是過千萬的大單位。

以前筆者都會向朋友客戶提建議：「如果您現金充足，不需要利用發展商提供的高成數按揭。」不介意二手樓樓齡較舊，買二手樓是比一手樓化算的。

不過，近年情況有變，在辣招的影響下，二手業主放盤愈來愈少、二手樓的樓價愈升愈有！相反，發展商近年購入的地皮，同時進入落成的高峰期。加上政府又將實施空置稅，令發展商在價錢上有所保留。

細單位需求大，發展商出售難度不大；反而大單位的存貨不少。以往發展商可以繼續持有，慢慢善價而沽。當今在空置稅的壓力下，筆者估計發展商會加速減價去貨，不過這種情況，不會維持太久。發展商已經減慢建樓速度，加上未來地皮只有三成作私樓，供應有限，一旦存貨沽清，一手樓平過二手樓的現象就會消失，換樓客宜及早掌握良機。